NOTRE ANALYSE :

INVESTIR DANS UNE COLOCATION EN 2023

INVESTIR DANS L'IMMOBILIER LOCATIF :

LE CHOIX DE LA COLOCATION

Meilleur

rendement

Le choix

du type de bail

Moins de concurrence à l'achat

Le rendement d’un bien immobilier en colocation est supérieur à celui d’une location classique non meublée. Cette différence s’élève à 10% ou 15% selon les biens et les villes. Cela s’explique par le fait que les colocataires paient pour une chambre. Il y a également une nuance entre la colocation nue ou meublée.

Dans le cadre d’une colocation, le propriétaire a le choix entre plusieurs types de bail. En premier lieu il doit déterminer si le bien sera meublé ou non. Ensuite, il peut décider de signer un bail unique avec tous les colocataires ou de signer plusieurs contrats de location, un avec chaque locataire.

Les investisseurs à la recherche d’un bien immobilier à mettre en colocation subissent moins la concurrence. En effet, les personnes intéressées par des logements T3 sont très nombreuses. Pour une colocation, les investisseurs ciblent souvent des biens immobiliers de grande surface.

Pourquoi investir dans une colocation ?

Une colocation est un type de logement (appartement ou maison) où cohabitent plusieurs locataires. Le propriétaire du bien perçoit autant de loyer qu’il possède de chambres dans ce logement. Les locataires peuvent signer un bail unique ou bien des contrats de location individuel. A la suite de la signature du bail, les colocataires possèdent les mêmes droits et les mêmes devoirs vis-à-vis du propriétaire-bailleur.

Autrefois ciblée aux étudiants fauchés en recherche de logement, désormais la colocation attire toutes les tranches d’âges (étudiants, jeunes actifs, les familles monoparentales, les séniors). La demande locative en colocation représente 10% du parc immobilier locatif en France (selon l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).

Pour un investisseur, la colocation boost la rentabilité car le prix d’acquisition d’un grand logement sera moins cher au m² qu’un studio. Par exemple, un appartement T4 sera plus accessible que 3 studios et donc vous êtes pleinement gagnant si vous louez en plus les chambres indépendamment. Le risque d’impayés est atténué puisque la responsabilité du paiement ne repose pas uniquement sur un seul, mais plusieurs locataires. En prime, le risque de vacance locative est très faible, l’offre de colocation est toujours en baisse et la demande très importante sur le marché.

A noter, la colocation vous apportera aussi des avantages fiscaux si vous décidez d’en faire un bien meublé. Du point de vue du colocataire, ce choix d’habitation assure de nombreux avantages. Un logement aménagé (chambre meublé, cuisine équipée, objets du quotidien…) permet à un étudiant par exemple de faire des économies d’achats de meubles et d’ustensiles. Ce type de bien aide le locataire à lutter contre la solitude et aussi se sentir plus en sécurité en comptant les uns sur les autres, cela en fait un logement où il fait bon de vivre.

Quelques chiffres

pour une colocation de 2 personnes

Superficie moyenne :

50-60m2

1 an

(ou 9 mois pour les étudiants)

Durée moyenne d'un bail :

Coût d'un ameublement :

8.000€

pour un logement avec 2 chambres

Investir dans une colocation suivant la ville

Notre coeur de métier est l'investissement locatif durable.

Experts immobiliers des villes de Lyon, Villeurbanne et Saint-Etienne, nous vous guidons dans un placement locatif (dans l'ancien) sur-mesure, respectueux de vos attentes, de votre budget et du monde de demain.

Chez Majoon, nous souhaitons rendre l'investissement locatif accessible à tous à travers une démarche responsable et une rénovation du bien dite "éco-friendly", sans jamais oublier notre objectif-clé : la rentabilité.

Lorsque des travaux sont nécessaires pour embellir votre investissement alors nos artisans utiliseront des écomatériaux (peintures, sols, mobiliers..etc.), c'est à dire des matériaux qui répondent aux critères techniques habituellement exigés des matériaux de construction mais aussi à des critères environnementaux ou socio-environnementaux, tout au long de son cycle de vie.

Ces matériaux présentent de nombreux avantages (création d’emplois locaux et non-délocalisables, qualité de vie dans l’habitat et pour les ouvriers lors de la construction, faibles répercussions environnementales, moindre ponction sur les ressources naturelles, diminution de l'empreinte écologique de la construction, et réduction du bilan du point de vue des émissions de gaz à effet de serre)

Sachez que ces écomatériaux sont plus résistants et vous évitent des rénovations fréquentes.

L'électroménager sera si possible reconditionné et avec une note A+

En trois lettres ... non !

L'investissement locatif est notre métier, nous savons que les personnes qui investissent cherchent la plupart du temps à maximiser leur rentabilité. C'est pourquoi nous nous engageons en fonction de vos attentes à minimiser le coût des travaux et utiliser des écomatériaux qui sont à la fois durables et rentables. Comment ?

Il existe des produits comme la peinture à des prix classiques : 10 euros/m2. Il en est de même pour des sols stratifiés écoresponsables.

En fonction du statut fiscal choisi vous pourrez déduire nos honoraires. De ce fait vous payez notre service mais vous pourrez déclarer nos honoraires comme une charge et donc les déduire du total de vos revenus fonciers.

Cela vous permet de réduire voir annuler votre imposition car vos recettes seront égales ou inférieures à 0 €.

Comment ?

Exemple (si statut LMNP) :

Prix de l' acquisition : 100.000 €

Loyers perçus : 6.000 € / an

Nos honoraires : 7.000 €

Total : - 1000 €

Soit avant soustraction des autres charges, un résultat négatif et donc 0€ d'impôt en année 1 sur vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (=loyers perçus). Ce déficit est reportable sur 10 ans.

Notre coeur de métier est l'investissement locatif. Experts immobiliers des villes de Lyon, Villeurbanne, Saint-Etienne, Paris et Marseille, nous vous guidons de A-Z dans un placement locatif (dans l'ancien) sur-mesure, respectueux de vos attentes, de votre budget et du monde de demain.

Chez Majoon, nous souhaitons rendre l'investissement locatif accessible à travers une démarche responsable sans jamais oublier notre objectif-clé : la rentabilité.

Notre objectif : être les yeux, les oreilles et la petite main de votre investissement locatif.

Nous connaissons le marché immobilier et nous aurons comme but de vous trouver un bien répondant à vos attentes ainsi que de gérer les étapes de toute la chaîne de valeur.

Investir dans l'immobilier devient simple lorsque tout est géré par des experts.

Exemple :

Votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) actuel est de 30% et les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) en vigueur sont de 17,2%.

Nous gérons l’intégralité de votre investissement dans un T2 à Lyon pour un cout global (acquisition + travaux) de 200 000€.

Notre commission s'élève donc à 14 000€ TTC qui vont venir diminuer d'autant vos revenus locatifs imposables.

Vous n'allez donc pas payer d'impôts sur 30% + 17.2% de 14 000€ soit une économie d'impôts de 6 608€. Le coût réel de nos honoraires est donc de 14 000€ - 6 608€ = 7 392€ TTC

Notre travail est d'être présent sur toutes les étapes d'un investissement immobilier locatif.

Concernant la fiscalité, nous vous conseillerons sur la meilleure stratégie à adopter. Un audit patrimonial nous permet d'établir un plan d'actions pour ensuite rédiger avec vous un cahier des charges personnalisé.

Pour votre financement, deux options s'offrent à vous :

Vous contactez vous-même votre banque pour savoir ce qu'elle peut vous proposer
Vous décidez de rencontrer un courtier, dans ce cas nous vous mettrons en relation avec une personne de notre réseau.

Pour dénicher une pépite immobilière, plusieurs solutions s'offrent à nous :

Les portails d'annonces classiques. Ici notre plus-value est de pouvoir être très réactif lorsqu'une annonce de qualité est publiée. Nous visitons alors le bien en moins d'une heure.
Nos agences immobilières partenaires. Elles nous contactent avant de mettre en ligne un bien qu'elles ont à la vente. Nous pouvons donc être les premiers à vister un bien.
Nos contacts personnels, comme des marchands de biens, notaires, etc. qui nous informent lorsqu'un bien va être mis à la vente.

La partie que nous affectionnons le plus chez Majoon est le pilotage des travaux et l'ameublement de votre nouveau placement immobilier.

Notre équipe demandera à son réseau d'établir des devis. Nous sélectionnerons le meilleur rapport qualité/prix. Une fois que vous en avez validé un, alors nous prenons en charge le suivi des travaux et vous assurons des rénovations de qualité qui offrirons à vos futurs locataires un cocon durable. Rien de tel qu'un appartement avec de belles prestations.

Pour l'ameublement, nous avons plusieurs cordes à notre arc. En fonction de vos envies nous pouvons adapter le style des meubles. Nous connaissons la recette magique pour que, dès la première visite, les locataires tombent sous le charme de votre appartement. Mais il s'agit de VOTRE placement. Si vous aimez profondément la couleur rouge alors promis, il y en aura.

Lyon assure un placement de qualité avec une population étudiante élevée (144.000 au total), un gros réseau de transport (4 lignes de métro, 120 bus et 6 lignes de tramway), ainsi que de nombreux commerces et services.

Surface : 50 – 80 m²

Prix au m² : 4 500- 5 500 €

Prix d’achat : 290 000 – 390 000 €

En moyenne :

Loyer : 600 € par chambre cc

Rendement brut : 4,5 %

Budget : 370 000 €

Saint-Etienne promet une rentabilité élevée avec son réseau de 26 400 étudiants. Le marché immobilier est diversifié et accessible. On y retrouve un dynamisme économique indéniable et la présence de nombreux établissements d’études supérieures et de pôles commerciaux.

Surface : 55 – 70 m²

Prix au m² : 1 000 – 1600 €

Prix d’achat : 65 000 – 90 000 €

En moyenne :

Loyer : 350 € par chambre cc

Rendement brut : 10 %

Budget : 110 000 €

Villeurbanne attire les investisseurs car il offre un cadre de vie idéal pour les nombreux étudiants y habitant grâce à sa proximité des transports en commun, sa richesse culturelle et sportive et sa vie à moindre coût.

Surface : 50 – 80 m²

Prix au m² : 3 000 – 5 500 €

Prix d’achat : 180 000 – 350 000 €

En moyenne :

Loyer : 550 € par chambre cc

Rendement brut : 5 %

Budget : 330 000 €

Vous devez rechercher un lieu où la demande locative est réelle. Il faut donc miser sur des villes étudiantes en veillant à ce que le logement se situe dans les quartiers proches des facultés ou bien dans des villes où l’attractivité et le dynamisme offrent de l’emploi et ainsi attirent les jeunes actifs.

A savoir qu’en plus d’assurer une forte demande locative, un bon emplacement facilitera plus tard la revente de votre bien immobilier.

La métropole des gones est la deuxième ville universitaire de France, elle compte 144 000 étudiants soit 28% de la population lyonnaise totale. Cependant, la ville ne propose que 6% de chambres étudiantes alors que la demande est presque cinq fois plus importante. C’est pourquoi la recherche de studio est une vraie source de stress pour les étudiants.

En moyenne, les studios à Lyon sont mis en location à 526€ pour 24m² (soit 22€/m²). Nous vous recommandons de privilégier les secteurs de la Guillotière, de Vaise, de Monplaisir et Sans-Souci qui recueillent de nombreuses facultés. Ces quartiers vous offrirons une sécurité locative optimale et vous n'aurez aucun mal louer votre studio rapidement.

La ville de Saint-Etienne située à quelques kilomètres de Lyon est une commune dynamique et attractive pour les investisseurs. On y retrouve de nombreux campus universitaires rattachés à Lyon, ce qui draine beaucoup d’étudiants (+de 27.000) dans la ville aux 7 collines.

Le nombre d’habitants a augmenté de 2% en 5 ans grâce à l’afflux de jeunes venus étudier dans l’une des écoles supérieures de la ville. Aujourd'hui le pourcentage d’étudiants à Saint-Étienne est de 15%. Il y a une forte demande locative de petit logement de type studios qui se louent en moyenne 14€/m² soit 350€ pour un studio de 25m².

Villeurbanne, aussi nommé le "10ème arrondissement de Lyon", compte à son actif plus d’étudiants et de jeunes travailleurs que de famille et de personnes de plus de 30 ans. En effet, la population de Villeurbanne est presque composée de 40% d’étudiants sur la totalité des habitants.

Ville attractive pour son grand campus de la Doua, elle fait également profiter ses habitants du dynamisme de la région Auvergne-Rhône-Alpes tout en étant située à la frontière du 3ème et 6ème arrondissement de Lyon.

Investir dans un studio meublé à Villeurbanne c’est la garantie d’un rendement plus élevé, une offre de bien qui attire 90% des étudiants, et qui doit se situer idéalement près des transports en commun.

En moyenne un studio à Villeurbanne de 25m² se loue entre 450 et 550€ (soit 21€/m²).

La 2ème plus grand métropole française accueille chaque année près de 56 000 étudiants, et 90 000 au total avec le territoire d'Aix-Marseille. Cela représente 6,5% de la population de la cité phocéenne qui se classe 5ème sur la liste des villes accueillant le plus d’étudiants en France.

En moyenne, les studios à Marseille se louent à 477€ pour 23m² (soit 21€/m²). La demande de logement reste très élevée chez les étudiants à Marseille qui étudient dans les secteurs du Vieux-Port ou dans le 5ème arrondissement avec la faculté de médecine Timone qui sont donc des zones où investir dans un studio.

Ce n’est pas une découverte, mais trouver un logement à Paris est devenu presque impossible de nos jours, pour les étudiants et jeunes actifs qui envahissent la capitale. C’est pourquoi, il n’est jamais trop tard pour investir à Paris où la rentabilité pour un studio se trouve entre 3% et 4% nette.

Facile à louer et à revendre, les petites locations sont idéales pour les étudiants.

