Si vous envisagez de devenir propriétaire, ou êtes déjà investisseur chevronné, le calcul de votre rendement locatif sur un investissement immobilier potentiel est une nécessité ! Le rendement locatif est le revenu annuel généré par votre immeuble de placement, auquel on vient éventuellement retirer les charges, divisé par son coût d’acquisition. Comme il est calculé sur la base d'un pourcentage de la valeur totale de votre propriété : plus il est élevé, meilleur est le rendement.
Pour les plus pressés d’entre vous, voici les deux façons que Majoon utilise pour calculer votre rendement locatif.
Le rendement locatif brut = loyer annuel charges comprises ÷ (prix d'acquisition + travaux + cuisine) x 100.
Le rendement locatif net = (loyer annuel charges comprises - charges annuelles) ÷ (coût d’acquisition + travaux + cuisine) x 100.
Pour en savoir plus sur la composition de ces calculs, prenez le temps de lire notre article ci-dessous !
Attention, il y a une différence entre le rendement locatif et la rentabilité locative. En effet, le rendement est calculé à partir des loyers et du prix d’acquisition. Quant à la rentabilité, elle prend en compte, en plus de cela, la plus value ou la moins value de votre bien. Il s’agit d’une plus value latente, qui sera effective si vous vendez votre bien.
L’investissement immobilier locatif
Pour les moins expérimentés d’entre vous, un investissement locatif est un appartement, une maison ou un immeuble entier qui est acheté par un investisseur immobilier, puis loué à des locataires qui paient un loyer. Les types de biens locatifs sont très nombreux. Ils comprennent des maisons familiales, comme des studios une pièce pour les étudiants. Selon l'emplacement de la propriété et les objectifs de l'investisseur, la location peut être de longue durée ou de courte durée.
Investir dans des biens locatifs est une source de revenu très attrayante et lucrative et reste l'un des investissements les plus sûrs que l'on puisse effectuer. Cela est dû au fait qu'il y a une appréciation à long terme de la valeur de l'immobilier (+54% en 10 ans à Lyon), un flux de trésorerie mensuel (normalement positif) et des avantages fiscaux qui accompagnent les investissements immobiliers (réductions d’impôts, subventions, crédits d’impôts). De plus, la plupart des gens ont fait l'expérience de la location ou de la signature d'un bail au cours de leur vie, ce qui signifie qu'ils connaissent le fonctionnement du marché immobilier : devenir propriétaire devient donc moins intimidant.
Seulement, vous devez savoir si la propriété que vous allez acquérir est un bon investissement. Et pour cela, le calcul de son rendement locatif est l’une des meilleures manières de s’en rendre compte.
Qu’est-ce que le rendement locatif d’un investissement immobilier ?
Le rendement locatif, aussi appelé « retour sur investissement », est un pourcentage qui mesure la rentabilité de votre bien locatif en fonction du montant des revenus qu'il génère, moins les coûts à maintenir. Différents facteurs peuvent affecter le retour sur investissement, tels que le type de propriété, le montant du revenu locatif que vous gagnez, le total des dépenses d'exploitation et le prix d’achat du bien.
Le rendement locatif est la clé de la réussite d’un investissement immobilier. Il sert à vérifier que votre acquisition vous sera profitable. Mais il est aussi conseillé de calculer le retour sur investissement tout au long de l’année, afin de mieux comprendre la performance de votre propriété en termes de rentabilité. Si vous constatez que vos bénéfices diminuent progressivement, alors il est important de comprendre quels facteurs ont un impact sur la performance. Cela pourrait être dû au fait de facturer trop peu de loyer ou de réaliser trop de dépenses de fonctionnement.
Les différents types de rendement locatif
Savoir calculer son rendement locatif sur une propriété peut faire la différence entre un investissement réussi ou un puit sans fond de dépenses. Même si le marché locatif a ses hauts et ses bas, vous pouvez prédire vos chances de succès en apprenant à calculer votre retour sur investissement potentiel. Il existe trois méthodes pour calculer son rendement locatif :
le rendement locatif brut,
le rendement locatif net,
le rendement locatif net net.
Le rendement brut se calcule sur le montant total des revenus générés par votre propriété avant que les coûts ne soient pris en compte. Le rendement net, quant à lui, se calcule sur le montant des revenus annuels après déduction de toutes les charges afférentes à votre bien immobilier locatif. Enfin, le rendement locatif net net vient retrancher aux revenus annuels, en plus des charges, le montant prévisionnel de vos impôts.
Lorsque vous examinez le rendement de votre propriété, il est important de reconnaître la différence, car le rendement net est le montant réel du bénéfice généré par votre immeuble de placement.
Le calcul du rendement locatif brut
Le rendement brut est un indicateur très utile qui vous permettra de comparer, en quelques secondes, différents biens locatifs entre eux. Il se calcule en divisant le loyer annuel par le coût de votre bien. Le coût du bien comprend la totalité des dépenses nécessaires à l’acquisition de votre bien immobilier : prix d’achat, frais d’agence, frais de notaire, frais bancaires, travaux, ameublement, etc. Certaines personnes ne prennent en compte que le prix d’achat du bien, en excluant notamment le coût de la rénovation. Mais attention, si vous achetez une ruine : alors votre calcul n’a pas réellement d’intérêt et ne rendra pas compte de la situation financière de votre bien. Il est également important de définir la même méthode pour comparer vos différents bien immobiliers potentiels.
