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Investissement locatif en France pour les expatriés : Guide fiscal

L'investissement locatif en France est une option attrayante pour de nombreux expatriés français qui souhaitent diversifier leur portefeuille d'investissements ou maintenir des liens financiers avec leur pays d'origine. Cependant, il est essentiel de comprendre la fiscalité applicable et les considérations importantes avant de se lancer dans un tel projet. Dans cet article, nous expliquerons la fiscalité applicable aux investisseurs immobiliers français expatriés et les points clés à prendre en compte.



1. L'investissement locatif : la fiscalité applicable pour les expatriés


1.1 L'impôt sur le revenu foncier


Lorsque vous investissez dans une propriété locative en France, vous entrez dans le monde complexe de la fiscalité immobilière française. L'un des principaux aspects de cette fiscalité est l'impôt sur le revenu foncier, qui touche directement les loyers que vous percevez en tant que propriétaire d'une propriété locative.


Les loyers que vous percevez sont considérés comme un revenu imposable, quels que soient votre lieu de résidence fiscale et votre nationalité. Cela signifie que, même si vous résidez à l'étranger, les loyers issus de votre bien immobilier en France sont soumis à l'impôt français.



  • L'obligation de déclaré ses revenus foncier en France :


Une des obligations les plus importantes pour les investisseurs immobiliers expatriés est la déclaration de ces revenus fonciers en France. Vous devez impérativement déclarer ces revenus, et ce, chaque année. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des pénalités financières et d'autres conséquences fiscales désagréables.



  • L'imposition se fait en fonction de vos revenu global :


La tranche d'imposition à laquelle vous serez assujetti pour vos revenus fonciers dépendra de votre revenu global. Cela signifie que les revenus fonciers s'ajouteront à vos autres revenus, tels que les salaires ou les revenus de placements financiers, pour calculer votre taux d'imposition global.



  • Les taux d'impositions par tranche, dit "variables" :


Les taux d'imposition varient en fonction de votre revenu global. La France a mis en place plusieurs tranches d'imposition, chacune correspondant à une certaine fourchette de revenus. Plus votre revenu global est élevé, plus le taux d'imposition applicable à vos revenus fonciers peut être élevé.


Il est essentiel de noter que certaines charges liées à l'investissement immobilier, telles que les intérêts d'emprunt ou les frais de gestion, peuvent être déduites de vos revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable. Cependant, ces déductions sont soumises à des règles spécifiques, et il est recommandé de consulter un expert fiscal pour les optimiser tout en restant en conformité avec la loi.


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1.2 Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :


L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un élément important de la fiscalité française qui mérite une attention particulière pour les investisseurs immobiliers expatriés. Cet impôt a été instauré en remplacement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018 et cible principalement la détention de biens immobiliers en France.



  • L'IFI seulement à partir d'un certain seuil :


Pour être assujetti à l'IFI, la valeur nette de votre patrimoine immobilier en France doit dépasser un seuil de 1,3 million d'euros. Cette valeur nette est calculée en déduisant les dettes liées aux biens immobiliers de leur valeur totale. Il est donc crucial de surveiller la valeur de votre portefeuille immobilier, car dépasser ce seuil vous exposera à cet impôt.



  • Quels sont les biens entrant dans l'IFI ?


L'IFI concerne principalement les biens immobiliers, ce qui signifie que les investisseurs qui détiennent des biens immobiliers en France sont particulièrement susceptibles d'être touchés. Cela inclut non seulement les résidences principales et secondaires, mais aussi les biens de placement tels que les investissements locatifs, les terrains non construits et les parts de sociétés immobilières (SCI) possédant des biens immobiliers en France.



  • Comment l'IFI est-il calculé ?


Une fois que vous avez dépassé le seuil de 1,3 million d'euros, l'IFI est calculé sur la base de la valeur nette de votre patrimoine immobilier en France. Les taux d'imposition progressifs sont appliqués à différentes tranches de valeurs nettes. Plus la valeur nette est élevée, plus le taux d'imposition est élevé. Il est donc essentiel de bien évaluer la valeur de vos biens immobiliers pour déterminer votre exposition à l'IFI.



  • Déductions Possibles :


Bien que l'IFI soit principalement axé sur les biens immobiliers, certaines déductions peuvent être envisagées pour réduire votre base imposable. Par exemple, les dettes contractées pour l'acquisition, la rénovation ou l'entretien des biens immobiliers peuvent être déduites, de même que certaines charges liées à la propriété.