Les arrondissements où investir qui offrent les meilleures rentabilités sont bien évidemment le 10ème (quartier tendance et attirant), suivi du 9ème (quartier Montmartre) ainsi que le 2ème arrondissement (quartier bourgeois). En moyenne, il faut savoir qu’un studio de 22m² se loue à 741€ dans le 10ème , 776€ dans le 9ème et 820€ dans le 2ème.

Avant tout investissement immobilier, que ce soit pour un appartement de 4 pièces ou un studio, il faut analyser dans quelle ville la demande locative est élevée. Pour cela, il est judicieux de viser les villes étudiantes où la pénurie de petits logements à louer se fait ressentir. Si votre budget le permet, vous pouvez choisir de grandes villes comme Paris sinon pour rester dans des budgets moindres, favorisez les villes comme Villeurbanne ou Saint-Etienne.

En chiffres, rappelons que le marché de la location étudiante représente 1,5 millions de jeunes en France à la recherche d’un logement.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier dans le but de le louer, une des étapes les plus importantes à réaliser avant de signer le contrat, c’est de calculer le rendement du bien. Celui-ci comprend les charges de copropriétés, les frais de gestion, l’assurance habitation et la taxe foncière. Acheter un bien au juste prix est la clé d’un rendement locatif attrayant, en revanche si le calcul démontre un rendement trop bas alors il est essentiel de chercher un autre logement où investir.

Le choix du bon montant de loyer est essentiel si vous souhaitez maintenir vos locataires sur moyen/long terme (surtout lorsqu’il s’agit d’étudiants qui vont passer plusieurs années au sein de la même ville). Inspirez vous des prix du marché et faites la liste des points forts et des points faibles de votre studio pour avoir le meilleur rapport qualité prix afin de satisfaire le budget serré des étudiants.

Vous le savez sans doute, l’investisseur immobilier à plusieurs possibilités concernant son statut fiscal en fonction du type d’investissement qu’il fait. Comme nous l’avons déjà indiqué, louer un studio meublé est bien plus efficace qu’un studio nu. Alors dans ce contexte, le régime fiscal le plus adapté pour vous est celui du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui vous donne l’opportunité d’accéder à une réduction d’impôt et parfois même à un remboursement de la TVA. La location meublée vous permet effectivement de profiter du régime micro-BIC, c’est-à-dire que les loyers que vous percevez ne sont pas imposés par les revenus fonciers mais se placent dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse qu’en location vide. Il vous offre une réduction d’impôts importante et la possibilité de récupérer la TVA. De plus, vous êtes imposé dans la catégorie BIC si vous générez moins de 23 000€ de revenus TTC par an OU si les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ...). ET si ce n’est pas votre activité principale. Pour en savoir plus sur ce statut fiscal avantageux, n’hésitez pas à consulter le site lmnp-gouv.fr.

Pour calculer la rentabilité brute du studio que vous envisagez d’acheter, vous devez diviser le loyer annuel par le prix du logement, et multiplier le résultat par 100 pour obtenir le rendement brut annuel. Par exemple : vous voulez acheter un studio à 100 000€ et le louer à 400€ par mois. Le calcul est donc : (400 x 12 / 100 000 x 100 = 4,8), ce qui vous donne 4,8% de rentabilité brute.

Les ¾ de la population sont des locataires c’est pourquoi la ville est surnommée le paradis des locataires. La verdure est aussi une caractéristique de cette ville avec 186 km2 d’espaces verts (prairies, forêts, parcs, jardins…). Vienne possède aussi un grand réseau de transports en commun composé de bus, trams, métros, trains urbains.

Surface : 200 - 400 m2

Prix au m2 : 1 000 - 1500€

Prix d’achat : 300 000 - 500 000€

Au moment de la mise en location de votre bien, si votre immeuble n’a pas été divisé en lots, alors vous ne pourrez pas louer votre immeuble en plusieurs appartements indépendants. Cela impactera aussi la gestion des dépenses privatives comme le gaz et l’électricité.

Conseil :

Avant l’achat de votre immeuble, demandez si la division en lot a été effectuée. Sinon faites appel à un géomètre qui délimitera chaque lot et un notaire qui rédigera un règlement intérieur sur la répartition des charges notamment.

Lorsque vous investissez dans un immeuble de rapport, tout votre placement se concentre dans un même lieu. Il faut donc prévoir que si jamais un problème intervient dans l’immeuble il impactera tous les appartements qui le constituent (par exemple: nuisances sonores, dégâts des eaux…).

Conseil :

Ne confondez pas mutualisation des dépenses avec mutualisation des risques.

Si vous en avez la capacité financière, vous pouvez investir dans plusieurs immeubles de rapport et ainsi répandre les risques dans différents lieux.

Chaque année, un investisseur est soumis à la taxe foncière s’il est propriétaire d’un bien au 1er janvier de l’année de l’avis d’imposition. En fonction de la ville où vous décidez d’investir, celle-ci peut varier de montant. En général, elle est de l’équivalent de 1 mois de loyer, mais parfois elle peut être plus conséquente (2-3 mois).

Conseil :

Pour ne pas être surpris par le montant de la taxe foncière à payer, anticipez et demandez la auprès de l’agence immobilière ou du vendeur. Si toutefois, ils n’en ont pas connaissance, vous pouvez la retrouver en vous renseignant par la commune.

C’est le quartier de la diversité par excellence, avec le départ d’une partie de la bourgeoisie au XIXe et l’arrivée de plusieurs vagues d’immigration. On voit apparaitre dans le 1er arrondissement une vraie mixité avec un patrimoine riche et un dynamisme marquant. Il est composé de 6 quartiers avec chacun son emblème :

Belsunce et son célèbre Cours entre l’Avenue de la Canebière et la Porte d’Aix
Le Chapitre et sa fontaine des Danaïdes
Noailles et son marché des Capucins
L’opéra et son ombrière sur le quai des Belges
Saint-Charles et sa gare à 3h30 de Paris et 1h45 de Lyon
Thiers et son Palais des arts

Le 2ème arrondissement surnommé Le Panier est situé au nord du Vieux-Port. Il a été rénové à la fin des années 1990 grâce à l’opération Euroméditerranée.

On y distingue 4 quartiers officiels qui s’amassent les unes contre les autres dans les ruelles abruptes de Marseille :

Arenc (Et son port autonome), les Grands Carmes, l’Hôtel de ville, la Joliette.

C’est ici que vous pourrez découvrir des monuments emblématiques comme l’Hôtel de ville, la Maison diamantée, la cathédrale de la Major, le centre culturel de la Vieille Charité et l’Hôtel-Dieu.

Également dans le projet de rénovations urbaines Euroméditerranée, le 3ème arrondissement est considéré comme un quartier populaire mais prometteur au niveau de l’immobilier puisqu’il est sans cesse amélioré. Longtemps laissé à l’abandon, l’ancien secteur industriel est actuellement en pleine effervescence, le quartier de la Belle de Mai revit depuis l’essor de la Friche qui abrite désormais un centre artistique et un théâtre et se distingue des trois autres lieux : Saint-Lazare et ses nombreux espaces verts, Saint Mauront quartier de passage, la Villette et ses infrastructures scolaires.

Le 4ème arrondissement n’est pas seulement illustré par une merveille architecturale datant du Second Empire qui est le Palais Longchamp, situé dans le quartier des Cinq-Avenues, il est aussi accompagné de trois autres paisibles quartiers, riches en patrimoine culturel : les Chartreux, les Chutes-Lavie et la Blancarde.

Ces quartiers possèdent de nombreux musées (Le Musée des Beaux-Arts), des salles de spectacles (le Dôme), des établissements d’études supérieures (AMU, EMD,…).

En résumé, c’est un arrondissement avec une qualité de vie agréable et calme, son lot de loisirs culturels et sa dose de population étudiante.

La diversité des activités du 6ème arrondissement rend le quartier attrayant et très prisé. Entre bonnes adresses culinaires, commerces de proximité, offres culturels et loisirs de qualité, c’est un excellent endroit où vivre en centre-ville tout en gardant une qualité de vie des plus agréable. C’est ce que vous offrent les quartiers Lodi, Notre-Dame du Mont, Palais de Justice, Préfecture et Vauban.

Mais c’est surtout Castellane qui profite d’une situation géographique idéale à proximité du Vieux-Port, offrant un marché matinal et de nombreux restaurants aux marseillais et touristes.

Dans Le 7ème arrondissement, on conjugue le front de mer et la vue sur le Vieux-Port depuis l’abbaye Saint-Victor. Vous y découvrirez des merveilles, y compris le célèbre château d’If (XVIè) installé sur l’île de la baie. S’ajoute à eux le quartier bohème de Saint-Victor qui accueille un véritable marché alimentaire, le quartier vallonné de Bompard avec ses élégantes brasseries, les villages de Roucas-Blanc et Endoume quant à eux débordent de restaurants de poisson.

Le 7ème arrondissement fait partie des plus aisés de Marseille, situés près du centre-ville, avec d’autres quartiers comme Le Pharo et Saitn-Lambert.

Il est divisé en 10 quartiers (Bonnevine, Les Goudes, Montredon, Périer, La plage, La Pointe, Rouge le Rouet, Saint-Anne, Saint-Giniez et Veille Chapelle). Également parmi les arrondissement les plus riches, le 8ème accueille le poumon de Marseille, le stade du Vélodrome. Mais ce n’est pas tout, vous retrouverez également le quartier de Saint-Giniez qui expose le célèbre Palais des Congrès et des Expositions Marseille Chanot car il ne faut pas l’oublier, Marseille est la 2ème ville de Congrès en France, le tout dans un secteur en pleine mutation grâce à un plan de rénovation urbain autour du Vélodrome, comptant des logements, bureaux, hôtels, clinique du sport, centre commercial et le stade Delort. C’est aussi dans cet arrondissement que l’on retrouve le Parc Borély pour les amoureux de la nature et les plus grandes plages marseillaises (à Bonneveine) qui se prolongent jusqu’à la Vieille-Chapelle, La pointe Rouge et Saint-Anne.

Le 15ème arrondissement comprend 11 quartiers (les Aygalades, les Borels, la Cabucelle, la Calade, les Crottes, la Delorme Notre-Dame Limite, Saint-Antoine, Saint-Louis, Verduron, La Viste) et 34 îlots. On y observe un nouveau paysage urbain, un cadre résidentiel attractif et un nouveau modèle de développement durable méditerranéen qui apportent confort aux habitants. Prochainement, on pourra découvrir le Marseille international fashion center (Mif 68), qui sera le 2ème plus grand centre sino-européen du genre.

A l’extrémité nord-ouest de la ville, le 16ème arrondissement n’est desservi que par des bus. Un quartier dont l’ambiance est détendue à l’abri du Mistral et où l’on peut profiter de la mer calme. Il a tout pour ressembler à une station balnéaires : restaurants, bars, boutiques et commerces de produits traditionnels. Vous y trouverez 4 quartiers différents, l’Estaque, Riaux, Saint-André, Saint-Henri.

Le projet d’extension de la ligne de Tramway 3 devrait débuter en 2022 pour une livraison prévue en 2025. C’est au total 14km de rails supplémentaires qui vont être aménager, d’abord une extension au sud jusqu’au quartier de la Rouvière (dans le 9ème), puis dans le nord de Gèze jusqu’à St-Exupéry et la Cité Castellane. Le développement de la ligne T3 permettra de faciliter les déplacement des marseillais en reliant les deux extrémités de l’agglomération, et en bonus il est au programme la création de parkings relais au plus grand bonheur des citadins.

Si nous devions résumer le projet Euroméditerrannée en quelques chiffres, voilà ce que nous en retiendrions : 18 000 logements neufs, 37 000 nouveaux emplois, 480 hectares de surface de terrain.

Eh oui ! C’est une des plus grandes opérations urbaines en France avec près de 7 milliards d’euros d’investissement. Ce sont des quartiers comme l’Estaque, La Joliette, La Capelette, Belle de mai ou encore Saint-Charles qui ont eu le droit a d’observer des transformations de leur quartier. Ce projet a pour objectif de rendre attractif la ville de Marseille en rénovant grâce à une architecture misant sur la qualité de vie des anciens quartiers qui n’avaient pas d’image résidentielles forte.

La ville de Marseille qualifie ces travaux d’infrastructures comme étant « le programme d’investissement le plus ambitieux depuis le développement des autoroutes d’après-guerre ». C’est une véritable transformation qui aura des conséquences positives dans les secteurs économique, sociale, urbanistique et environnemental.

Le prolongement de la Rocade jusqu’à la mer de 8,5km sera entièrement repensé et permettra à Marseille :

D’améliorer l’accessibilité aux transports en commun
Rééquilibrer, au profit des modes doux, les différents modes de déplacement en mettant fin au monopole de la voiture
Favoriser le développement économique des quartiers sud
Améliorer la qualité de vie des noyaux villageois en les requalifiant

En projet depuis 2015, l’écoquartier des Fabriques de 14 hectares (délimité par la passerelle Gèze au nord, la rue André-Allar au sud, la rue de Lyon à l’est et le chemin de la Madrague-Ville à l’ouest) compte enfin sortir sur le périmètre d’Euroméditerranée 2.

Concrètement, ce seront quatre îlots de logements, un parking en silo de 422 places, des équipements publics, du chauffage à l’eau de mer, des panneaux photovoltaïques, un mur d’escalade, des espaces d’agricultures urbaines, une nouvelle école de 20 classes…

C’est un quartier au passé riche en histoire marseillaise (savonneries, huileries) et désormais à vocation inclusive (avec ses petits commerces et bureaux) et écologique qui profitera à tous.

Taux de chômage : 18,6 % (meilleursagents)
Population : 858 120 habitants
Âge médian : 39 ans (moins de 25 ans : 31,4 % et plus de 25 ans :68,6 %)
2ème ville la plus peuplée de France
3ème plus grande métropole de France après Lyon et Paris
1er port de France, 4ème en Méditérranée et 17ème port mondial en croisière
2ème ville de congrès en France
3ème ville économique de France
Plus de 5 millions de visiteurs par an

Le réseau de transport en commun de la RTM (Régie des Transports Métropolitains) couvre l'ensemble de la métropole d'Aix-Marseille-Provence et comporte 3 lignes de Tramway, 2 lignes de Métro et 93 lignes de Bus.