Vous aurez besoin de ces trois chiffres :
Le loyer annuel moyen que vous facturerez
La prix d’achat de votre propriété
Le coût de votre rénovation (comprenant l'équipement de la cuisine)
Pour déterminer le rendement locatif brut de votre bien immobilier : divisez le loyer annuel par le prix d'achat de votre bien additionné du coût de la rénovation, puis multiplies votre résultat par 100.
Le rendement locatif brut = loyer annuel charges comprises ÷ (prix d’acquisition + travaux + cuisine) x 100.
Par exemple :
Votre loyer annuel est de 11 400€
Votre propriété vous a coûté 120 000€
Vous avez engagé 20 000€ de travaux
Alors votre rendement locatif brut sera de 8,14% car : 11400 ÷ (120000 + 20000) x 100 = 8,14
Comment calculer le rendement locatif net ?
Le rendement net va prendre en compte les différentes charges qui vous incombent en tant que propriétaire du logement. L’assurance PNO, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc. Il est également conseillé de prévoir une petite somme en tant que provision pour vos futurs travaux, entre 5 et 10% du loyer par exemple. En effet, en mettant une petite partie du loyer de coté tous les mois, vous anticipez au mieux un rafraîchissement de peinture par exemple, ou encore un changement d’équipement électroménager. Ici, nous prenons en compte les charges non récupérables : celles que vous devez payer en tant que propriétaire, à la différence des charges récupérables, qui sont supportées par le locataire. De plus, on ajoute au prix d'achat : les frais afférents à l'acquisition du bien (frais de notaire, frais d'agence, coût du crédit) en plus du coût des travaux.
Le rendement locatif net = (loyer annuel charges comprises - charges annuelles) ÷ (prix d'achat + travaux + frais d'acquisition) x 100.
Le calcul du rendement locatif net et net d’impôt
Il y a un paramètre très important à prendre en compte lorsqu’on parle d’investissement : c’est la fiscalité. Le montant des impôts que vous allez payer dans le cadre de votre investissement immobilier dépend tout d’abord du type de location que vous envisagez : une location meublée ou une location nue.
Dans le cadre d’une location nue, il s’agit d’un revenu foncier, qui est donc imposé comme vos salaires. Vous avez le choix entre un régime micro-foncier ou un régime foncier réel.
Dans le cadre d’une location meublée, les revenus rentrent dans les bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime micro BIC et un régime BIC au réel. En plus de cela, vous pouvez être loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel.
Enfin, notez qu’il existe des dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat qui viendront affecter votre fiscalité. La fiscalité des particuliers est extrêmement riche, il faut donc la connaitre en amont de votre investissement, et la prendre en compte dans votre stratégie immobilière.
Pour réaliser le calcul de votre rendement net de charges et net d’impôts, vous devez soustraire au loyer annuel vos charges, ainsi que vos impôts, et diviser le tout par le coût d’acquisition du bien, additionné des travaux et des frais d'acquisition.
Le rendement locatif net net d'impôt = (loyer annuel - charges annuelles - impôts) ÷ (prix d'achat + travaux + frais d'acquisition) x 100.
Qu’est qu’un bon taux de rendement locatif ?
Un bon taux de rendement locatif variera en fonction de l'endroit où se trouve le bien, du montant que vous facturez en loyer, du coût de gestion de votre location et de votre méthode de financement pour acheter la location.
Un bon retour sur investissement dépend également des objectifs de votre investissement de location, ce que vous devrez déterminer. Cependant, la plupart des investisseurs visent à avoir un retour sur investissement brut égal ou supérieur à 8 %.
La question du cash-flow de votre investissement locatif
Le cash-flow correspond au flux de trésorerie que va engendrer votre investissement locatif. Si votre cash-flow est positif, cela signifie que votre flux d’argent est excédentaire. A l’inverse, s’il est négatif, cela signifie que vous faites ce qu’on appelle un effort d’épargne.
Le cash-flow = loyers - charges - impôts - crédit.
Lorsque l’on investit dans l’immobilier pour avoir des rentes, on va forcement chercher à avoir un rendement positif, donc on souhaite optimiser son opération dans le but d’obtenir un cash-flow positif. De plus, le fait de ne pas avoir à sortir de l’argent tous les mois pour votre investissement locatif est tout de même très sécurisant.
Il existe plusieurs façons d’optimiser votre cash-flow :
Baissez la mensualité de votre crédit. N’hésitez pas à négocier le prix de votre bien, à optimiser vos travaux notamment en faisant jouer la concurrence entre plusieurs entreprises, ou en réalisant une partie des travaux vous-même. De même, négociez les meilleures conditions d’emprunt avec votre banque : jouer sur la durée du crédit, afin d’avoir des mensualités plus faibles, qui seront automatiquement remboursées par les loyers perçus.
Optimisez votre loyer. En effet, avoir un bien de qualité, bien rénové et meublé, vous permettra de le louer quelques dizaines d’euros plus cher que la concurrence, et cela va faire toute la différence sur la durée. Vous pouvez également mettre en place des locations de courtes durées ou encore des colocations, qui permettent d’avoir des rendements plus élevés.
Maitrisez votre fiscalité. C’est essentiel. Savoir quel est le meilleur choix fiscal pour votre situation est primordial, afin d’éviter les mauvaises surprises au moment de faire votre déclaration d’impôt.
Maitrisez vos charges : en négociant et comparant les contrats, les assurances, etc. Il n’y a pas de petites économies !