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1.3 Impôt sur les Plus-Values Immobilières


L'impôt sur les plus-values immobilières est un élément clé à considérer lors de la vente d'une propriété en France. Cet impôt est conçu pour taxer les bénéfices réalisés lors de la cession d'un bien immobilier, et son taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention de la propriété.



  • L'impôt sur les plus-values immobilières calculé en fonction de la durée de détention du bien :


Le principal critère déterminant l'imposition des plus-values immobilières en France est la durée de détention du bien. En général, on distingue trois catégories de biens en fonction de cette durée :


Moins de 6 ans : Les plus-values immobilières sont soumises à un taux d'imposition maximal, qui varie en fonction des revenus du vendeur. Ce taux peut être significativement plus élevé que pour les biens détenus plus longtemps.


Entre 6 et 21 ans : Les taux d'imposition sont progressivement réduits au fur et à mesure que la durée de détention augmente. Plus la durée est longue, moins l'impôt sur les plus-values sera élevé.


Plus de 21 ans : Les biens détenus pendant plus de 21 ans bénéficient généralement d'une exonération totale de l'impôt sur les plus-values. C'est une incitation fiscale pour encourager la détention à long terme de biens immobiliers.



  • Comment calcul-t-on l'impôt sur les plus-values immobilières ?


Le calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières est basé sur la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. Cependant, certaines dépenses liées à l'acquisition et à la vente, ainsi que les travaux de rénovation, peuvent être déduits pour réduire la base imposable. Il est donc essentiel de conserver toutes les preuves de ces dépenses.



  • Peut-on s'exonérer de l'impôt sur les plus-values immobilières ?


La vente de votre résidence principale est généralement totalement exonérée d'impôt sur les plus-values, tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention.


Si vous vendez une résidence secondaire, vous pourriez bénéficier de l'exonération de l'impôt sur les plus-values, mais sous certaines conditions. Pour être exonéré, le produit de la vente doit être utilisé pour l'achat d'une nouvelle résidence principale dans un délai de 2 ans à compter de la vente. Cette exonération s'applique à l'impôt sur le revenu.


Exonération Totale après 30 Ans : Pour être totalement exonéré d'impôt sur les plus-values et de prélèvements sociaux, il faut détenir le bien immobilier pendant 30 ans. Jusqu'à la 21e année, vous pouvez être exonéré de l'impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux s'appliquent. Après 30 ans, l'exonération est totale.



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2. Investissement locatif pour les expatriés : Quelles sont les éléments importants à prendre en compte ?



2.1 La notion de résidence fiscale pour les expatriés :

La question de la résidence fiscale est un élément essentiel à comprendre pour les expatriés français qui investissent en France. Votre résidence fiscale détermine en grande partie comment vous serez imposé en France, qu'il s'agisse de vos revenus locatifs, de vos plus-values immobilières ou d'autres aspects de votre situation financière.


2.2 Comment définit-on la résidence fiscale ?

Votre résidence fiscale est le pays dans lequel vous êtes considéré comme un contribuable pour des raisons fiscales. En France, la résidence fiscale est généralement déterminée par votre lieu de résidence habituelle. Si vous résidez en France pendant au moins 183 jours au cours d'une année civile, vous êtes généralement considéré comme résident fiscal français.


2.3 Quel est l'impact de la résidence fiscale sur la fiscalité des expatriés

Le statut de résidence fiscale a un impact majeur sur la fiscalité qui s'applique à vous en France. En tant que résident fiscal français, vous êtes généralement imposé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés en France et à l'étranger. En revanche, en tant que non-résident fiscal français, vous pourriez bénéficier de règles fiscales différentes.


2.4 Prendre connaissance des conventions fiscales internationales :

La France a conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays à travers le monde pour éviter la double imposition des revenus. Ces conventions peuvent influencer votre statut de résidence fiscale. Par exemple, si vous résidez dans un pays avec lequel la France a une convention fiscale et que cette convention stipule que vous êtes résident fiscal de ce pays, vous pourriez être exonéré de certaines obligations fiscales en France.


2.5. Conserver tout élément prouvant votre résidence fiscale :

Pour établir votre résidence fiscale, il est crucial de conserver des preuves documentaires, telles que des factures de services publics, des contrats de location, des justificatifs de voyage, et d'autres documents qui attestent de votre lieu de résidence habituelle. Les autorités fiscales françaises peuvent demander ces preuves pour déterminer votre statut fiscal.