Le réseau de Tramway : 3 lignes qui fonctionnent de 5h à 00h30
- T1: Noailles - Les Caillols
- T2 : Blancarde Foch - Arenc Le Silo
- T3 : Arenc Le Silo - Castellane

Le réseau de Métro : 2 lignes qui fonctionnent de 5h à 1h
- M1 : La Rose - La Fourragère
- M2 : Gèze - Sainte-Marguerite Dromel

Le réseau de Bus : de nombreuses lignes permanentes et 12 lignes de nuit

La stratégie dite de « rendement » consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien est en général une petite surface et se situe en périphérie.

Les quartiers dont le rendement est le plus fort (pouvant aller jusqu’à 10%) à Marseille sont les quartiers les plus populaires par exemple : la Plaine, le Vieux-Port, la Canebière, Longchamp et Cinq Avenues, le Roucas Blanc, le Panier… Mais ils comportent un risque plus élevé d’investissement financier.

En effet le point le plus important lorsque vous investissez à Marseille est l'emplacement ! D'une rue à une autre, les logements peuvent être moins attrayantes.

La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir» ou une zone qui montre une certaine évolution depuis quelques années. Cette stratégie consiste à miser sur une sécurité locative et une plus-value à moyen/long-terme. Ce type de bien devrait connaitre une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie.

Si vous optez pour cette stratégie, alors les quartiers situés dans les 1er, 2ème, 3ème et 4ème arrondissements seront à privilégier avec un rendement d’environ 6 à 7 % et des risques locatifs plus faible.

Le 1er arrondissement, situé dans l’hypercentre de la ville est un quartier idéal où investir, puisque c’est le centre historique de Marseille avec une concentration majoritaire d’étudiants (25 000).

Ici, vous trouverez le Vieux-Port symbole de la ville, l’Université d’Aix-Marseille, l’Ecole centrale et d’autres écoles d’études supérieures.

La demande est forte en logement étudiant dans cet arrondissement où la vie est très animée. Evidemment ce quartier est bien desservi par les transports en commun, vous pourrez vous déplacer par tous les modes : bus, métro ou tramway.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 2 862 €, avec un prix variant entre 1 793 € et 4 037 €.

(Source : meilleurs agents)

Une fois de plus grâce au programme de rénovation urbaine Euroméditerranée, la ville de Marseille est sans cesse en train de se transformer et de muter en de nouveaux quartiers. C’est ainsi qu’au nord de Marseille dans le 2ème arrondissement a eu lieu l’émergence d’un nouveau quartier l’Euroméditerrannée 2 où il est favorable d’investir. Il n’est pour le moment pas le plus attractif de la ville mais il a un fort potentiel à venir. Le quartier met à l’honneur le développement durable et accentue une qualité de vie meilleure pour les habitants grâce à des énergie à base de sources durables, la création de nombreux espaces verts, des logements neufs.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 3 250 €, avec un prix variant entre 2 275 € et 4 897 €.

(Source : meilleurs agents)

Le quartier de La Joliette est situé dans le 2ème arrondissement, au nord du Vieux-Port et le long du littoral.

Encore infréquentable dans les années 1990, il est devenu aujourd’hui grâce au grand programme de rénovation Euroméditerranée, le cœur portuaire des marseillais où business, loisirs et culture font désormais bon ménage. Desservie par le tramway (lignes 2et 3) et le métro (ligne 2), c’est également devenu le quartier d’affaires de la ville qui additionne une proximité avec la mer, de nombreux espaces verts et un espace économique attractif.

La Joliette est donc un quartier très attirant pour les jeunes actifs qui souhaite avoir un joli cadre de vie.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 2 889 €, avec un prix variant entre 2 062 € et 4 762 €.

(Source : meilleurs agents)

Le 4ème arrondissement est un quartier paisible éloigné de l’animation du centre-ville où il est agréable de vivre surtout pour les petites familles qui auront le plaisir de trouver de vastes logements de type T3 dans des immeubles anciens au style haussmannien. Il y aura aussi une cible de locataires étudiants avec la présence proche de plusieurs écoles connues.

Le quartier est bien desservi avec les lignes T1 et T2 du tramway et la ligne 1 du métro, un avantage précieux pour les futurs locataires.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 2 742 €, avec un prix variant entre 1 866 € et 3 642 €.

(Source : meilleurs agents)

Parmi les quartiers les plus chics de Marseille, le 6ème arrondissement apportera satisfaction à ses habitants grâce à la praticité de la mobilité avec les deux lignes de métro à proximité.

Ce quartier est connu évidemment pour son incroyable monument historique, la Basilique Notre-Dame-de-la-Garde et aussi pour sa place animée de La Castellane. Ce quartier chic, calme et proche du centre-ville sera idéal pour les actifs d’une moyenne d’âge de 40 ans

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 3 638 €, avec un prix variant entre 2 386 € et 4 862 €.

(Source : meilleurs agents)

Le quartier qui s’étend de la place Albert Thomas à la place Chavanelle en passant par la rue de la République et le bas du Crêt-de-Roc, est le secteur idéal pour la jeunesse de nos jours qui utilise les modes de transports doux et qui croque la vie à pleine dent . L’hyper-centre regroupe de nombreux commerces, loisirs, restaurants et bars et une touche de bâtiments historiques. C’est un quartier animé le jour comme la nuit.

Le cours Fauriel, fait partie des quartiers de la ville les plus tranquille et sécurisé (présence d’un commissariat). Il est également apprécié des joggeurs pour ses larges trottoirs et sa proximité du Parc de l’Europe et du Jardin des Plantes où l’on trouve le grand Opéra de Saint-Etienne et de nombreux marchés. C’est aussi un échappatoire pour les nouveaux arrivants réticents grâce à l’accès rapide à la N88 qui permet de fuir la ville rapidement.

Vous l’avez compris, si vous souhaitez trouver des banlieues chics, peu touristiques mais pas trop loin du centre-ville, accueillant enfants et retraités vous êtes au bon endroit.

Sur l’ancienne colline, on commence à découvrir des éco-quartiers tendance bobo : un secteur qui se dynamise et qui voit apparaître des espaces verts, des habitats rénovés, et un cadre très fleuri. C’est en effet, un agréable lieu de vie à proximité du centre-ville et de la gare où l’on voit s’installer des boutiques éphémères et des concept stores, des restaurants branchés et des ateliers d’artisans.

Saint-Étienne a été nommé Design Tech en 2015 puis a été reconnu par le réseau thématique French Tech en IOT (Internet of Things, ou IoT soit l'interconnexion entre l'Internet et des objets, des lieux et des environnements physiques) et Manufacturing en 2016.

Ces prix placent l'agglomération de Saint-Étienne et son écosystème d'entreprises parmi les premiers territoires dans le domaine du numérique, du design et de l'innovation, moteurs de la croissance économique. L’agglomération de Saint-Etienne emploie 10 000 salariés sur le secteur du numérique dans 750 entreprises différentes, avec un chiffre d'affaires annuel total de plus de 1,5 milliard d'euros. Saint-Étienne continue de croître dans l'écosystème national des startups. Elle vient de s’associer à Lyon en 2019 afin de déposer conjointement une candidature au label Capitale French Tech.

La ville de Saint-Etienne a retrouvé sa troisième fleur ! Le label délivré par le Comité National des Fleurs et des Villages met en avant les efforts consentis par les Stéphanois et les élus pour embellir Saint-Etienne et offrir un environnement de qualité. Saint-Étienne compte 720 hectares d'espaces verts, 13 km2 de forêt, 15 grands parcs et plus de 80 places et jardins, sans oublier 3 150 jardins familiaux.

En 2019, la ville de Saint-Étienne a lancé un projet ambitieux afin de développer la nature au cœur de la ville. Ce projet est issu d’une étude avec pour sujet la trame verte (pour le végétal) et bleue (pour les cours d’eau), ou comment relier les parcs de la ville entre eux, grâce à des connexions écologiques, paysagères et piétonnes.

Le réseau de transports en commun de Saint-Étienne Métropole évolue régulièrement pour améliorer le service rendu aux voyageurs, faciliter les déplacements et mieux identifier les pôles de correspondances.

Saint-Etienne Métropole a mis en place un plan d’actions ambitieux pour dynamiser son réseau de transports en commun, en voici les principaux projets :

- L’extension de la 3e ligne de tramway qui relie la gare SNCF de Châteaucreux et son quartier d’affaires au pôle multimodal de « La Terrasse » via le secteur nord de la gare de Châteaucreux, le cœur du quartier du Soleil ; le Zénith ; la Plaine-Achille ; le Technopôle et le pôle sportif stade Geoffroy-Guichard. Le tout en moins de 15 minutes, elle permet ainsi de réduire de 26 % le temps de parcours actuel en tramway entre Châteaucreux et La Terrasse. La ligne a été mise en service fin 2019.

- L'acquisition de 22 trolleybus nouvelle génération d'ici 2022

- L'acquisition de 16 rames de tramway nouvelle génération progressivement mises en service

A l’entrée de la ville de Saint-Etienne, le centre commercial STEEL s’implante comme tout nouveau concept référent en 2020. Avec une conception urbaine exemplaire, une architecture et un design spectaculaires, et une offre commerciale puissante, l’expérience des visiteurs va être tout simplement unique.

Les travaux sont désormais terminés. Ce complexe commercial a été présenté au mois de septembre 2020. Il permet la création de plus de 600 emplois. Il s’étend sur 70 000 m2 accueillant 60 commerces, restaurants et loisirs. A titre de comparaison, la Part-Dieu s’étend sur 160 000 m2 et compte 347 boutiques.

Le projet STEEL est un projet d’envergure et est une vitrine et un moteur pour l’agglomération de Saint-Etienne. Il est certain qu’il va contribuer à son rayonnement au même titre que ses icônes bien connues : l’AS Saint-Etienne, le groupe Casino, la chocolaterie Weiss et la Cité du design !

Située dans l’hyper centre au niveau de la « place du peuple », les halles de Saint-Étienne datant de 1872 sont en réhabilitation afin de pouvoir accueillir à partir d’octobre 2020 une trentaine de commerces (fromagers, bouchers, primeurs, etc.) mais aussi un restaurant ainsi qu’un grand café.

Le projet devrait permettre de créer une centaine d’emplois directs dès l’ouverture. Ce lieu aura pour vocation d’être vivant avec une grande terrasse devant le bâtiment où les stéphanois pourront manger et prendre un verre. Des produits locaux seront à déguster sur place suivant le thème du moment grâce à des animations. Le marché privilégiera les circuits courts, les producteurs locaux et les artisans de la Loire.

C’est 40 communes desservies, 3 services de transport à la demande (MonBus), un service de transport pour les personnes à mobilité très réduite (Handi’Stas)

Gare : 4 au total, la plus importante Gare Saint- Étienne Châteaucreux (et Bellevue, Carnot et La Terrasse)

Tramway : 3 lignes :

T1 : Hôpital Nord <-> Solaure
T2 : Cité du Design <-> Châteaucreux Gare
T3 : Hop. Nord/Terrasse <-> Bellevue

Bus : 69 lignes régulières

La stratégie dite de rendement consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien correspond en général à des petites surfaces, situées en périphérie. Le risque locatif y est plus grand que dans des villes comme Lyon.

À Saint-Etienne, quelque soit le quartier, nous sommes en présence d’une stratégie d’investissement dite de « rendement », à la différence près qu’il ne s’agit pas d’investir dans la périphérie mais bien dans le centre de la ville. Vous pourrez facilement atteindre un rendement brut supérieur à 9 %.

En contrepartie vous devrez garder votre investissement à minima 5 années afin de rembourser les diverses charges liées à l’acquisition du bien (notaire, agence, travaux, etc.). En effet, le prix de l’immobilier reste stable et augmente très lentement (+3 % en 2021)

Si vous revendez votre bien trop rapidement vous aurez fait une opération à perte, puisque le prix de revente ne parviendra pas à couvrir l’intégralité des coûts rattachés à l’acquisition = un prix au m2 revenant environ à 1 500 € une fois tous les coûts de l’opération comptabilisés, et un prix de vente n’excédant pas 1200€/m2.
En contrepartie, votre effort mensuel sera nul, et vous pourrez même compter sur un cash-flow positif vous promettant un revenu mensuel et ce même après avoir déduit TOUTES les charges liées à l’appartement (Charges, taxe foncière, assurance, frais expert-comptable, frais de gestion locative…etc.)
Vu le coût d’acquisition et le dynamisme de la ville nous sommes persuadé que l’immobilier stéphanois devrait connaître de belles années de croissance permettant aux investisseurs actuels d’en tirer une plus-value intéressante.

L’hyper-centre situé entre la place du peuple et la place d’hôtel de ville de Saint-Etienne est prisé par les jeunes pour son animation. Le secteur est idéal pour les personnes se déplaçant à pied ou à vélo.

On profite dans ce quartier des nombreux commerces, loisirs, restaurants et bars, ainsi que du charme des bâtiments historiques. Le repère principal reste la ligne de tramway qui traverse la ville du nord au sud autour de laquelle les étudiants résident.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 1 308 €, avec un prix variant entre 1 112 € et 1 563 €.

(Source : meilleurs agents)

Ce quartier de Saint-Etienne est particulièrement prisé par les étudiants à la recherche d’une location efficacement desservie par les transports en commun.

Les lignes de tramway T1 et T3 desservent notamment l’arrêt « Université Tréfilerie », situé devant l’université et à seulement 5 minutes du centre-ville. Il s’agit d’un lieu à privilégier si vous souhaitez accéder à un logement abordable, nous recommandons d’investir dans une petite surface (pour un étudiant seul), les étudiants en collocation préférant le centre-ville.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 1 482 €, avec un prix variant entre 1 111 € et 2 223 €.

