L'immobilier, l'un des secteurs les plus solides et stables en France, a connu une période dynamique en 2022 malgré les défis économiques.
L'année 2023 s'annonce comme une période de changements majeurs sur le marché immobilier en France, principalement en raison de la hausse progressive des taux d'intérêt. Autrefois stables à environ 1% sur 20 ans, ces taux ont grimpé pour atteindre entre 3,20% et 3,50% pour les emprunteurs solvables, avec des projections annonçant des taux approchant les 4% à l'été 2023. Cette évolution impacte le marché du crédit immobilier, avec certaines banques suspendant temporairement l'octroi de nouveaux prêts immobiliers. Face à ce contexte économique complexe, une gestion locative efficace devient cruciale pour optimiser les rendements locatifs.
Le marché immobilier devrait ralentir en comparaison avec les années précédentes, à la fois en termes de prix et de volume de transactions. On estime que les ventes atteindront 950 000, en baisse par rapport à l'année précédente. Plusieurs facteurs contribuent à cette modération, notamment l'impact de l'inflation, qui rend les acheteurs plus attentistes.
1. La baisse des prix de l'immobilier : Une opportunité à saisir
En dépit de ces défis, les prix de l'immobilier devraient continuer à augmenter en 2023, avec une croissance estimée à 3 % sur l'ensemble du territoire français. Cependant, cette hausse cache des disparités régionales importantes. Les grandes villes comme Paris pourraient voir leurs prix chuter, avec une diminution attendue de 3 %. À Lyon, cette baisse pourrait atteindre 2 %, et à Bordeaux et Toulouse, 1 %. En revanche, les 50 plus grandes villes de France connaîtront probablement une tendance haussière, avec une augmentation estimée à environ 3 %. Les zones rurales continueront également à croître, stimulées par la désaffection des villes et des prix plus abordables.
Cette baisse offre une opportunité intéressante pour les investisseurs. Elle peut être considérée comme une aubaine, car elle permet d'accéder à des biens immobiliers dans des emplacements prisés à des prix plus abordables. Cependant, il est essentiel de considérer cette opportunité dans un contexte de hausse des taux d'intérêt. Les investisseurs devront prendre en compte l'équilibre entre les avantages de prix plus bas et les coûts d'emprunt plus élevés. Une analyse minutieuse de chaque marché local, des tendances régionales et des perspectives de rendement sera nécessaire pour saisir cette opportunité de manière judicieuse.
2. Taux d'intérêt à 4% : Une opportunité face à l'inflation actuelle
La remontée des taux d'intérêt, qui atteignent actuellement environ 4 % en moyenne pour un prêt à 20 ans, constitue une tendance notable. Cette hausse est due à plusieurs facteurs, notamment l'inflation, la politique de la Banque Centrale Européenne et la hausse des taux obligataires sur 10 ans de l'État français. Les emprunteurs disposant de peu d'apport personnel, notamment les primo-accédants et les ménages modestes, sont particulièrement touchés. Pour atténuer cette problématique, le ministère de l'Économie envisage d'assouplir les normes d'octroi des crédits immobiliers, visant à faciliter l'accès au crédit pour les ménages solvables.
2.1 Acheter un bien immobilier pour récupérer le capital lors de la revente
Lorsque vous contractez un prêt immobilier, une portion de votre mensualité est consacrée aux intérêts, tandis que l'autre sert à rembourser le capital emprunté. Il est important de noter que ce capital remboursé peut être récupéré lorsque vous revendez le bien.
La répartition entre le capital et les intérêts dépend du taux d'intérêt du prêt et de sa durée. Même avec des taux à 4 %, une part significative de la mensualité est toujours allouée à l'amortissement du capital. Cela signifie qu'après quelques années, en cas de revente, une partie substantielle du crédit initial aura été remboursée, ce qui peut constituer un investissement financier solide.
Prenons l'exemple d'un crédit de 250 000 € à un taux de 4 % sur une durée de 20 ans, hors assurance. La mensualité s'élève à 1 515 €. Ainsi, la première année, en moyenne, 694 € sont alloués au remboursement du capital, tandis que 821 € servent à couvrir les intérêts.
Dès la troisième année, la part du capital redevient plus importante dans la mensualité que celle des intérêts versés. Ainsi, au bout de 7 ans, un montant de 64 260 € aura été amorti et pourra être récupéré en cas de revente. En comparaison, sur une période de 7 ans de location, près de 119 000 € de loyers auront été versés sans possibilité de récupération. Cette analyse met en évidence l'avantage financier potentiel d'opter pour l'achat immobilier plutôt que la location.