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3. Investissement locatif et gestion de propriété pour les Investisseurs Expatriés :



3.1 La problématique de la gestion a distance pour les investisseurs expatriés :


La distance géographique peut rendre la gestion de propriété plus compliquée. Vous devrez faire face à des défis tels que la communication avec les locataires, la supervision des réparations et de l'entretien, le suivi des loyers et des paiements, ainsi que la gestion des aspects administratifs et fiscaux.



3.2 Les avantages d'un gestionnaire professionnel de bien immobilier :


Opter pour un gestionnaire de biens immobiliers fiable en France est souvent une solution judicieuse pour les investisseurs expatriés. Ces professionnels ont une connaissance approfondie du marché immobilier local, ainsi que de l'expérience dans la gestion quotidienne des propriétés. Ils peuvent gérer les aspects techniques, juridiques et administratifs de votre bien en votre nom.


Les gestionnaires de biens immobiliers professionnels offrent de nombreux avantages, notamment :

  • Recherche de locataires : Ils peuvent trouver des locataires, effectuer des vérifications de crédit et établir des baux conformes à la législation locale.

  • Entretien et réparations : Ils gèrent les demandes de réparations et s'assurent que la propriété est en bon état.

  • Collecte des loyers : Ils assurent le suivi des paiements des locataires, ce qui garantit que vous recevez vos loyers à temps.

  • Conformité légale et fiscale : Ils veillent à ce que votre propriété soit conforme aux lois locales et gèrent les aspects fiscaux liés à la location.



3.4 Les coûts associés à la sous-traitrance de son bien immobilier :


Il est important de noter que l'embauche d'un gestionnaire de biens immobiliers implique des coûts. Ces coûts peuvent varier en fonction de la taille et de la localisation de votre propriété, ainsi que des services fournis par le gestionnaire. Cela représente en moyenne 8% hors taxes des loyer encaissé de l'année.




3.5 Existe-t-il une alternatives à la Gestion Professionnelle ?


Si vous préférez ne pas engager de gestionnaire de biens immobiliers, une autre option est de gérer la propriété vous-même. Cependant, cela nécessite une organisation minutieuse, une connaissance des lois locales et une disponibilité pour gérer les questions urgentes.



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4. L'investissement locatif pour les expatriés : Financement et Assurance


Lorsque vous envisagez d'investir dans une propriété locative en France en tant qu'expatrié, la gestion du financement et de l'assurance est essentielle pour protéger votre investissement et minimiser les risques financiers. Voici quelques considérations importantes :



4.1 De quelle manière financer son investissement ?


Pour la plupart des investisseurs, l'achat d'une propriété locative en France implique un financement immobilier. Si vous êtes un expatrié, il est important de savoir que certaines banques françaises offrent des prêts immobiliers spécifiquement conçus pour les non-résidents. Cependant, ces prêts peuvent avoir des conditions différentes de celles des prêts accordés aux résidents, notamment des taux d'intérêt et des critères de qualification spécifiques. Il est essentiel d'explorer ces options de financement et de trouver la meilleure solution adaptée à votre situation.

4.2 Souscrire à une assurance habitation :

Souscrire une assurance habitation adéquate est une étape cruciale pour protéger votre investissement. L'assurance habitation en France couvre généralement les dommages à la structure de la propriété, aux biens personnels à l'intérieur et peut également inclure une responsabilité civile en cas de dommages causés à des tiers. Assurez-vous de choisir une assurance qui répond à vos besoins spécifiques en tant que propriétaire et prenez en compte les risques liés à la location, tels que les dommages causés par les locataires.

4.3 Gestion des risques :


Lors de l'achat d'une assurance habitation, examinez attentivement les termes et conditions de la police pour comprendre quelles situations sont couvertes et quelles sont les exclusions. Assurez-vous que votre assurance couvre également les périodes de vacance de la propriété, car il peut y avoir des lacunes dans la couverture lorsque la propriété est inoccupée.


4.4 D'autres types d'assurances pertinentes pour votre investissement :


  • Assurance propriétaire non-occupant (PNO) :


Cette assurance est conçue pour les propriétaires de biens locatifs. Elle couvre les dommages structurels à la propriété, ainsi que la responsabilité civile du propriétaire en cas de dommages causés à des tiers.