(Source : meilleurs agents)

Ces deux quartiers sont idéaux pour les familles mais aussi les étudiants en médecine privilégiant la proximité de l’hôpital Nord au centre-ville. Ces deux quartiers sont bien desservis par le tramway à 10 minutes du centre-ville, le stationnement y est facile. À noter qu'il existe de nombreux commerces, écoles et équipements sportifs. Le quartier de La Terrasse, est aussi considéré comme un lieu où se rencontre les diverses lignes de bus et l’entrée d’autoroute pour rejoindre Lyon.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 1 294 €, avec un prix variant entre 1 156 € et 1 623 €.

(Source : meilleurs agents)

Le quartier du Crêt-de-Roc, calme et agréable à vivre, est situé à proximité du centre-ville. Le Crêt-de-Roc, modèle d'un quartier écologique, est l'un des quartiers les plus recherchés de Saint-Etienne de par sa verdure, ses habitats durables ou renouvelés, ainsi que des villas.

Le quartier attire également des designers et des artistes en raison de sa proximité avec la Cité du Design. Situé sur une colline, le Crêt-de-Roc offre l'une des plus belles vues de la ville.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 1 188 €, avec un prix variant entre 891 € et 1 782 €.

(Source : meilleurs agents)

Le quartier de Jacquard offre un environnement paisible à quelques pas du centre-ville. Moderne et dynamique : aménagement d'espaces verts, réhabilitation d'appartements et nouveaux programmes de construction, il est idéal pour un investissement sécurisé qui vous permettra de réaliser une belle plus-value si vous décidez de revendre votre bien.

Privilégier un bien proche de la place Jacquard et donc proche de l’hyper centre. Vous trouverez facilement des locataires : soit des étudiants soit des jeunes actifs.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 1 273 €, avec un prix variant entre 1 048 € et 1 486 €.

(Source : meilleurs agents)

Un emplacement de qualité, quartier situé à proximité de la gare Châteaucreux ainsi que du centre-ville. Le Cours Fauriel est idéal pour les seniors ainsi que pour les étudiants qui se rendent aux écoles suivantes : EM Lyon ; École des mines ; École nationale de musique. Un des points de vigilance est le prix des charges de copropriété, souvent très élevées. Il est opportun de viser un T1 ou un appartement de type T3 pour la collocation.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 1 408 €, avec un prix variant entre 1 056 € et 2 112 €.

(Source : meilleurs agents)

Autre périmètre qui parachève sa mue : Châteaucreux. « Cette zone autour de la gare TGV s’affirme comme le quartier d’affaires de la commune », souligne Alain Courtet, notaire à Saint-Étienne. Les immeubles de bureaux y côtoient commerces, logements neufs et hôtels, le tout à cinq minutes à pied du centre-ville.

Atout supplémentaire de ce quartier : depuis fin 2019, il est relié par le tram à celui de la Terrasse.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 1 367 €, avec un prix variant entre 1 192 € et 1 483 €.

(Source : meilleurs agents)

« Quelle est la vacance locative ? », l’une des premières remarques de nos investisseurs lorsque l’on propose un investissement immobilier à Saint-Étienne.

Notre réponse est simple et se fait en deux temps :

1. Certes, le taux de vacance locative sera probablement supérieur à ce qu’il pourrait être à Paris ou à Lyon, zones plus tendues.

2. Votre rôle est donc de comprendre comment éviter cette vacance. Chez Majoon nous faisons en sorte de nous différencier grâce à la qualité de nos logements ce qui permet d’être sur le dessus du panier lorsque vos futurs locataires seront en recherche d’un logement.

Il reste évident qu’investir dans une ville avec un fort rendement locatif entraine des risques. Ils sont à connaître et à prendre en compte, jamais l’investisseur ne doit être aveuglé par la seule rentabilité. Sur des villes comme Saint-Étienne nous recommandons d’ailleurs d’intégrer un mois de vacance locative par année sur vos simulations (précaution que nous prenons chez Majoon).

Le marché stéphanois offre l’un des rendements les plus élevés du marché français : plus de 9 % bruts. Pour exemple, un T2 de 45 m2, vendu 40 000 € auquel on ajoute 15 000 € de travaux (soit 55 000 €) pourra se louer 450 € soit un rendement brut de 9 % (en intégrant un mois de vacance locative). Ce genre d'opérations se font de plus en plus rares.

Il est nécessaire de rappeler que tous les biens ne se valent pas. Un des critères les plus importants est : la localisation. En effet, suivant l’endroit où vous allez investir, vous trouverez plus ou moins facilement des locataires. Les quartiers à privilégier sont : le centre-ville ; Tréfilerie ; La Terrasse et Bergson. Mais attention, même en ayant ciblé un quartier prisé, il peut y avoir des disparités d’une rue à l’autre.

Vous l’aurez compris, un investissement à Saint-Etienne peut être très rentable si et seulement si vous connaissez la ville, au risque d’avoir une forte vacance locative et des difficultés lors de la revente.

Le patrimoine immobilier de la ville est dégradé, mais abordable et propice aux LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec déficit foncier. Si vous souhaitez vous positionner sur le marché de la location étudiante vous devrez avoir un appartement offrant des prestations de qualité. Outre le fait que celui-ci devra obligatoirement être meublé, il sera aussi nécessaire de l’équiper et de le décorer avec goût pour entrainer le fameux effet « whaou » et ainsi limiter voire supprimer au maximum la vacance locative, toujours en faisant en sorte que votre logement soit sur le « haut du panier ».

Les biens immobiliers sont très abordables à Saint-Etienne, mais attention : ne vous précipitez pas. Un des éléments importants à prendre en compte est celui des charges de copropriété qui peut être particulièrement élevées. Pour un 40 m2, elles peuvent varier de 300 € /an à plus de 1 500 € /an. Le chauffage collectif, un ascenseur ou encore la présence d’un gardien sont des éléments pouvant expliquer ces charges mais vous qui êtes investisseurs, vous devez faire en sorte que votre loyer charges comprises ne dépasse pas un certain prix psychologique et ce même si vous proposez le chauffage collectif.

Enfin, le prix moyen d’un studio à la location à Saint-Étienne étant de l’ordre de 400 €, des charges de 1 500€ annuelles causeraient la perte de 4 mois de loyers ! Ne soyez donc pas seulement aveuglés par le faible prix de vente mais prenez bien en compte l’intégralité des éléments à votre disposition.

Les loyers étant faibles, les étudiants ont la possibilité de vivre dans de plus grandes surfaces qu’à Lyon ou Paris. A titre de comparaison, pour un budget de 400 €, un étudiant parisien vivra dans un 10m2, un étudiant Lyonnais dans un 20m2 et un étudiant stéphanois dans un 35 m2.

La réflexion sur la superficie sera la même si vous ciblez les jeunes actifs, ou les familles : proposer une surface en adéquation avec le marché sur lequel vous vous situez.

T2 en centre-ville Collocation

Coût d’acquisition 45 000 € 60 000 €

Surface 40 – 45 m2 50 – 65 m2

Typologie des locataires Jeune couple Étudiants (2 chambres)

(Étudiant ou actif)

Loyer mensuel cc 450 € 660 € (330 € *2)

Rentabilité brute 11 % 12,10 % (1 mois de vacance inclus)

Ce quartier est caractérisé par son architecture avant-gardiste, situé près du cours Emile Zola, la rue Anatole France ou la rue Docteur Rollet. Le projet actuel du quartier est de s’étendre sur l’axe nord vers les rues Barbusses et Racine pour dynamiser et rendre plus attractif. Pour y aboutir, il est prévu de construire un complexe sportif, un groupe scolaire, un lycée et une nouvelle piscine en plus de 900 logements répartis.

A la pointe des aménagements urbanistes dans les années 30, ce quartier évolue encore aujourd’hui, on y trouve de vieux immeubles tout comme de nouveaux habitats qui font leur apparition avec l’arrivée de programmes immobiliers et de logements sociaux. Beaucoup d’aménagements sont apparus grâce à la ville comme des terrains pour enfants et adolescents, des espaces verts et des pistes cyclables.

Délimité à l’est par l’ancienne courbe d’un bras du Rhône et par le canal de Jonage qui borde le quartier à l’ouest, Saint-Jean compte aujourd’hui 3 500 habitants, 260 entreprises, 1 200 emplois, ainsi que plusieurs équipements sportifs. Le projet prévoit une densification du secteur résidentiel par la construction de nouveaux logements (environ 3 000 attendus d’ici à 2030), l’ouverture de commerces et de services publics autour de la résidence Saint-Jean. Dans un second temps, l’ambition est de relier Saint-Jean aux deux « moteurs » économiques et universitaires voisins : le campus de la Doua et les grandes écoles de Vaulx-en-Velin. Le quartier devrait accueillir à terme 15 000 habitants.

Le pôle universitaire de la Doua, l’un des plus grands quartiers de Villeurbanne, va connaître une mutation profonde : mieux inséré dans la ville, il va bénéficier d’une rénovation d’ampleur. Le campus est aussi appelé à devenir un moteur pour l’économie et l’emploi. L’objectif, à l’horizon 2025, est de créer un « campus européen de référence en sciences et technologies pour une société durable », avec 200 entreprises, 3 000 emplois supplémentaires et le dépôt de 150 brevets par an.

Le campus et ses 22 000 étudiants actuels est une véritable mine d’or pour tout investisseur immobilier pouvant profiter d’un prix d’acquisition faible tout en profitant de rendements intéressants grâce notamment aux colocations qui sont monnaie courante et très recherchées dans le secteur. Qui plus est, la population étudiante amenée à s’agrandir avec un nombre toujours plus important d’étudiants étrangers devrait vous permettre sans problème de louer votre appartement tout au long de l’année.

Ce projet porté par la Métropole et la ville de Villeurbanne vise à conforter le centre-ville et à lui donner une nouvelle dimension de cœur « d’agglomération » en l'étendant vers le nord, le long d'un prolongement de l'avenue Henri-Barbusse. C’est une grande opération de renouvellement urbain dans un quartier historique des années 30. Un des enjeux est de renforcer la présence des commerces pour augmenter l'attractivité du centre-ville tout en préservant et en dynamisant les commerces existants. La fin de l’opération est prévue pour 2030.

Actuellement Villeurbanne est traversée par deux lignes de métro (métro A et B), trois lignes de tramway (T1, T3, T4), une ligne desservant l’aéroport Lyon Saint-Exupéry et neuf lignes de bus à service renforcé (C2, C3, C8, C9, C11, C15, C16, C17, C26).

À ces dessertes importantes vient s’ajouter la création de nombreuses pistes cyclables au sein de la ville réduisant ainsi la circulation automobile. Le centre-ville devient donc d’autant plus agréable à vivre.
Grâce à son réseau dense de transport en commun Villeurbanne s’affiche comme le véritable 10ème arrondissement lyonnais, à équidistance de la Gare Part Dieu et de l’Hôtel de ville de Lyon, tous deux à 10 minutes de transport en commun (respectivement en tramway et métro). Cette proximité offre une double attractivité à la ville avec d’une part les 30 000 étudiants déjà présents mais aussi d’autre part certains étudiants lyonnais préférant loger à Villeurbanne à seulement 10 minutes de transport où les loyers sont de 10% à 20% moins coûteux. Cette tendance devrait s’accentuer dans les prochaines années avec la mise en place d’une nouvelle ligne de bus (C3) traversant le centre de Lyon jusqu’aux campus Villeurbannais.

Le réseau de transport en commun de la TCL est très développé à Villeurbanne et permet de rejoindre rapidement le centre-ville de Lyon et son agglomération.

Gare : 1 : Gare de Villeurbanne
Tramway : 3 lignes (Ils desservent les universités de La Doua, Lyon 1 et des lieux stratégiques comme les gares de Part-Dieu ou de Perrache)
T2 : Perrache <-> Saint Priest Bel Air
T3 : Gare Part-Dieu Villette <-> Meyzieu Les Panettes
T4 : La Doua Gaston Berger <-> Hôpital Feyzin Vénissieux
Métro : 2 lignes
Ligne A : Perrache <-> Vaulx-en-Velin La Soie (Cette ligne passe par l’ensemble des quartiers de Villeurbanne)
Ligne B :Charpenne <-> Gare d’Oullins
Bus : de nombreuses lignes permanentes

La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir», cette stratégie consiste à miser sur une plus-value à moyen-terme. Ce type de bien devrait connaître une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie.

Les projets d’urbanisme et de redynamisation des différents quartiers de Villeurbanne laissent présager, une plus-value importante sur le moyen terme. Cette attractivité, cumulée à l’envolée des prix lyonnais pourrait accélérer le phénomène : faute de pouvoir se loger à Lyon de nombreuses personnes devraient se reporter sur Villeurbanne. Seul bémol : le marché villeurbannais devient tout aussi tendu (si ce n’est plus) que le marché lyonnais avec une offre très faible et une demande qui explose.

Chez Majoon nous sommes persuadés que Villeurbanne est une ville de « rendement », les prix y sont très attractifs et la demande étudiante forte. Vous devriez maximiser votre rentabilité en limitant au maximum la vacance locative. Les étudiants sont aussi de très bons locataires car ils bénéficient bien souvent de l’aide de leurs parents pouvant se porter « caution », garantissant ainsi le paiement des loyers.

Enfin, opter pour une collocation est le meilleur moyen pour vous de rationaliser les coûts tout en maximisant les loyers ce qui augmente mécaniquement votre rentabilité.

Référence sur un 20 m2 :

- Prix moyen au m2 : 3 680€

- Loyer moyen : 450 €

- Rendement Brut : entre 5 et 10 %

Ce quartier compte 12 887 habitants et bénéficie de sa proximité immédiate avec le 6ème arrondissement de Lyon et du Parc de la Tête d’Or.