2.2 Investir dans l'immobilier en 2023 c'est profiter d'un crédit constant face à des loyers locatifs variables
La constance des mensualités dans le crédit immobilier se distingue de la variable des loyers, sujets à des révisions annuelles en fonction de l'Indice de référence des loyers (IRL). Notamment, 98 % des prêts immobiliers sont à taux fixe, garantissant ainsi des paiements mensuels stables tout au long de la durée du prêt. Cette stabilité offre une gestion budgétaire fiable et une maîtrise de l'endettement pour les emprunteurs.
2.3 Investir dans l'immobilier en 2023 c'est la possibilité de renégocier le prêt par la suite
Une opportunité significative se présente avec la possibilité de réduire les mensualités par le biais de la renégociation de prêt. Actuellement, les taux d'intérêt se trouvent à des niveaux proches de ceux de 2013, s'élevant à environ 4 %, notamment pour les prêts à long terme. Cette variation s'explique en grande partie par les actions de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui a relevé les taux à six reprises depuis l'été 2022.
Cependant, il est à noter que les taux pourraient connaître de nouvelles baisses dans les années à venir, en particulier si l'inflation se rapproche de l'objectif de 2 % fixé par la BCE, ce qui pourrait inciter la Banque à abaisser ses taux pour stimuler la croissance économique. Ces évolutions auront un impact direct sur les taux de crédit.
La perspective de renégociation des prêts devient d'autant plus intéressante si les taux diminuent de 1 à 1,5 point dans le futur, ramenant ainsi les taux à environ 2,5 %. imaginons un crédit de 250 000 € souscrit à 4 % sur 25 ans avec une mensualité de 1 319,58 € (hors assurance). Si les taux baissent de 1,5 point dans 5 ans, il serait envisageable de renégocier le prêt à un taux de 2,5 % sur 20 ans, réduisant la mensualité à 1 193,54 €, générant ainsi une économie de 126,04 € par mois. Au total, cela représente une économie de 30 251,20 € sur le coût total du crédit. Ainsi, l'achat immobilier offre non seulement la stabilité des mensualités, mais aussi la possibilité d'améliorer sa situation financière à long terme grâce à la renégociation.
3. La loi sur les passoires thermiques : Une opportunité en or pour investir
Dans le cadre de la transition énergétique, la loi Climat et Résilience vise à améliorer la performance énergétique des bâtiments. Elle interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores, que l'on appelle des "passoires thermiques". Les logements consommant plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale ne pourront plus être mis en location dès janvier 2023. Cette mesure se renforcera en 2025 et 2028.
Au 1er janvier 2023, environ 140 000 de ces logements ont été retirés du marché locatif privé. De nombreux propriétaires ne peuvent pas se permettre de rénover ces biens, préférant les vendre. Traditionnellement, les biens nécessitant d'importants travaux de rénovation font fuir les acheteurs. Cependant, dans le contexte actuel, il y a encore moins d'acheteurs prêts à se lancer dans des projets de rénovation complexes. Cela crée une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs en 2023, avec de nombreux biens disponibles à l'achat et une concurrence réduite. En effet, cela offre aux investisseurs la possibilité d'acquérir des propriétés à des coûts d'achat attrayants. De plus, pour ceux qui sont prêts à relever le défi, ces logements offrent un potentiel de rénovation significatif, non seulement pour répondre aux exigences légales, mais aussi pour les adapter aux normes de performance énergétique actuelles et aux attentes croissantes des locataires et acheteurs en matière d'efficacité énergétique.
La demande croissante pour des logements écoénergétiques, les avantages fiscaux et les subventions gouvernementales disponibles dans de nombreux pays, ainsi que la réduction de la concurrence sur ce segment de marché en font une opportunité attrayante.
Dans l'ensemble, la Loi sur les Passoires Thermiques offre une perspective prometteuse pour les investisseurs immobiliers qui sont prêts à prendre des initiatives énergétiques et à tirer parti de cette opportunité en or sur le marché immobilier.
4. Optimisez votre fiscalité avec l'amortissement des travaux grâce à la loi sur les passoires thermiques
Investir dans l'immobilier en 2023 permet de profiter de la loi sur les passoires thermiques en dénichant en premier les bien ancien à rénover puis d'entreprendre des travaux de rénovation tout en bénéficiant du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Investir en LMNP présente des avantages financiers et fiscaux substantiels, notamment grâce à l'amortissement des travaux. Voici un exemple avec des chiffres différents pour illustrer cet avantage :
Supposons que vous ayez acquis un appartement ancien pour 250 000 € à Villeurbanne, que vous avez ensuite rénové pour un coût total de 60 000 €. Selon les règles fiscales, la durée d'amortissement de ces travaux est estimée à 15 ans.
Sans amortissement des travaux :
Revenu locatif annuel : 18 000 €
Dépenses liées à la location (assurance, charges, etc.) : 3 000 €
Revenu imposable : 18 000 € - 3 000 € = 15 000 €
Dans ce scénario, vous seriez imposé sur un revenu imposable de 15 000 €, ce qui entraînerait un impôt en fonction de votre tranche d'imposition.
