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Investir en SCI ou en Nom Propre ?


1. Comprendre l'investissement en SCI

Investir en SCI (Société Civile Immobilière) ou en nom propre présente des avantages et inconvénients en termes de fiscalité, de gestion et de protection du patrimoine. Chacune de ces options a ses propres caractéristiques, il est donc essentiel de les comprendre pour prendre une décision éclairée. La Société Civile Immobilière est tout d'abord une entité juridique qui requiert la participation d'au moins deux individus. Elle se destine principalement à l'acquisition et à la location de biens immobiliers sans meubles.


La constitution d'une SCI présente un avantage financier significatif dans le domaine du financement immobilier. Lors de la demande d'un prêt immobilier au nom de la SCI ou de ses associés, la banque évalue la capacité d'emprunt de la société en tenant compte de la capacité d'endettement de chaque associé, en fonction de leurs revenus respectifs.


Un autre atout important de la SCI réside dans la protection des biens immobiliers. Cette forme juridique représente une entité légale distincte de ses associés, ce qui signifie que le patrimoine de la SCI est séparé du patrimoine personnel de ses membres. En cas de difficultés financières liées à un projet d'investissement, les créanciers n'ont accès qu'aux parts sociales de la SCI, ce qui préserve les biens immobiliers.


De plus, investir en SCI implique la création d'une SCI ; les bien immobiliers sont détenue par la SCI ce qui peut peut simplifier la transmission de votre patrimoine immobilier en évitant de recourir à l'indivision. Bien que cette démarche entraîne des coûts initiaux élevés et implique des formalités administratives complexes, elle peut se révéler une stratégie judicieuse pour différencier le patrimoine immobilier d'une entreprise de celui de ses associés. Cela offre une protection juridique et simplifie la gestion des biens immobiliers. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais la SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) si cela est avantageux d'un point de vue fiscal. Cela peut permettre de réduire l'impôt sur le revenu, mais la distribution des bénéfices de la SCI est alors soumise aux règles de l'IS.


2. Comprendre l'investissement en nom propre


Investir en nom propre signifie que vous achetez et détenez un bien immobilier à titre personnel. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et vous êtes personnellement responsable de toutes les dettes liées à l'investissement. Cependant, vous bénéficiez de l'abattement de 30% sur les revenus locatifs pour couvrir les frais de gestion. Investir dans l’immobilier locatif en nom propre signifie tout d'abord que vous vous lancez seul, à titre personnel. Cela implique que vous êtes entièrement responsable de l'achat du bien, de son entretien, de sa location, des démarches fiscales, et bien plus encore.

Cette option est souvent recommandée pour les novices en investissement immobilier, car elle permet de se familiariser progressivement avec ce domaine. En investissant en nom propre, il n'est pas nécessaire de créer une entité juridique, ce qui constitue l'avantage majeur de cette approche. Vous évitez ainsi de devoir accomplir des formalités administratives telles que la rédaction de statuts, la tenue d'assemblées générales, ou encore la publication dans un journal d'annonces légales. Vous êtes également dispensé de l'obligation d'établir des comptes annuels.

Avant de réaliser votre investissement, vous devrez néanmoins prendre une décision cruciale concernant la nature de la location : nue ou meublée. Pour un bien immobilier loué vide, vos revenus locatifs seront déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, si vous optez pour la location meublée, les revenus seront à déclarer en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est à noter que la location meublée classique est généralement assortie d'une durée de bail plus courte, d'un an, comparée aux trois ans de la location nue.

Investir en SCI ou en NOM PROPRE

Le choix entre investir en SCI ou en nom propre dépend de vos objectifs, de votre situation financière et de vos préférences en matière de gestion. La SCI peut offrir une protection du patrimoine et des avantages fiscaux, mais elle implique également des formalités administratives et des coûts de création et de gestion. Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité ou un conseiller financier pour déterminer la meilleure option en fonction de votre situation particulière.



3. Investir en SCI ou en Nom Propre : Acquisition et Régime Fiscaux



Investir dans l'immobilier par le biais d'une SCI :


En matière de fiscalité, il convient de distinguer les SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR) des SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Les SCI à l'IR sont généralement associées à la location nue, tandis que la location meublée, en tant qu'activité commerciale, est admise dans la limite de 10 % du chiffre d'affaires de la SCI.