On compte 4 groupes scolaires, un collège et le lycée du Parc avec ses célèbres classes préparatoires attirant des étudiants désireux de trouver un petit logement. Les commerces et les grandes enseignes sont regroupés au cœur du quartier tout comme la clinique privée du Tonkin. Charpennes, est desservi par les transports lyonnais notamment par le métro B et A, le tramway (ligne T1) et les lignes de bus. La Part-dieu se situe à moins de 10 min et le centre-ville à moins de 15 min. Ce quartier sera à privilégier si vous souhaitez louer un studio / T1 à un étudiant ou un T2 à un jeune actif par exemple.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 4 652 €, avec un prix variant entre 3 534 € et 5 542 €.

(Source : meilleurs agents)

Majoritairement occupé par les étudiants et jeunes cadres. La Doua connait depuis plusieurs années un très fort développement de l’immobilier notamment grâce à la forte demande locative (84% des habitants sont locataires). Le campus de « la Doua » recense 22 000 étudiants (20% des étudiants lyonnais), 3 écoles d’ingénieurs, 700 salariés et 2 000 chercheurs. Ce campus est traversé par le tramway qui assure une connectivité avec le centre de Lyon. Un second point fort est la réhabilitation d’un espace de 3,5 ha qui va être transformé pour accueillir 2 100 m2 de commerces, un hôtel et un parc public de plus de 4 400 m2.

Quartier étudiant par excellence, il est préférable d’investir une collocation afin de maximiser votre rentabilité. Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 4 178 €, avec un prix variant entre 3 015 € et 5 745 €.

(Source : meilleurs agents)

Aujourd’hui on dénombre 4 300 habitants. La création de nombreux commerces et d’un centre commercial ont développé l’activité et le dynamisme du quartier. Les résidents sont à la fois des familles qui apprécient la proximité avec le parc de la Tête d’Or et les étudiants qui peuvent se rendre facilement au campus de « La Doua ». L’implantation de nombreuses entreprises et la proximité avec le périphérique ont dopé la demande locative.

Actuellement, le projet « ZAC Gratte-Ciel » vise à étendre la surface du quartier sur l’axe Nord vers les rues Barbusse et Racine afin de le dynamiser et le rendre plus attractif. Au programme de ces prochains aménagements, la création d’un complexe sportif, un groupe scolaire, un lycée et plus de 900 logements répartis sur ce secteur.

Quartier idéal si vous souhaitez louer votre logement à un cadre. Si vous préférez répondre à la demande des familles nous conseillons de vous orienter vers une location vide, certes moins avantageuse au niveau fiscal, mais qui vous permettra de louer votre bien plus facilement.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 4 539 €, avec un prix variant entre 3 395 € et 5 582 €.

(Source : meilleurs agents)

De nombreuses usines de textile étaient autrefois présentes dans ce quartier : d’où le nom donné de « La Soie ».

Le carré de Soie, situé entre Villeurbanne et Vaulx-en-Velin s’ouvre depuis 2004 sur le secteur tertiaire en proposant de nouvelles offres d’immobilier d’entreprise. On compte 16 000 habitants, 900 entreprises avec 14 000 postes. Son emplacement stratégique à proximité de l’aéroport, de la gare Part-Dieu et du grand parc de Miribel attire et se révèle être un atout majeur pour les résidents et les entreprises. Le développement du Carré de Soie est une opération de renouvellement sur 4 zones principales réparties entre Villeurbanne et Vaulx-en-Velin. La fin de l’opération est prévue pour 2030 avec la création de 5 000 logements pour 6 500 personnes et 8 000 salariés ainsi que la création de 200 000 m2 de bureaux à proximité du pôle de transports.

Les résidents sont pour la plupart des jeunes actifs ou des familles, en recherche de T2 et T3. Ce quartier peut aussi s’avérer un bon choix d’avenir si vous optez pour une stratégie de développement. Nous estimons que le prix au m2 est aujourd’hui bien inférieur au potentiel du quartier.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 3 303 €, avec un prix variant entre 2 868 € et 3 850 €.

(Source : meilleurs agents)

L’arrondissement qui accueille la mairie centrale se décompose en 2 quartiers :

Les Pentes de La Croix-Rousse

Ancien quartier ouvrier, ce secteur de Lyon est devenu en quelques années l’un des plus prisé de Lyon. Dans ces ruelles en pentes, on y trouve des friperies, des galeries d’arts, des salons de tatouage, des bistrots de quartiers et de la street food. 🚇 Métro : Croix-Paquet (ligne C) 👍 notre avis : +++

La Presqu’île Nord

La partie basse de l’arrondissement accueille plusieurs institutions culturelles majeures de Lyon dont le Musée des Beaux-Arts et l’Opéra. Les grandes avenues bordées d’immeubles d’inspiration haussmannienne rappellent un peu Paris. Vous êtes en plein cœur de Lyon. 🚇 Métro : Hôtel de Ville (ligne A et C) 👍 notre avis : +

Cet arrondissement est coupé en deux depuis les années 70 par l’autoroute. Bien que déclassée depuis, cette voie et l’échangeur qui la dessert délimitent deux quartiers aux ambiances bien différentes.

La Presqu’île Sud

Le quartier s’articule autour de la fameuse place Bellecour. Ce secteur regorge de restaurants, de bars et de boutiques et se retrouve noir de monde le samedi. La partie autour de la station de métro Ampère est un peu plus calme. Repère des grandes familles lyonnaises, le quartier a tendance à se rajeunir ces dernières années. 🚇 Métro : Cordeliers, Bellecour, Ampère, Perrache (ligne A) 👍 notre avis : ++

Confluence

Ce quartier construit sur l’emplacement de l’ancien port de Lyon divise les Lyonnais. Il y a ceux qui adorent l’architecture futuriste des immeubles s’inspirant des anciens docks et ceux qui le trouvent beaucoup trop froid et bétonné. Toujours est-il que le secteur possède de nombreux avantages : une marina, une promenade le long de la Saône, des étangs, des jardins et de nombreux lieux de sorties et de culture. Le quartier est très cher mais on trouve encore quelques loyers abordables dans la partie plus ancienne près de la gare Perrache. 🚇 Pas de métro (mais traversé par ligne de tram T1) 👍 notre avis : ++

Il s’agit du plus grand arrondissement de Lyon, le seul à dépasser la barre des 100 000 habitants. On peut le découper en 4 quartiers distincts

Préfecture

Bordé par le Rhône et les très animées Berges du Rhône, vous y trouverez une superbe enfilade de beaux immeubles. Il suffit de traverser un pont pour rejoindre l’hyper centre. 🚇 Pas de métro (mais traversé par la ligne de tram T1) 👍 notre avis : +

Place Guichard

Ce quartier populaire en début de gentrification s’avère trés sympathique. On y trouve de nombreux bars et restos et sa position en fait un des plus central de Lyon. 🚇 Place Guichard (ligne B) 👍 notre avis : ++

Part-Dieu

Non, la Part-Dieu, ce n’est pas que des tours, une gare et un centre commercial. Il y a aussi des logements. De multiples projets de réaménagement rendent le secteur de plus en plus agréable. 🚇 Part-Dieu (ligne B) 👍 notre avis : +

Montchat

Cela fait partie des quartiers à l’ambiance village comme le plateau de La Croix-Rousse ou Monplaisir. On y trouve une vraie vie de quartier. L’absence de métro dans le secteur le rend moins attrayant mais c’est aussi ça qui fait son charme et son calme. 🚇 Pas de métro 👍 notre avis : +

Le 4ème arrondissement de Lyon est un monde à part. Perché sur sa colline, c’est presque une ville à lui tout seul.

La Croix-Rousse

On y trouve une petite ambiance à la Montmartre avec une touche un peu plus provinciale. Il faut dire que le secteur est très mignon avec ses petites rues, son marché quotidien, ses petits bistrots et ses vues incroyables sur le reste de la ville. 🚇 Métro : Croix-Rousse, Hénon, Cuire (ligne C) 👍 notre avis : +++

C’est ici, sur la colline de Fourvière que Lyon a été fondée ! Rien que ça ! On y trouve donc le plus vieux quartier de la ville, mais pas que.

Vieux-Lyon

Si vous aimez les vieilles pierres, les ambiances médiévales et les hordes de touristes, ce quartier est fait pour vous. On y trouve de très vieux immeubles, des rues pavées, des restaurants et pas mal de pubs anglo-saxons. Bref, c’est un quartier touristique mais avec une vraie vie de quartier et pas mal d’ambiance en soirée. 🚇 Métro Vieux-Lyon 👍 Notre avis : ++

Saint Just

Ce quartier perché sur la colline de Fourvière est accessible via l’un des funiculaires de Lyon. On y trouve quelques commerces, mais surtout de la tranquillité loin du tumulte urbain de la ville. 🚇 Pas de métro 👍 Notre avis : +

Point du jour

Ce quartier situé derrière la colline est un peu à l’écart de la ville et son animation. On y trouve beaucoup d’immeubles résidentiels et quelques commerces mais il est très mal desservi par les transports (pas de métro, ni de tram). 🚇 Pas de métro 👍 Notre avis : +

L’arrondissement le plus chic de Lyon est aussi l’un des plus vivants. Il abrite notamment l’un des joyaux de Lyon : le Parc de la Tête d’Or. On peut le décomposer en 3 secteurs.

Brotteaux Le quartier qui fait face à l’ancienne gare des Brotteaux regorge de beaux immeubles, de bars chics et branchés et de belles boutiques. 🚇 Brotteaux (ligne B) 👍 Notre avis : ++
Foch Massena

Dans ce secteur un peu moins bourgeois mais toujours aussi chic, on trouve un grand nombre de restaurants et de boutiques. Les prix flambent plus on se rapproche de la Presqu’île ou du Parc de la Tête d’Or. 🚇 Massena et Foch (ligne A) 👍 Notre avis : ++

Bellecombe

Situé de l’autre côté de la voie ferrée ce quartier n’a rien à voir avec ses voisins. C’est plus calme, beaucoup moins joli mais les loyers y sont bien moins élevés. 🚇 Métro : pas de métro mais Brotteaux et Part-Dieu pas très loin 👍 Notre avis : +

C’est l’arrondissement préféré de Konstance. C’est certainement l’arrondissement qui s’est le plus transformé ces dernières années. On peut le découper en 2 zones délimitées par la gare Jean Macé.

Guillotière

Au Nord de la Gare Jean Macé, ce quartier, enfant terrible de Lyon, est devenu l’un des secteurs les plus prisés par les jeunes qui adorent son ambiance, ses nombreux bars et son coté alternatif. C’est aussi le quartier cosmopolite de Lyon. 🚇 Métro Guillotière (ligne D), Saxe-Gambetta (ligne D et B), Jean Macé (ligne B). 👍 Notre avis : +++

Gerland

Connu pour son stade, le quartier de Gerland commence à changer de visage. De grands projets de réaménagement sont en cours attirant de nouveaux habitants et de nouveaux lieux de sorties. 🚇 Métro : Jean Jaurès, Debourg et Stade de Gerland (ligne B) 👍 Notre avis : ++

C’est le seul arrondissement de Lyon à ne pas être bordé par un fleuve ou une rivière. Un peu excentré par rapport au reste de la ville, il n’en demeure pas moins bien desservi et on y trouve des loyers encore accessibles.

Monplaisir

Organisé autour de la place Ambroise Courtois, ce quartier avec sa longue rue commerçante qui s’étire jusqu’à Grange Blanche dégage des airs de village. L’ambiance est très familiale et s’imprègne du 7ème art. C’est en effet ici que se situe la sublime villa des Frère Lumière et le hangar du Premier Film. 🚇 Métro : Monplaisir et Grange Blanche (ligne D) 👍 Notre avis : ++

Mermoz – Etats Unis

Plusieurs projets de réhabilitation ont redonné un peu d’éclat à ce quartier. C’est ici que vous trouverez les loyers les plus bas de Lyon. 🚇 Mermoz et Laenec (Ligne D) 👍 Notre avis : +

Cet arrondissement tout en longueur longe la rive droite de la Saône (parfait pour les balades du dimanche). On y trouve 2 quartiers sympas :

Valmy

Une station de métro, une petite rue commerçante et quelques bars très cool. Que demander de plus ? Le secteur de Valmy reste encore abordable et propose une bonne vie de quartier tout en restant connecté à l’hypercentre avec le métro D. Bref, c’est le champion du bon compromis. 🚇 Métro Valmy et Gorge de Loup (ligne D) 👍 Notre avis : ++

Gare de Vaise

Le secteur est principalement occupé par des immeubles résidentiels, mais on y trouve un peu d’animation dans le secteur de l’Industrie où de nombreuses enseignes ont ouvert des établissements pour combler les gens travaillant dans les grosses entreprises alentours. 🚇 Métro : Gare de Vaise (ligne D) 👍 Notre avis : +

Quoi ? Il n’y a pas 9 arrondissements à Lyon ? Si, rassurez-vous, mais la commune de Villeurbanne, située à l’intérieur de la couronne formée par le périf et totalement intégrée au reste de la ville est davantage considérée comme un arrondissement que comme une ville de banlieue. On y trouve 2 secteurs sympa.

Les Charpennes

Beaucoup d’immeubles, un métro, un Mac Do…, mais vous êtes aux portes de Lyon et vous jouxtez le Parc de la Tête d’Or. plutôt sympa, non ? 🚇 Métro : Charpennes (ligne B et ligne A) 👍 Notre avis : ++

Les Gratte-Ciel

Avec ses immeubles art-déco datant des années 30, ses nombreux commerces et son côté populaire, le quartier des Gratte-Ciel est l’un des plus tendances du moment. Parfait pour ceux qui veulent fuir les prix lyonnais tout en ayant une vraie vie de quartier 🚇 Métro : Gratte-Ciel (ligne A) 👍 Notre avis : +++

Concernant la population du Rhône, une hausse de 0,9% a été enregistrée entre 2013 et 2018, soit 1 859 524 habitants. De son côté, la Métropole de Lyon comptait en 2018 1 398 892 habitants (+0,9% par rapport à 2013), dont 518 635 à Lyon (+0,7%).
D’autres communes du département ont également gagné des habitants par rapport à 2013 :

-Villeurbanne : 150 659 (+0,5%)

-Vénissieux : 67 129 (+1,7%)

-Vaulx-en-Velin : 50 823 (+2,9%)

-Meyzieu : 34 151 (+1,7%)

-Saint-Priest : 46 510 (+1,6%)

-Givors : 20 121 (+0,6%)

-Oullins : 26 583 (+0,4%)

Les gares de Lyon Part-Dieu et Perrache sont équipées de la ligne TGV, et permettent de rejoindre Paris en 2 heures
Métro : Les 4 lignes du métro (A, B, C et D) circulent de 5h à minuit et quadrillent la ville en se croisant en 4 points. Très pratique, propre. 2 funiculaires complètent le réseau en montant vers Fourvière ou Saint-Just.
5 lignes de tramway : T1 : IUT Feyssine – Debourg T2 : Perrache – Saint-Priest T3 : Part-Dieu – Meyzieu T4 : La Doua-Gaston Berger – Feyzin T5 : Grange-Blanche – Parc-du-Chêne ou Eurexpo.