Avec amortissement des travaux :
Revenu locatif annuel : 18 000 €
Dépenses liées à la location (assurance, charges, etc.) : 3 000 €
Amortissement annuel des travaux : 60 000 € / 15 ans = 4 000 € par an
Revenu imposable : 18 000 € - 3 000 € - 4 000 € = 11 000 €
En utilisant l'amortissement des travaux, vous seriez imposé sur un revenu imposable de 11 000 €, ce qui déterminerait le montant de votre impôt en fonction de votre tranche d'imposition.
Supposons un taux d'imposition de 25 % sur les revenus locatifs.
Sans amortissement, vous paieriez 25 % d'impôt sur 15 000 €, soit 3 750 € d'impôts.
Avec amortissement, vous paieriez 25 % d'impôt sur 11 000 €, soit 2 750 € d'impôts.
Dans cet exemple, l'amortissement des travaux vous permettrait d'économiser 1 000 € d'impôts par an (3 750 € - 2 750 €). Au fil des années, ces économies fiscales substantielles peuvent grandement améliorer la rentabilité de votre investissement locatif à Villeurbanne tout en vous aidant à optimiser votre fiscalité. Le statut LMNP offre également d'autres avantages fiscaux, tels que la possibilité de ne pas être imposé sur les revenus locatifs dans certaines limites, la déduction des charges liées à la location, et une gestion flexible de votre bien immobilier.
5. Investir dans l'immobilier en 2023 : La pénurie de logement assure une location rapide
La pénurie de logements en France est un phénomène qui perdure, avec seulement 25% des annonces immobilières consacrées à la location, alors que le taux de propriétaires est d'environ 50%. Ce déséquilibre entre l'offre locative et la demande crée une situation favorable pour les propriétaires bailleurs.
Depuis le 1er janvier 2023, l'interdiction de mettre en location des logements énergivores, appelés "passoires thermiques", a exacerbé cette pénurie. Dans de nombreuses régions de France, la demande de location dépasse largement l'offre, garantissant ainsi une location rapide. Cette situation permet aux propriétaires de fixer des loyers attractifs et de choisir parmi un large pool de candidats locataires, renforçant ainsi la rentabilité de leur investissement immobilier. La pénurie de logements est un facteur clé à considérer lors de la prise de décision d'investissement locatif en 2023.
6. Le mot de votre conseiller
En conclusion, investir dans l'immobilier en 2023 présente des opportunités malgré la hausse des taux d'intérêt.
La baisse prévue des prix de l'immobilier offre l'accès à des emplacements prisés à des tarifs abordables. De plus l'achat immobilier permet la récupération du capital investi lors de la revente, contrairement à la location.
Les taux d'intérêt constants offrent une stabilité financière, avec la possibilité de renégocier les prêts si les taux diminuent.
Enfin, la législation sur les passoires thermiques ouvre la porte à l'acquisition de biens à rénover à des coûts attrayants, répondant à la demande croissante de logements écoénergétiques. En combinant ces facteurs, les investisseurs peuvent envisager des rendements solides à long terme dans le secteur immobilier en 2023.
Avant d'investir :
Il est primordial d'effectuez une analyse minutieuse du marché immobilier local. Tenez compte des tendances régionales, de la demande locative, de l'offre de logements, et des prévisions de prix. Certaines régions peuvent être plus résistantes à la hausse des taux que d'autres, il est donc essentiel de choisir un emplacement stratégique.
Optez pour un prêt immobilier à taux fixe plutôt qu'à taux variable. Les taux fixes offrent une stabilité précieuse dans vos paiements mensuels, ce qui vous permet de mieux prévoir vos dépenses à long terme, même si les taux d'intérêt augmentent.
Prévoyer une marge de manœuvre financière. Assurez-vous que vos finances sont solides et que vous disposez d'une marge de manœuvre pour faire face à une hausse imprévue des taux d'intérêt. Évitez de vous endetter au maximum de vos capacités financières, car cela pourrait rendre difficile le remboursement du prêt en cas d'augmentation des taux.
Soyez attentif aux opportunités de renégociation de prêt. Si les taux d'intérêt diminuent dans le futur, envisagez de renégocier votre prêt pour obtenir des conditions plus avantageuses. Cela peut vous permettre de réduire vos mensualités et de réaliser des économies à long terme.
Explorez les avantages fiscaux liés à l'investissement immobilier, tels que le statut LMNP, qui vous permet de déduire les charges liées à la location et de bénéficier de l'amortissement des travaux. Une fiscalité bien gérée peut améliorer la rentabilité de votre investissement.
En résumé, malgré la hausse des taux d'intérêt, investir dans l'immobilier en 2023 offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs avertis. Cependant, il est essentiel de développer une stratégie adaptée en fonction de votre situation financière et de vos objectifs, et de déléguer à un professionnel du marché ... MAJOON !
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