En cas de résultat positif pour une SCI soumise à l'IR, les revenus seront imposés à l'IS avec un taux d'imposition oscillant entre 15 % et 25 %. C'est la première étape de l'imposition, et il convient de noter qu'un seuil de bénéfices de 38 120 euros est applicable. Une deuxième imposition s'applique aux dividendes, soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %. Toutefois, si cette option n'est pas avantageuse pour les contribuables, ces derniers ont la possibilité d'opter pour une imposition au barème de l'IR, continuant ainsi à bénéficier d'un abattement de 40 % et d'une part déductible de la Contribution Sociale Généralisée (CSG), laquelle s'élève à 6,80 % sur un total de prélèvements sociaux de 17,20 %.

En ce qui concerne la SARL, celle-ci constitue une entité dédiée aux activités industrielles, commerciales, agricoles ou artisanales. Tout comme pour la SCI, il est possible de créer une SARL soumise à l'IR ou une SARL soumise à l'IS.



Investir dans l'immobilier en nom propre:


En matière de fiscalité, l'investissement en nom propre présente des avantages, notamment dans le contexte du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Sous ce statut, les revenus BIC sont plafonnés à 23 000 euros par an. Généralement, les entreprises et les projets d'investissement immobilier en nom propre sont soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR). Pour optimiser la fiscalité de ces revenus, il existe deux options : le régime "Micro" ou le régime "Réel".


Sous le régime "Micro", vous appliquez un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs pour calculer le revenu net imposable. En location nue, l'abattement est de 30 % de vos loyers, hors charges, si vous optez pour le régime micro-foncier. Dans ce cas, le plafond de revenus est de 15 000 € par an. En location meublée classique, l'abattement du micro-BIC est de 50 %, et il atteint 71 % pour un logement meublé de tourisme ou une chambre d'hôtes. Les revenus sont limités à 72 500 euros par an dans ce cas.


En choisissant le régime "réel", vous déduisez les charges et les amortissements de vos revenus locatifs pour calculer le revenu net imposable. En location nue (régime foncier réel), les charges englobent les assurances, les frais de gestion par agence, les travaux de rénovation, etc. En location meublée (régime BIC réel), tous les coûts liés à votre projet sont déductibles, que ce soit en charges ou en amortissements comptables étalés sur plusieurs années. Grâce à l'amortissement de votre bien immobilier, il est souvent possible d'obtenir un revenu net imposable de zéro euro pendant au moins 8 ans.


Cependant, il est important de noter que vos revenus seront soumis à une forte imposition selon votre Taux Marginal d'Imposition (TMI), avec un taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux (PS). Cela constitue l'un des principaux inconvénients de l'investissement en nom propre. Par exemple, si votre TMI est de 41 % et que vous ajoutez le taux de PS de 17,2 %, vos revenus immobiliers imposables seront soumis à une taxation totale de 58,2 %.



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4. L'acquisition du bien immobilier


Acquérir un bien immobilier par le biais d'une SCI :


Avec une SCI, l'achat d'un bien immobilier suit généralement un processus en trois étapes avec le vendeur : l'offre, la signature de l'avant-contrat (le compromis de vente) et enfin l'acte authentique marqué par la remise des clés. En optant pour une SARL, vous avez la possibilité d'acheter un bien immobilier locatif en tant qu'individu ou avec d'autres partenaires, tandis qu'en investissant via une SCI, vous devez avoir au moins 2 associés. Cette modalité vous procure davantage de ressources, vous permettant d'acquérir plus facilement des immeubles complets, qui généralement s'avèrent plus rentables que des appartements individuels.


Qu'il s'agisse d'une SCI ou d'une SARL, la période de rétractation de 10 jours dépend de l'objet social de l'entreprise. Si cet objet social est l'acquisition d'une résidence principale par des partenaires de concubinage ou la cession d'un patrimoine familial, la société peut bénéficier de ce délai. Cependant, si l'objectif est la location d'immeubles en SCI, avec un objet social spécifique axé sur l'acquisition, la gestion et l'administration par la location, le droit de rétractation ne s'applique pas.