Bus de nuit: Quand le métro s’endort, il vous reste les 4 lignes de bus Pleine lune avec 2 points de départ du centre-ville (Terreaux et Hôtel-de-Ville) et 4 itinéraires desservant les principaux lieux de sortie en fin de semaine
Stations Vélo'V Infos sur le Vélo'V Grand Lyon Un système qui met à disposition plus de 4 000 vélos, tous les jours 24h/24. Formule 1 jour (4 €) et offre City Card 3 jours (5 €). Gratuit les premières 30 mn. Nombreuses offres sur le site selon la durée envisagée. Caution : 150 €. CB acceptées aux bornes. 348 stations réparties dans la ville et à Villeurbanne. Comme dans toutes les villes munies de ce dispositif, on part de la station de son choix et, la balade terminée, on dépose son vélo à n’importe quelle autre station.

Une situation géographique hors-norme (à 1h40 de la côte d'Azur en train et à 2 heures de route des pistes)
Des musées reconnus comme le musée des Beaux Arts, le musée des Confluences, Musée du Cinéma..etc.
Des évènements internationnaux dont la fête des Lumières, les Nuits de Fourvière
Des monuments historiques :

La Cathédrale Saint Jean
L'opéra de Lyon
La basilique Notre-Dame de Fourvière et le théatre gallo-romain
La place Bellecour
La place des Terreaux
Le parc de la tête d'or

La stratégie dite de « placement » consiste à cibler un bien sûr, qui conservera sa valeur dans le temps avec un risque le plus minimisé possible. Ce type de bien est en général moins rentable mais se situe en plein centre-ville dans des quartiers prestigieux.

Les quartiers à cibler sont : le 1er, le 2ème (Bellecour), le 4ème, le 5ème (Vieux-Lyon) et le 6ème arrondissement de Lyon.

L’hyper-centre de Lyon se situe sur une zone géographique très réduite où la demande est très importante et l’offre très réduite. L’attrait de la zone est certain (qualité de vie, entreprises, commerces, etc.), il s’agit donc d’une zone sûre qui devrait s’apprécier sur les années à venir.

La forte demande de la part des investisseurs entraine un coût d’acquisition supérieur à la moyenne de la ville, il faut donc s’attendre à payer un « premium » pour avoir accès à ce type de bien.

Les locataires seront eux aussi prêts à payer ce « premium » permettant ainsi de maintenir la rentabilité à un niveau acceptable. Qui plus est, la tension sur la zone rend la vacance locative inexistante.

Référence sur un 20 m2 :

- Prix moyen au m2 : 5 900 €

- Loyer moyen : 580 €

- Rendement Brut : entre 3 et 6 %

La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir», cette stratégie consiste à miser sur une plus-value à moyen-terme. Ce type de bien devrait connaitre une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie.

Les quartiers de Lyon à cibler sont : le 2ème (Perrache, Confluence), le 3ème, le 5ème, le 7ème, le 8ème, et le 9ème arrondissement de Lyon.

Les projets d’urbanisme et de redynamisation des quartiers lyonnais en font des quartiers d’avenir. Aussi la proximité avec les facultés, parcs et centres commerciaux attire les étudiants et autres actifs en nombre. L’immobilier y est dynamique, les prix d’acquisition restent plus faibles que pour un investissement de « placement », ainsi, le rendement brut y est plus élevé.

Le risque reste modéré puisque les infrastructures sont déjà en cours d’installation, miser sur ces quartiers est un investissement dont la plus-value sera maximisée une fois les projets d’urbanismes alentours terminés.

 Référence sur un 20 m2 :

- Prix moyen au m2 : entre 4 000 et 5 000 €

- Loyer moyen : entre 550 et 600 €

- Rendement Brut : entre 4 et 8 %

Chez Majoon nous considérons qu’il serait réducteur de parler d’une stratégie uniquement axée sur le « rendement » puisque nous croyons fortement en la plus-value à Lyon, ainsi tout investissement sera a minima un investissement dit de « développement ».

Néanmoins, pour obtenir un fort rendement sur le court terme nous conseillons une orientation vers la ville de Villeurbanne, Bron, Oullins, Vénissieux, Saint Priest, Vaulx-en-velin...etc où les prix y sont plus attractifs et la demande étudiante forte.

 Référence sur un 20 m2 :

- Prix moyen au m2 : 3 680 €

- Loyer moyen : 500 €

- Rendement Brut : entre 5 et 10 %

Lyon, qui est aussi LA ville de la gastronomie, sait traiter les entreprises aux petits oignons. Loin d’attirer seulement les étudiants, la ville de Lyon devient aussi la deuxième capitale française avec de nombreux cadres parisiens venant s’y installer et avec eux de nombreuses entreprises.

Les feux sont au vert : 108 000 emplois créés dans le secteur privé entre 2009 et 2018 et 1ère agglomération industrielle de France (hors IDF). La ville possède d’ailleurs un des taux de chômage les plus faibles de France (7,5% contre 8,5% en France). Lyon est aussi particulièrement renommée pour son pôle d’innovation international (biotechnologies, digital, industrie pharmaceutique, etc.).

Ah Lyon… ! Les quais du Rhône, les berges de Saône, le parc de la tête d’or, la vue de la basilique de Fourvière, la Place Bellecour, tout y est pour faire de la capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes un lieu incontournable. Le prestigieux cabinet britannique The Economist Intelligence Unit ne s’y trompe pas et la met en lumière en la classant première ville Française « où il fait bon vivre » en 2017 et 2018. Cette qualité de vie s’explique par les projets de développement urbain notamment grâce à l’évolution des principaux quartiers de la métropole comme la Part-Dieu, Gerland, Carrée de Soie et Confluence.

En tant qu’investisseur, il est primordial d’avoir connaissance des différentes réhabilitations des quartiers « populaires » menés par une ville. À Lyon, en moins de 10 ans, quatre quartiers jusqu’ici peu cotés ont réussi le pari de se métamorphoser. Les projets de rénovation ont provoqué une hausse des prix de l’immobilier, pour le plus grand bonheur des investisseurs. Mais rassurez-vous ! Il n’est pas trop tard !

Afin de vous aider à appréhender un futur investissement dans l’un de ces nouveaux secteurs, voici leurs activités principales :

- La Part-Dieu : « Le quartier d’affaires de Lyon ».

- Gerland : « Le quartier mixte, entre sciences et tertiaire ».

- La Soie : « De quartier industriel à pôle tertiaire ».

- Confluence : « Le quartier innovant, berceau d’expérimentations »

Ce n’est pas nouveau, Lyon mène une politique de reconquête des espaces urbains et crée de nouveaux espaces naturels.

Chaque année, près de 10 % de squares et jardins sont réaménagés. Le but : s’inscrire dans une démarche de développement durable et lutter contre les impacts environnementaux.

Une priorité appréciée des propriétaires et investisseurs qui grâce à cette politique dynamique peuvent bénéficier de zones complètement modernisées qui attirent locataires et acquéreurs plus-value importante assurée ! (cf. aménagement d’un parking privé à Lyon 3 remplacé par un jardin de plein air).

Si ce type de réaménagement du territoire n’est pas rare c’est aussi parce que la métropole Lyonnaise fait de la mobilité un autre pilier de sa politique.

Elle se distingue par son offre de transports en commun et l’optimisation des déplacements. En 2019, elle a même été élue « ville championne de la mobilité » par le think tank Les Clés de la mobilité (Le classement se fonde sur une étude couvrant les 75 communes les plus peuplées de France).

En résumé on compte : quatre lignes de métro / cinq lignes de tramway / deux funiculaires / plus de cent lignes de bus et de trolley / un service de deux-roues en libre-service / des navettes fluviales / deux gares reliant notamment Paris et Marseille en moins de deux heures.

Certaines lignes de métro seront prolongées en 2023 comme la ligne B qui rejoindra les « Hôpitaux Sud » et la nouvelle ligne de métro (E) qui devrait voir le jour en 2030.

Il est évident que Lyon attire les investisseurs, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement immobilier locatif.

Le projet urbain de réaménagement de la Part-Dieu est la clé de voute du développement du quartier. Les travaux ont débuté en 2010 pour une fin prévue en 2030, un total de 2,5 milliards d’euros investis, le challenge étant de pouvoir doubler la capacité d’accueil de la gare.

Le centre commercial de la Part-Dieu et sa gare (première gare de correspondance européenne) ont fait de ce quartier le second centre-ville de Lyon et le second quartier tertiaire français.

De nombreuses entreprises s’y installe jouissant de cet emplacement stratégique entre Paris et Marseille. C’est aussi une forte population de cadres en recherche de T2 ou T3 qui cherche à s’y installer.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 5 512 €, avec un prix variant entre 3 789 € et 6 915 €.

(Source : meilleurs agents)

Un des plus grands quartiers de la Métropole Lyonnaise : 700 ha et 30 000 habitants.

On y dénombre actuellement 2 300 entreprises générant 30 000 emplois ainsi que 3 650 étudiants à fin 2019. L’objectif du projet est de permettre à Gerland de s’affirmer comme un quartier de vie avec : des logements ; commerces ; services et transports en commun grâce en partie au renforcement des pôles économiques et scientifiques.

En 2020, le quartier pourra accueillir 10 000 habitants supplémentaires via ses nouveaux logements. A noter que 100 000 m2 d’immeubles d’entreprise sont en construction et 200 000 de plus en projet. Le quartier prévoit notamment l’arrivée du nouveau campus de l’EM Lyon et de ses 3 000 étudiants au fort pouvoir d’achat. Ces étudiants seront en recherche de collocations (rares dans le secteur) mais aussi de studio et T1 meublés, autant d’opportunités à saisir !

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 4 929 €, avec un prix variant entre 4 300 € et 5 556 €.

(Source : meilleurs agents)

Le carré de Soie, situé entre Villeurbanne et Vaulx-en-Velin s’ouvre depuis 2004 sur le secteur tertiaire en proposant de nouvelles offres d’immobiliers d’entreprise. On compte 16 000 habitants, 900 entreprises avec 14 000 postes.

Son emplacement stratégique à proximité de l’aéroport, de la gare Part-Dieu et du grand parc de Miribel attire et se révèle être un atout majeur pour les résidents et les entreprises.

Le développement du Carré de Soie est une opération de renouvellement sur 4 zones principales réparties entre Villeurbanne et Vaulx-en-Velin. Fin prévue en 2030 avec la création de 5 000 logements pour 6 500 personnes et 8 000 salariés ainsi que la création de 200 000 m2 de bureaux à proximité du pôle de transport.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 3 303 €, avec un prix variant entre 2 868 € et 3 850 €.

(Source : meilleurs agents)

Quartier situé comme son nom l’indique au confluent du Rhône et de la Saône. Le projet du centre commercial a été initié en 2001 et les travaux ont débuté en 2007 pour une ouverture cinq ans plus tard. Désormais c’est 68 000 visiteurs mensuels.

L’éco-quartier Lyon Confluence : la rénovation de 150 ha en centre-ville. L’objectif de la collectivité est un aménagement durable qui privilégie la qualité environnementale et la concertation entre les parties prenantes, avec une attention particulière portée à la maîtrise énergétique.

Le projet de reconversion du quartier n’est pas achevé. Au total c’est un programme de construction de 1 000 000 m2. Actuellement il y a 860 entreprises, 15 000 emplois et 10 000 habitants. En 2025, 16 000 habitants peupleront ce quartier mythique.

Jeunes familles et étudiants sont particulièrement friands de ce quartier et bien souvent à la recherche d’un T2 ou d’un T3.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 6 270 €, avec un prix variant entre 5 397 € et 6 938 €.

(Source : meilleurs agents)

Les scores de tendance haussière du marché de l’immobilier lyonnais profitent aussi, par ricochet, aux communes limitrophes, la demande s’y déplaçant. C’est le cas en particulier de Villeurbanne : 20ème plus grande ville de France avec 150.000 habitants.

Cette commune mitoyenne de Lyon abrite notamment le campus de la Doua qui est l’un des sites universitaires les plus important de toute l’agglomération lyonnaise. L’ensemble des campus villeurbannais recense actuellement plus de 30 000 étudiants.

La FNAIM estime qu’ils seront 25 000 de plus en 2025. Aussi de par son extrême proximité avec Lyon, Villeurbanne constitue un marché de report intéressant qui bénéficie du réseau de transport lyonnais.

Cette ville, encore très accessible pour les investisseurs offre de très belles opportunités d’investissement immobilier locatif avec notamment un manque d’offres meublées de qualité. En effet, la ville souffre encore de son passé moins réputé avec des offres moins qualitative.

Désormais, pour acheter dans celui que l’on surnomme le 10e arrondissement de Lyon, il faut compter 3 677 € du m2 contre 3000 € en 2019 soit une évolution en une année de +11,7 % du prix au m2.

Mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 3 952 €, avec un prix variant entre 2 832 € et 5 211 €.