  • Assurance loyer impayé :


Cette assurance offre une protection contre le non-paiement du loyer par les locataires. Elle peut couvrir une partie ou la totalité du loyer impayé, selon les termes de la police.


  • Assurance multirisque propriétaire non-occupant :


Cette assurance combine plusieurs types de couvertures en un seul contrat. Elle peut inclure la couverture des dommages structurels, la responsabilité civile, la perte de loyer, et d'autres options spécifiques.


  • Assurance responsabilité civile du propriétaire :


Cette assurance protège le propriétaire en cas de dommages corporels ou matériels causés à un locataire ou à un tiers en relation avec la propriété. Elle est particulièrement importante pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur propriété.


  • Assurance dommages aux biens du locataire :


Bien que ce ne soit pas la responsabilité du propriétaire, certains propriétaires demandent aux locataires de souscrire une assurance couvrant les dommages aux biens personnels du locataire, ce qui peut minimiser le risque pour le propriétaire en cas de sinistre.


  • Assurance perte de loyer :


Cette assurance peut couvrir la perte de revenus locatifs en cas de sinistre qui rend la propriété inhabitable. Elle peut être utile pour compenser les pertes de revenus pendant les réparations.



Financement et investissement pour les expatriés

5. Investissement locatif pour les expatriés français


L'investissement locatif dans l'ancien en France représente une opportunité attrayante pour les expatriés français cherchant à diversifier leur portefeuille financier. Cette stratégie permet de générer des revenus passifs et de valoriser le patrimoine, mais elle requiert une planification minutieuse, surtout pour les expatriés. Dans cet article, nous allons explorer les tenants et les aboutissants de l'investissement locatif dans l'ancien pour les expatriés français.


5.1 Les avantages de l'investissement locatif dans l'ancien


Avant d'entrer dans les détails, examinons quelques-uns des avantages majeurs de l'investissement locatif dans l'ancien :


  • L'investissement locatif dans l'ancien offrant une stabilité et du rendement :


Les biens anciens ont tendance à offrir une stabilité locative supérieure, car ils sont souvent situés dans des quartiers établis et recherchés. Les loyers sont également relativement stables, ce qui assure un rendement régulier.


  • l'investissement locatif dans l'ancien et son potentiel d'appréciation à long terme :


Les biens immobiliers anciens ont souvent déjà connu une appréciation significative au fil des ans, ce qui peut être un avantage pour les investisseurs à long terme.


  • Les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif dans l'ancien :


En tant qu'expatrié français, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si vous optez pour la location meublée.


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6. Le statut LMNP pour les expatriés français résidents fiscaux

Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est une option fiscale attrayante pour les expatriés français qui sont résidents fiscaux français et investissent dans la location meublée en France. Dans cet article, nous explorerons en détail le statut LMNP pour les expatriés résidents fiscaux français, en mettant en lumière ses avantages et les exigences associées.



6.1 Le statut LMNP : Qu'est-ce que c'est ?


Le statut LMNP est conçu pour les propriétaires qui louent des biens meublés, tels que des appartements meublés, des studios, ou des résidences de services. L'un des avantages clés du statut LMNP est la possibilité d'amortir la valeur du bien et de déduire ces amortissements de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable.




6.2 Avantages du statut LMNP pour les expatriés résidents fiscaux français


  • Réduction de l'impôt sur le revenu :


En amortissant la valeur du bien, vous pouvez réduire considérablement votre base imposable, ce qui entraîne une diminution de l'impôt sur le revenu à payer sur vos revenus locatifs.



  • Simplification administrative :


Le statut LMNP offre un régime simplifié d'imposition. Vous bénéficiez du régime micro-BIC si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 600 €. Dans ce cas, vous n'avez pas à tenir une comptabilité complète.



  • Possibilité de location en résidence de services :


Le statut LMNP est particulièrement adapté à la location de biens meublés au sein de résidences de services, telles que les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors, ou les résidences de tourisme. Dans ces cas, vous pouvez bénéficier du régime Censi-Bouvard qui offre une réduction d'impôt attractive.



6.3 Exigences du statut LMNP pour les expatriés résidents fiscaux français


Pour bénéficier du statut LMNP en tant qu'expatrié français résident fiscal français, vous devez respecter certaines exigences :


Le bien doit être Meublés : c'est-à-dire équipé de meubles, d'électroménagers et d'ustensiles de cuisine nécessaires pour une vie quotidienne.