Aquérir un bien immobilier en nom propre :


En tant qu'acheteur en nom propre, vous avez la possibilité d'acquérir un bien immobilier soit en solo soit en indivision, ce dernier terme désignant une situation où plusieurs personnes partagent la propriété du même bien. Par exemple, un couple qui investit dans un bien locatif ensemble. Cependant, il est important de noter que la plupart des investisseurs préfèrent souvent éviter le régime de l'indivision, car en cas de désaccord, un copropriétaire a le droit de forcer les autres à vendre la propriété commune.


En ce qui concerne le délai de rétractation, vous bénéficiez de 10 jours à compter du lendemain de la signature de l'avant-contrat, communément appelé compromis de vente. Il est également à noter que la majorité des investissements immobiliers sont financés par un crédit immobilier, un mécanisme qui permet à l'investisseur de tirer parti de l'effet de levier et de maximiser les avantages fiscaux. Lorsque vous investissez en nom propre, le crédit est établi au nom de l'acheteur, ce qui signifie que vous êtes seul responsable des pertes qui pourraient survenir sur votre patrimoine personnel.


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5. La gestion Immobilière en SCI et en nom propre


Après avoir acquis le bien, vous êtes tenu de louer, exploiter ou gérer cette propriété immobilière. En général, les exigences de gestion d'un bien en SCI sont plus rigoureuses que celles en nom propre. Dans le cas d'une SCI ou d'une SARL non familiale, la durée minimale d'un bail nu est de 6 ans.


En ce qui concerne la location meublée, un bail classique a une durée minimale d'un an avec renouvellement automatique. Pour un bail meublé étudiant, la durée est de 9 mois sans possibilité de renouvellement. En revanche, dans le cadre d'un bail mobilité, la durée varie de 1 à 10 mois, renouvelable avec l'accord des deux parties.


En ce qui concerne la demande de caution en cas de loyers impayés ou de dégradations, elle n'est pas autorisée pour tous les locataires dans le cas d'une SCI ou d'une SARL non familiale, en particulier pour les locataires étudiants sans bourse. Cette restriction ne s'applique pas aux SCI familiales, où les associés sont membres de la même famille (grands-parents, parents, enfants, etc.), et où la demande d'une caution au locataire est parfaitement possible. Dans le cadre d'un investissement immobilier en nom propre, la durée minimale d'un bail en location nue est de 3 ans. Vous avez la possibilité de donner congé au locataire à la fin du bail pour motif de reprise pour occupation, ce qui est considéré comme un motif valable. Pour la location meublée, les durées de bail sont les mêmes que celles en SCI et en SARL.


En cas de loyers impayés ou de dégradations, vous avez le droit de demander au locataire de fournir un garant, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale. Ce garant s'engage à couvrir les dettes du locataire. Pour officialiser le début de votre activité de location, l'immatriculation est nécessaire, quelle que soit la forme juridique. Dans le cas d'un investissement immobilier en location nue, il n'est pas requis de remplir un formulaire particulier. Cependant, en cas de location meublée, vous devez compléter un formulaire.



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6. La revente du bien immobilier en SCI ou en nom propre.


Lorsque vous envisagez de revendre votre bien immobilier, deux possibilités s'offrent à vous : réaliser une plus-value ou une moins-value. Contrairement à une plus-value sur la revente d'une résidence principale, la plus-value générée par un bien immobilier locatif est soumise à l'impôt. La manière dont cette plus-value est imposée dépend du régime fiscal adopté pendant la période de détention du bien.

Dans ce contexte, il est essentiel de distinguer les plus-values des particuliers, qui sont assujetties à l'Impôt sur le Revenu (IR) en SCI ou en SARL. Ces plus-values immobilières correspondent à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'achat. En revanche, les plus-values des professionnels sont soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) en SCI ou en SARL. Avant de calculer ces plus-values, il est nécessaire de déterminer l'assiette de la plus-value, qui correspond à la différence entre la valeur de cession du bien et sa valeur comptable. ll est important de noter que, même en nom propre, les plus-values générées par la vente d'un bien immobilier sont également soumises à l'impôt. Dans ce mode de détention, les plus-values des particuliers sont applicables aux régimes tels que le micro-foncier, le foncier-réel, le micro-BIC en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ainsi qu'au BIC-réel en LMNP. En ce qui concerne les plus-values des professionnels, elles ne s'appliquent qu'au régime BIC-réel en LMP (Location Meublée Professionnelle).