(Source : meilleurs agents)

Lieu de résidence de l’ancienne Bourse de Paris, le 2ème arrondissement s’est développé à partir du 16e siècle. Un grand nombre de banques se sont installées dans ce quartier le transformant en quartier bourgeois.

Le 2ème arrondissement possède de très belles architectures, notamment dans la rue Réaumur, symbole de l’innovation architecturale au 20e siècle.

Un point de croisement entre les Grands Boulevards et le Paris Royal du Louvre.

Ce quartier ne fait pas partie des plus dynamiques mais ses habitants et visiteurs peuvent profiter des différentes balades et découvertes qu’offre le quartier.

Le 4ème arrondissement est aujourd’hui l’un des quartiers les plus appréciés de Paris.

Il regroupe : l'Île de la Cité, l'Île Saint-Louis, l’Hôtel de Ville, le Centre George Pompidou, le Marais (un quartier très recherché dû à ses beaux et anciens bâtiments).

La culture française ainsi que le shopping sont au rendez-vous dans cet arrondissement de quoi attirer les français et les étrangers !

Le 7ème arrondissement est considéré comme l’un des plus bourgeois de Paris.

On peut y retrouver l’Assemblée Nationale entourée de nombreux hôtels particuliers luxueux aujourd’hui convertis en ambassades et ministères. Le quartier de Sèvres-Babylone regorge de boutiques de haute-couture, prêt à porter, petit commerce.

Il y a aussi deux monuments historiques dans cet arrondissement qui sont des symboles français : la Tour Eiffel et les Invalides.

Le 10e arrondissement composé du Canal Saint-Martin, devenu l’un des endroits les plus à la mode de la capitale. C’est une balade moins touristique que les bords de Seine et donc plus prisée par les parisiens. Il y a également deux gares (Gare de l’Est et Gare du Nord) permettant une liaison perpétuelle avec le reste de la France. Cette localisation est donc attirante pour les personnes devant souvent se déplacer.

Un quartier dynamique où les fêtards peuvent trouver leur bonheur avec les alentours de la rue du faubourg Saint-Denis.

Taux de chômage : 12% (meilleursagents)
Population : 2 220 445 habitants
Âge médian : 38 ans (moins de 25 ans : 27,7 % et plus de 25 ans : 72,3 %)
Coeur de l’Europe : 2 aéroports (Paris Charles-de-Gaulle et Paris Orly) qui permettent de relier la capitale à 132 pays
1ère ville mondiale pour les congrès internationaux
6ème meilleur métro du monde
4ème ville mondiale
1ère ville en étudiants inscrits

Paris possède un immense réseau de transport comportant :

6 Gares :

gare Saint-Lazare,
gare de Lyon,
gare Montparnasse,
gare de l’Est,
gare du Nord,
gare d’Austerlitz

16 lignes de métro :

circulant de 5h30 à 1h15 du dimanche au jeudi
circulant jusqu’à 2h15 le vendredi et samedi

10 lignes de tramway :

circulent entre 5h30 et 2h (fin de service pouvant varier en fonction des lignes)

RER :

composé de 7 lignes
circulant de 5h15-30 jusqu’à 0h30

Bus de nuit :

composé de 48 lignes
le Noctilien circule de 0h15 à 5h30

Station Vélib’ :

1 261 stations réparties aux quatre coins de la capitale

La Gastronomie française est classée au patrimoine de l’UNESCO

Musées : (206 musées et 1 016 galeries d’art)

Musée du Louvre
Musée d’Orsay
centre Pompidou
Musée de l’Orangerie
Maison de Victor Hugo
Musée national des arts asiatiques
Musée national Picasso-Paris
Fondation Louis Vuitton

Des évènements internationaux :

400 foire et salons se tiennent à Paris
109 000 événements en Ile-de-France
237 congrès internationaux

Chez Majoon, nous recommandons d’investir dans des quartiers en devenirs tel que les 10ème, 11ème, 13ème (cf. Station F), 18ème, 19ème dans une stratégie de « développement ».

Ces quartiers sont prisés par les jeunes couples et étudiants qui n’ont pas les moyens de se loger dans l’hyper-centre parisien. Ce mouvement démographique permet à l’investisseur que vous êtes d’anticiper une forte plus-value sur le court / moyen terme grâce à des quartiers entiers qui se dévoilent. À titre d’exemple, le quartier des Batignolles dans le 17ème arrondissement est passé de 7 900 € / m2 en 2014 à plus de 11 500 € / m2 en 2021.

La majorité des investisseurs s’orientent vers les 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements. Ces investisseurs sont dans une logique purement « patrimoniale », ils privilégient des quartiers au cachet certain (immeubles Haussmanniens, Art déco, etc.). La forte demande sur ces quartiers prisés entraine cependant un prix au m2 bien supérieurs à la « moyenne » parisienne déjà autour des 10 000 € / m2, ainsi la rentabilité locative s’en trouve quelque peu affectée.

La petite couronne, l’hyper-centre parisien, ses monuments et allées très prisés.

Du 1er au 8ème, si vous décidez d’investir dans la pierre alors vous devez prendre en considération le prix élevé du m2. Entre 12 528 € pour le 8ème arr. et 15 194 € pour le 6ème arr. Afin de conserver une rentabilité honorable malgré des prix au m2 importants nous vous conseillons de privilégier une petite surface entre 11 et 15 m2.

Chaque arrondissement à ses quartiers phares. Voici une liste non exhaustive de ceux où les prix sont les plus abordables et qui bénéficient d’une forte attractivité.

Chez Majoon, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers :

Bonne nouvelle (2ème) : 12 023 € /m2

Arts et métier (3ème) : 12 165 € / m2

Madeleine (8ème) : 12 925 € / m2

Ces quartiers sont très demandés et l’offre est saturée. Dans ce contexte, les prix sont tirés vers le haut. La clientèle étrangère est friande de ces arrondissements et dépense sans compter. Pour vous qui souhaitez investir alors vous devrez accepter d’avoir un effort financier mensuel et ce malgré la mise en location. Le coût de la transaction sera élevée, mais vous profiterez d’un bien avec une localisation premium et le loyer perçu permettra de réduire votre effort mensuel. Aussi, nous vous conseillons de garder votre bien au moins cinq ans afin que les loyers perçus remboursent les frais de notaire, le coût des travaux et nos frais de services. Dès lors si vous souhaitez revendre le bien vous profiterez d’une plus-value significative par rapport au prix initial du bien.

Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements :

1er : + 17,3 %

2ème : + 16,9 %

3ème : + 17 %

4ème : + 10,8 %

5ème : + 17,4 %

6ème : + 9,4 %

7ème : + 11,7 %

8ème : + 11,9 %

Source : meilleursagents

La différence entre l’ultra-patrimonial et le patrimonial est mince. Mais elle existe belle et bien surtout dans une ville comme Paris. On parlera d’investissements « ultra-sécurisés » versus « sécurisés ». Un risque donc encore plus faible pour les achats de biens immobiliers en première couronne mais où il est devenu très rare de pouvoir faire une bonne affaire. A contrario, nous avons remarqué que malgré la forte hausse des prix dans le 9ème, 16ème et 17ème il est encore possible de faire une bonne affaire.

Ces trois quartiers, ont des prix au m2 allant de 11 546 € pour le 17ème à 11 873 € pour le 16ème.

Les surfaces à privilégier sont comprises entre 11 et 20 m2. Les secteurs ne se valent pas tous, mais vous pourrez sécuriser votre investissement si vous ciblez les quartiers attractifs.

Chez Majoon, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers :

Saint-Georges (9ème) : 11 787 € / m2

Rochechouart (9ème) : 11 848 € / m2

Auteuil (16ème) : 11 056 € / m2

Batignolles (17ème) : 11 786 € / m2

Ces arrondissements incluent eux aussi la plupart du temps, un effort mensuel de votre part. Nous avons cependant réussi à proposer à nos clients des investissements à l’équilibre dans le secteur Paris 9. Vous serez certain de pouvoir revendre votre bien aisément et également de pouvoir afficher un loyer supérieur à la moyenne du marché car l’emplacement et votre studio seront de qualité.

Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements :

9ème : + 22,8 %

16ème : + 16,3 %

17ème : +16,7 %

D’autres secteurs sont bien connus des investisseurs : le 10ème, 11ème, 12ème, 14ème et 15ème qui proposent régulièrement des ventes où le prix au m2 reste sur la fourchette basse du marché. Mais soyez vigilant. Toujours dans une démarche de minimisation des risques et de maximisation de votre rentabilité, vous devez connaitre les quartiers prisés et ceux moins recommandés pour que votre projet perdure dans le temps ou afin d’avoir une plus-value à moyen terme.

Dans une optique de rentabilité, privilégier les petites surfaces pour y loger des étudiants ou jeunes actifs. Une surface comprise entre 15 et 20 m2.

Chez Majoon, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers :

Hôpital Saint-Louis : (10ème) : 10 605 € /m2

Porte Saint-Martin (10ème) : 11 335 € /m2

La proximité du canal Saint-Martin est une valeur sûre et les derniers aménagements attirent les familles et des locataires plus jeunes.

Folie Méricourt (11ème) : 11 152 € / m2

Quinze - Vingts (12ème) : 11 181 € / m2

Montparnasse (14ème) : 12 123 € / m2

Necker (15ème) : 11 171 € /m2

Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements :

10ème : + 22,7 %

11ème : + 19,1 %

12ème : + 21,1 %

14ème : + 21 %

15ème : + 14,3 %

La pression des prix au m2, faire migrer d’années en années la population parisienne vers les quartiers moins centraux, considérés un temps comme « populaires » comme le 13ème, le 18ème, le 19ème arrondissement.

Désormais, la gentrification de ces quartiers a un impact sur les prix de l’immobilier. Ils sont en nette augmentation mais continuent de proposer des biens ayant de gros potentiel et pouvant satisfaire des investisseurs désireux de trouver un compromis entre rentabilité et pari sur l’avenir de l’augmentation du prix au m2. Un risque, car il est nécessaire de miser sur des quartiers en développement mais qui peut s’avérer gagnant si la localisation du bien est appréciée. Vous pouvez avoir une plus grande surface pour un investissement identique en première couronne. L’idéal est de pouvoir proposer à la location une surface entre 15-25m2 .

Chez Majoon, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers :

Gare (13ème) : 9 352 € / m2

Clignancourt ( 18ème) : 10 729 € / m2 (secteur Montmartre)

Villette ( 19ème) : 9 158 € / m2

N’hésitez pas à considérer un investissement dans un de ces quartiers. La perle rare existe : un studio à rénover et idéalement localisé vous permettra d’avoir un effort mensuel à l’équilibre et de profiter pleinement de la hausse des prix de l’immobilier dans ces secteurs pour une plus-value maximale.

Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements :

13ème : + 13,9 %

18ème : + 13,9 %

19ème : + 26,5 %

Le Grand Paris est à l'origine d'un grand projet de réseau de transport.

LE GRAND PARIS EXPRESS EN CHIFFRES :

🡪 4 lignes supplémentaires (lignes 15, 16, 17 et 18) et deux extensions (lignes 11 et 14) 🡪 200 km de nouvelles lignes ferroviaires

🡪 68 nouvelles stations interconnectées

🡪 2 millions de passagers quotidiens

🡪 Un train toutes les 2 à 3 minutes

🡪 Un système de métro 100% automatisé

🡪 90% des lignes seront construites sous terre

🡪72 gares seront desservies

Le prolongement nord de la ligne 14 doit relier la gare Saint-Lazare à la mairie de Saint-Ouen.

Attendu depuis l’été 2019, le prolongement de la ligne 14 s'est enfin réalisé fin 2020. La ligne permet de rapprocher du centre de Paris le désormais très prisé quartier des Batignolles qui se retrouve à seulement 10 minutes de Chatelet mais qui devrait surtout permettre de désenclaver la ville de Saint-Ouen avec le terminus Nord de la ligne 14 au niveau de la mairie de Saint-Ouen.

La zone de Clichy et Saint-Ouen située après le quartier des Batignolles bénéficie désormais de plusieurs avantages :

Le report des candidats au logement ne pouvant plus accéder au 17ème arrondissement désormais trop couteux (compter environ 11 800 € / m2 pour un appartement dans le cœur des Batignolles)
L’installation dans la zone de nombreuses entreprises (dont Amazon) employant un nombre important de cadres souvent mobiles et donc potentiellement plus à la recherche d’une location

La ligne 14 Nord et le tronçon commun des lignes 16 et 17 entre Saint-Denis Pleyel et Le Bourget RER, l’extension de la ligne 14 Sud jusqu’à l’aéroport d’Orly ;
La ligne 15 Sud de Pont de Sèvres à Noisy-Champs ;
La ligne 16 entre le Bourget RER et Clichy – Montfermeil.

Concernant les échéances de 2024 nous orientons nos ambitions au Sud de Paris. Selon nous, il n’est pas pertinent d’être aveuglé par l’attrait des Jeux Olympiques au Nord, au niveau de Saint-Denis. En effet, le « village des athlètes » sera très certainement dédiés à du logement social une fois les jeux terminés et donc difficile dans ces circonstances d’anticiper une véritable montée des prix sur le long terme ou une perspective de demande locative élevée.

À l’inverse, le premier tronçon de la ligne 15 futur « périphérique » francilien porte beaucoup d’espoir puisqu’il devrait relier plusieurs villes résidentielles entre elles avec, côté Ouest la ville d’Issy Les Moulineaux qui est un quartier d’affaires en vogue ces dernières années avec de très nombreuses entreprises d’avenir qui s’y installent (technologies, digital, médias, etc.) !

Ainsi, nous ciblons principalement les villes suivantes : Arcueil-Cachan (RER B), Bagneux (RER B et métro 4), Chatillon Montrouge (métro 13), Issy-Les-Moulineaux (RER C) et Boulogne Billancourt (métro 9).

On le voit, ces villes étaient déjà reliées à Paris, la ligne 15 devrait donc permettre de fluidifier les liaisons entre celles-ci sans rendre obligatoire une correspondance au cœur de Paris, ainsi, c’est tout un pôle économique au Sud de la Capitale qui devrait continuer à s’étendre.