Vous devez être Inscrit au Registre du Commerce et des sociétés si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an.


La tenue d'une Comptabilité est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 72 600 € par an.


Investissement dans l'ancien et amortissement des travaux :


Si vous choisissez la location meublée en tant qu'expatrié français, le statut LMNP peut offrir des avantages fiscaux, notamment l'amortissement de la valeur du bien.


Investir dans l'ancien pour réaliser des travaux et bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet l'amortissement des travaux. Dans l'exemple vu lors de notre article pourquoi-investir-a-villeurbanne , il s'agissait de l'achat d'un appartement de 200 000 € afin de le mettre en location meublée. Des travaux de rénovation pour un coût total de 50 000 €. La durée de vie estimée de ces travaux est de 20 ans, conformément aux règles fiscales. Dans cet exemple, l'amortissement des travaux vous permettait d'économiser 750 € d'impôts par an (le détail des calculs permettant de calculer cette économie d'impot se trouve dans l'article pourquoi-investir-a-villeurbanne)



7. La fiscalité pour les non-résidents :


Les non-résidents français qui investissent dans l'immobilier locatif en France doivent comprendre les règles fiscales spécifiques qui leur sont applicables. Voici les principaux points à considérer :



7.1 Un taux d'imposition forfaitaire pour les non-résidents :


En général, les revenus locatifs perçus par les non-résidents français sont soumis à un taux d'imposition forfaitaire de 20%. Cela signifie que 20% des revenus bruts de la location sont prélevés à titre d'impôt.



7.2 La mise en place de convention fiscale bilatérale :


Toutefois, il est essentiel de se renseigner sur les conventions fiscales bilatérales entre la France et le pays de résidence du non-résident. Ces accords visent à éviter la double imposition et peuvent avoir un impact significatif sur la charge fiscale.


7.3 La réduction de la charge fiscale :


Les conventions fiscales bilatérales peuvent réduire la charge fiscale de plusieurs manières. Elles peuvent définir des taux d'imposition préférentiels, exonérer certains types de revenus ou offrir des crédits d'impôt. Par conséquent, la charge fiscale réelle peut être inférieure à 20% en fonction des dispositions spécifiques de la convention.


7.3 Les obligations déclaratives :


Les non-résidents français doivent remplir certaines obligations déclaratives en France. Ils doivent déclarer leurs revenus locatifs et peuvent bénéficier de certains abattements ou déductions, en fonction de la convention fiscale et des règles fiscales en vigueur.


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8. Conseil fiscal et juridique


Pour réussir dans le domaine de l'investissement locatif en France en tant qu'expatrié, il est impératif de reconnaître la complexité du paysage fiscal français et la nécessité de naviguer habilement à travers ses méandres, en particulier lorsque l'on envisage l'investissement locatif dans l'ancien, le statut LMNP pour les expatriés français résidents fiscaux, ou encore la fiscalité pour les non-résidents.


Les lois fiscales en France évoluent constamment, ce qui signifie que la vigilance est de mise pour optimiser votre situation fiscale. Les conseillers fiscaux peuvent vous aider à comprendre les nuances des obligations fiscales françaises, à maximiser les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif dans l'ancien, à choisir des structures juridiques appropriées pour le statut LMNP et à évaluer les implications fiscales de vos décisions d'investissement.


De plus, un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous guider dans la complexité des contrats de location pour l'ancien, des litiges éventuels avec les locataires, et des lois relatives à la propriété, en prenant en compte les spécificités du statut LMNP. Ils s'assureront que vos contrats de location sont conformes à la législation française, y compris les exigences pour les non-résidents, et vous conseilleront sur la manière de gérer les conflits éventuels de manière légale et équitable.


En somme, en collaborant avec ces experts, vous pouvez non seulement maximiser les avantages financiers de votre investissement immobilier dans l'ancien, notamment grâce au statut LMNP, mais également minimiser les risques et les écueils juridiques qui peuvent survenir, en tenant compte des spécificités de la fiscalité pour les non-résidents. Toutefois, il est crucial de rester informé des mises à jour fiscales en cours pour prendre des décisions éclairées tout au long de votre parcours d'investisseur immobilier. En somme, l'investissement locatif en France peut être une option lucrative pour les expatriés, à condition qu'il soit abordé avec une approche éclairée, soutenue par des professionnels compétents et avertis. De ce fait, nous vous proposons de déléguer à un professionnel du marché ... MAJOON !


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