Qu'il s'agisse de la détention en nom propre ou en société, les formules de calcul pour ces plus-values restent identiques.


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7. La transmission du bien immobilier en SCI ou en nom propre


La possession de parts sociales représente une stratégie juridique efficace pour orchestrer la transition de votre portefeuille immobilier. Actuellement, la législation offre divers mécanismes pour faciliter cette transmission intergénérationnelle. En ce qui concerne les donations, les parents ont la possibilité d'attribuer jusqu'à 200 000 euros à chacun de leurs descendants, échappant ainsi aux droits de donation. Au-delà de cette limite, désignée comme l'abattement, les montants supplémentaires peuvent être soumis à une progression fiscale, avec des taux s'échelonnant de 5 % à 45 %. Il est essentiel de noter que cet abattement peut être renouvelé tous les 15 ans. Un autre mécanisme à considérer est le fractionnement de la propriété des parts sociales. Cette méthode permet de diviser la propriété d'un bien en deux composantes distinctes : la nue-propriété, qui correspond à la propriété effective du bien, et l'usufruit, englobant les revenus et le droit de jouissance du bien. De cette manière, un enfant peut devenir le nue-propriétaire du bien tout en permettant aux parents de conserver l'usufruit, y compris la gestion du bien. En utilisant cette approche au sein d'une entité commerciale, les parents peuvent maintenir la gestion du bien tout en préparant sa transmission. En tant que propriétaire individuel, vous rencontrerez certaines limitations concernant les cessions successives. En effet, dans ce cas, la transmission portera sur l'intégralité du bien immobilier. Si sa valeur dépasse les 100 000 euros (pour un parent) ou 200 000 euros (pour deux parents), cela entraînera l'application de droits de donation.

Le fractionnement de la propriété d'un bien, par le biais du démembrement, constitue une alternative judicieuse pour optimiser la transmission. Lorsque vous êtes un propriétaire individuel, ce mécanisme exige une gestion conjointe du bien immobilier démembré, impliquant à la fois les parents et les enfants.



Transmission immobilière en SCI ou en nom propre


8. Astuce : Investir en immobilier en nom propre puis basculer sur une SCI par la suite


La stratégie consistant à débuter par des investissements en nom propre en régime réel d'imposition (BIC-réel) avant d'évoluer vers des investissements en Société Civile Immobilière (SCI) est une approche fréquemment adoptée par les investisseurs avisés. Cette démarche comporte plusieurs avantages stratégiques et financiers significatifs.


Tout d'abord, en démarrant par des investissements en nom propre sous le régime BIC-réel, vous pouvez optimiser la gestion de vos revenus locatifs et bénéficier de déductions fiscales plus étendues. Cette approche permet de maximiser la rentabilité de vos biens tout en maintenant un contrôle direct sur vos investissements.


Par la suite, en évoluant vers des investissements au sein d'une SCI, vous pouvez bénéficier d'une série d'avantages. L'une des principales motivations est de gérer les limites de revenus imposables dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En optant pour des investissements en nom propre en régime BIC-réel au début, vous évitez de franchir les seuils qui vous feraient basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui est soumis à des règles et des obligations fiscales plus strictes.


En outre, le passage à des investissements en SCI peut faciliter l'obtention de financements. Collaborer avec des associés ayant moins d'endettement peut améliorer votre capacité à emprunter et à accéder à des crédits immobiliers. Une fois les biens transférés dans la SCI, celle-ci peut bénéficier de ses propres atouts financiers et de la répartition des charges entre les associés.


Cette stratégie peut également apporter une dimension de mutualisation des risques. En investissant en collaboration avec des associés au sein d'une SCI, vous partagez les coûts, les risques et les responsabilités, ce qui peut contribuer à une gestion plus sécurisée de votre portefeuille immobilier.



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