La ligne 15 Ouest, de Pont de Sèvres à Saint-Denis Pleyel ;
La ligne 15 Est, de Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre ;
La ligne 16, de Clichy – Montfermeil à Noisy – Champs ;
La ligne 17, de la gare Triangle de Gonesse jusqu’au Mesnil-Amelot ;
La ligne 18, de CEA Saint-Aubin à Versailles Chantiers.

Puisque l’immobilier locatif est un placement à long terme, il est tout à fait pertinent de s’intéresser à des projets devant voir le jour en 2030 (voir plus avec d’éventuels retards). Il est même primordial d’anticiper ces chantiers avant que le marché lui-même ne le fasse pour vous.

En effet, anticiper l’attrait de la ligne 15 qui reliera notamment La Défense à Issy-Les-Moulineaux devrait permettre à ces deux pôles d’affaires de se renforcer l’un l’autre et par ricochet devrait augmenter l’attrait des zones alentours.

Ainsi, l’investisseur immobilier que vous êtes va être capable d’anticiper une hausse des prix (liée à la demande) sur ces zones du Sud de Paris. Pourquoi donc, ne pas y investir 150 000 € dans un T2 de 30 m2 par exemple qui pourrait valoir le double d’ici la mise en service du Grand Paris Express ?

Ce constat peut être fait dans plusieurs zones où passera le futur Grand Paris Express, pour autant, il est important d’y voir clair et de ne pas s’éparpiller car toutes les villes ne possèdent pas le même potentiel.

Le projet consiste à repenser le réseau de transports en commun à l'échelle de l'agglomération. Le but final est de désengorger Paris en créant de nouveaux pôles d’interconnexion dans la périphérie parisienne, ceci aura aussi pour bienfait de réduire significativement les temps de trajet puisqu’il sera possible de réaliser un trajet banlieue A – banlieue B sans avoir à faire (comme aujourd’hui) banlieue A – Paris – banlieue B.

Avec ses 68 nouvelles gares et 200 kilomètres de voies supplémentaires, le Grand Paris Express reliera aussi les quartiers en développement (lignes 15, 16, 17 et 18). Ces 4 nouvelles lignes feront le tour de la petite couronne et assureront la liaison avec les aéroports, quartiers d'affaires et pôles de recherche parisiens. Ces nouvelles lignes seront amenées à transporter quotidiennement 2 millions de voyageurs, soit l’un des réseaux les plus denses du monde.

GRAND PARIS EXPRESS EN CHIFFRES

4 lignes supplémentaires
200 km de nouvelles lignes ferroviaires
68 nouvelles stations interconnectées
2 millions de passagers quotidiens
Un train toutes les 2 à 3 minutes
Un système de métro 100% automatisé
90% des lignes seront construites sous terre
Le projet du Grand Paris Express permettra de réduire significativement les temps de trajet résidence – lieu de travail et devrait ainsi encourager l’investissement en petite et grande couronne, spécialement dans les villes jusqu’alors peu ou pas desservies.

Plus de 130 hectares sont réaménagés, dont 26 couvrant les voies ferrées de la gare d'Austerlitz. Ce projet urbain est le plus grand dans la capitale française depuis les rénovations du XIXè siècle des bâtiments hausmaniens.

La Rive Gauche permet alors l'émergence de nouveaux logements, bureaux, loisirs, activités, commerces, établissements scolaires, équipements publics et culturels...

Aujourd'hui on y voit vivre environ 10 000 habitants, entre la Gare d'Austerlits et la ville d'Ivry-sur-seine.

L'objectif en 2028 est d'atteindre 20 000 habitants et près de 60 000 salariés, 10 hectares supplémentaires d'espaces verts et la plantation de plus de 2 000 arbres.

Idéal pour une stratégie d'investissement de « développement ».

Bagneux est une ville recensant plus de 40 000 habitants. Plus de 11% de son territoire est occupé par des espaces publics. La ville opère actuellement un réaménagement avec l’arrivée du Grand Paris Express et des lignes 4 et 15.

Ces nouvelles lignes de métro seront terminées en 2022 et permettront plus de 60 000 voyages par jours. On estime que 22 000 habitants sont directement concernés par cette transformation du réseau de transport à Bagneux.

Oui, il y aura un impact au niveau des tarifs de l’immobilier. Il est certain que ces réaménagements poussent les particuliers et investisseurs à considérer cette ville comme un endroit ou vivre/investir, surtout lorsque l’on sait qu’il ne faudra que 20 minutes pour rejoindre La Défense.

Le quartier est peuplé à plus de 50% d’actifs, en ce sens il faudra privilégier des T2 qui pourront se louer environ 800 € par mois et assurer une rentabilité brute moyenne de 6,3%.

En mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 5 163 €, avec un prix variant entre 3 762 € et 6 975 €. (Source : Meilleurs Agents)

Idéal pour une stratégie d'investissement de « développement ».

En Seine-Saint-Denis, la ville populaire de Saint-Ouen, ancienne ville industrielle à vue ses prix immobilier grimper de 16 % en un an ! Une nouvelle attractivité à l’image de la mutation de Levallois-Perret.

Fin 2020, Saint-Ouen a bénéficié du prolongement de la ligne 14, une connexion directe et rapide au centre de Paris contrairement aux autres lignes en construction.

Saint-Ouen a un fort potentiel d’investissement. Au-delà du Grand Paris Express, qui va améliorer la vie des citoyens, une ZAC de 100 hectares (soit 1/4 de la ville) fait l’objet d’ambitieux programmes immobiliers et un Campus hospitalo-universitaires Paris Nord verra le jour en 2025 preuve d’une dynamique et d’un attrait qui ne fera que grandir pour cette commune.

En mars 2022, le prix au m2 d’un appartement est de 7 046 €, avec un prix variant entre 4 731 € et 9 230 €. (Source : Meilleurs Agents)

Idéal pour une stratégie d'investissement de « rendement ».

Cergy-Préfecture, construite principalement dans les années 70 et 80, est moins attractive, mais appréciée des étudiants qui souhaitent rester à proximité des universités et du RER A. Faculté, IUFM, Essec, écoles d'ingénieurs ... Divers campus sont installés à Cergy et drainent plus de 30 000 étudiants.

Port-Cergy, qui abrite le plus grand port de plaisance d'Ile-de-France est le poumon vert. La demande d'appartements est forte, tant à l'achat qu'à la location. Vous pouvez toujours trouver des propriétés anciennes à bon prix pour la rénovation, même si elles se raréfient.

La zone est recherchée pour des investissements résidentiels notamment par des familles. Peu d’étudiants souhaitent y habiter. C’est pourquoi Majoon privilégie Cergy-Préfecture pour des investissements locatif.

Dans le quartier de Cergy-Préfecture, vous pouvez trouver des studios d'une superficie de 20 m2 à partir de 80 000 €, loués entre 450 et 550 €/mois (source : meilleurs agents) soit une rentabilité brute de 7,5%. Notre conseil reste de cibler une grande surface afin de pouvoir proposer une collocation à des étudiants. Le rendement brut sera bien supérieur.

En mars 2020, le prix au m2 d’un appartement est de 3 222 €, avec un prix variant entre 2 278 € et 5 186 €. (Source Meilleurs Agents)

Nous n'avons aucun produit à vendre. Notre métier est de vous représenter et de vous permettre de faire la meilleure acquisition possible. Nous n'allons pas prendre uniquement en compte votre budget mais nous allons faire en sorte de cerner votre profil, comprendre vos attentes pour finalement trouver le bien immobilier qui vous correspondra.

Au delà de l'aspect financier, il est primordial d'accorder de l'importance à la charge cognitive liée à un investissement immobilier. Nous ferons en sorte de mettre le curseur au bon endroit lors de votre future acquisition.

Majoon fait le choix d'accompagner un nombre limité de clients et de clientes afin de garantir une expérience fluide et sans friction.

De l'idée à la réception du premier loyer, nous nous occupons de tout !

En partenariat avec nos experts sélectionnés (notaires, chasseurs immobiliers, architectes d'intérieur, artisans, décorateurs d'intérieur, etc.), nous optimisons chacune des étapes de votre projet.

Louer une colocation vide ou meublé ?

Ces deux types de locations sont possibles lorsque vous investissez dans une colocation. Mais quelle est la location la plus avantageuse?

Comme le studio, la colocation meublée est à privilégier pour les avantages fiscaux qu’elle procure. La fiscalité en location meublée vous permet d’amortir en intégralité votre investissement immobilier locatif. Ainsi vous pouvez déduire des loyers, l’amortissement du bien, mais aussi les dépenses dues à l’entretien, les charges, les intérêts d’emprunts, etc. Par conséquent, les revenus générés sont effacés fiscalement et cela permet donc d’alléger votre impôt sur le revenu total tout en générant des revenus supplémentaires.

Le Statut LMNP

Micro-BIC : Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sont des bénéfices réalisés par des personnes exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Si vous êtes sous le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos revenus locatifs.

Réel : Si vous êtes sous le régime réel, vous réduisez fiscalement vos loyers par un mécanisme de déduction de charges et d’amortissement.

Nos conseils pour bien investir dans une colocation

Investir dans une colocation

Nos conseils

Surface : 50 – 80 m²

Prix au m² : 4 500- 5 500 €

Prix d’achat : 290 000 – 390 000 €

En moyenne :

Loyer : 600 € par chambre cc

Rendement brut : 4,5 %

Budget : 370 000 €

Surface : 55 – 70 m²

Prix au m² : 1 000 – 1600 €

Prix d’achat : 65 000 – 90 000 €

En moyenne :

Loyer : 350 € par chambre cc

Rendement brut : 10 %

Budget : 110 000 €

Surface : 50 – 80 m²

Prix au m² : 3 000 – 5 500 €

Prix d’achat : 180 000 – 350 000 €

En moyenne :

Loyer : 550 € par chambre cc

Rendement brut : 5 %

Budget : 330 000 €

Investir dans une colocation en fonction de votre budget

LYON

COLOCATION

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente.

En moyenne :

Surface : 50 - 80m2

Loyer : (+/-) 600cc €

Prix m2 : 4.500 - 6.000 €

Rendement brut : (+/-) 4,5%

Prix d'achat : 225-500.000 €

Budget : (+/-) 350.000 €

SAINT-ETIENNE

COLOCATION

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente.

En moyenne :

Surface : 50 - 80m2

Loyer : (+/-) 320cc €

Prix m2 : 1.000 - 1.500 €

Rendement brut : (+/-) 6%

Prix d'achat : 60 -130.000 €

Budget : (+/-) 150.000 €

VILLEURBANNE

COLOCATION

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente.

En moyenne :

Surface : 50 - 80m2

Loyer : (+/-) 560cc €

Prix m2 : 3.500 - 5.000 €

Rendement brut : (+/-) 5%

Prix d'achat : 180-400.000 €

Budget : (+/-) 300.000 €

MARSEILLE

COLOCATION

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente.

En moyenne :

Surface : 50 - 80m2

Loyer : (+/-) 550cc €

Prix m2 : 3.000 - 4.500 €

Rendement brut : (+/-) 5%

Prix d'achat : 150 -370.000 €

Budget : (+/-) 250.000 €

Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

OÙ INVESTIR ?

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PLACEMENT

Rendement

brut* inférieur à

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

RENDEMENT

Rendement

brut* supérieur à

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle

Effort mensuel : Faible

DÉVELOPPEMENT

Rendement

brut* proche de

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

*Chez Majoon, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100

On démarre notre aventure ?

Je crée mon compte et expose mon projet à Majoon.

(En un clic, gratuit & sans engagement)

Je me lance !

Pourquoi investir dans une colocation ?

Qui sommes-nous ?

Une personne de votre entourage souhaite investir ou vendre son logement ?

Majoon prend en charge l'ensemble de votre projet : de la recherche, à la location du bien. Clé en main."

Qu'est ce que la notion de durabilité ?

L'investissement durable est-il plus cher ?

Vos honoraires sont-ils empruntables ?

Vos honoraires sont-ils déductibles de mes revenus fonciers ?

Quels sont les services de Majoon ?

Comment êtes-vous "responsable" ?"

Est-il possible d'emprunter vos honoraires ?

Vos frais sont-ils déductibles de mes revenus locatifs ?

Quelles accréditations et garanties possédez-vous ?

Prenez-vous en charge le financement et la fiscalité ?

Comment trouvez-vous les biens ?

Comment sont réalisés les travaux et l'ameublement ?

Investir dans une colocation à Lyon

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Déterminer le bon emplacement

Acheter au bon prix

Aménager sa colocation

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Calculer son rendement

Fixer le bon loyer

Évaluer les travaux

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Qu'est ce que le régime fiscal LMNP

Comment calculer la rentabilité brute du studio ?

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Investir dans un immeuble de rapport à Firminy

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Vérifier les prix

Vérifier les conditions d'utilisation des compteurs

S'informer sur le choix de l'emplacement

La division en lots

La concentration du risque

Le contrôle de la taxe foncière

1er Arrondissement

2ème Arrondissement

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6ème Arrondissement

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8ème Arrondissement

9ème Arrondissement

10ème Arrondissement

11ème Arrondissement

12ème Arrondissement

13ème Arrondissement

14ème Arrondissement

15ème Arrondissement

16ème Arrondissement

Projet « Extension du Tramway Nord-Sud »

Projet « Euroméditerranée »

Projet « Le Boulevard Urbain Sud » (BUS)

Projet « Ecoquartiers des Fabriques »

Évolution des prix

Les données économiques

Le réseaux de transport

Culture et patrimoine

Monuments historiques

Stratégie de « rendement »

Stratégie de « développement »

Investir dans le 1er arrondissement : « Le quartier étudiant au coeur historique »

Investir à Euroméditerrannée 2 : « Le nouveau quartier »

Investir à La Joliette : « Le quartier d'affaires »

Investir dans le 4ème arrondissement : « Le quartier familial paisible»