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LMNP ou LMP : Optimisez vos investissements immobiliers


1. LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel


Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal en France qui s'applique aux personnes qui louent des biens meublés en tant que revenu complémentaire et qui ne considèrent pas cette activité comme leur principale source de revenus.



2. LMP : Loueur en Meublé Professionnel


Le statut LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel, est un régime fiscal en France applicable aux personnes qui tirent leur principale source de revenus de la location de biens meublés.


LMNP ou LMP ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sont donc deux régimes fiscaux applicables à la location meublée en France.


3. LMNP ou LMP : A qui s'adresse ces différents régimes fiscaux ?


  • A qui s'adresse le régime LMNP ?

Le statut LMNP convient aux personnes qui louent des biens meublés, mais dont cette activité ne constitue pas leur principale source de revenus. Les critères importants pour le LMNP sont les suivants :

Les revenus provenant de la location meublée ne doivent pas représenter la majorité des revenus totaux de la personne. En d'autres termes, la location meublée doit être une activité complémentaire.

Les LMNP ne sont pas inscrits au registre du commerce en tant que professionnels. Ils opèrent en tant que particuliers ou investisseurs privés.



  • A qui s'adresse le régime LMP ?

Le statut LMP est réservé aux personnes qui tirent la majorité de leurs revenus de la location meublée de leurs biens immobiliers En d'autres termes, l'activité de location meublée est leur occupation principale et génère la majorité de leurs revenus.

De plus, leur revenus locatifs annuels doivent dépasser 23 000 € pour qu'une personne puisse prétendre au statut de LMP.

Enfin, au moins un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)


4. LMNP ou LMP : Quelle Fiscalité s'applique ?

Le LMNP et le LMP sont deux statuts fiscaux distincts pour les propriétaires qui souhaitent investir dans la location meublée. Les différences principales résident dans la manière dont les revenus locatifs sont imposés et les obligations qui en découlent.


  • Quelle fiscalité s'applique en LMNP ?

Sous le régime LMNP, les revenus locatifs entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre le régime simplifié, le micro-BIC, qui offre un abattement automatique de 50% sur les revenus bruts, ou le régime réel, plus complexe mais permettant davantage de déductions. De plus, les LMNP peuvent récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien et des frais associés, ce qui peut être un avantage financier.

Si les recettes locatives dépassent les 70 000 € annuels, c'est le régime réel qui s'applique. Les charges (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, travaux de réparation, impôts locaux, assurances, amortissements) peuvent être déduites pour diminuer l’imposition. En cas de déficit, il peut être déductible sur une période de 10 ans. Ce régime fiscal en LMNP est donc intéressant lorsque le montant des dépenses dépasse 50 %.

En ce qui concerne la revente du bien, les LMNP sont soumis à une imposition sur les plus-values au taux de 19%, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Toutefois, une exonération de la plus-value peut s'appliquer si le bien est détenu pendant plus de 22 ans.

  • Quelle fiscalité s'applique en LMP ?

À l'inverse, le statut de LMP implique une imposition dans la même catégorie BIC, mais il est soumis au régime réel pour la déclaration fiscale.

En effet, sa fiscalité varie selon la structure juridique du loueur. Les recettes peuvent être assujetties à trois options :

  • L'impôt sur le revenu (IR) en tant que BIC.

  • L'impôt sur les sociétés (IS).

  • Le régime de la micro-entreprise (ou micro BIC) pour les auto-entrepreneurs, mais à condition que le chiffre d’affaires hors taxe reste en deçà de 82 800 €.

Tant l'IR que l'IS correspondent à des régimes d'imposition réels. Ils permettent de déduire les charges du revenu global (comme les assurances, les travaux d'entretien et de rénovation) et d'appliquer les éventuels déficits pour le calcul de l'impôt. De plus, les amortissements peuvent être déduits du résultat fiscal et reportés sans limite de temps, offrant ainsi des possibilités intéressantes de défiscalisation immobilière dans certains projets.

Cela permet aux LMP de déduire un large éventail de charges, notamment les intérêts d'emprunt et les frais d'entretien. De plus, les LMP ont la possibilité d'amortir leurs biens, ce qui peut entraîner une réduction significative de l'impôt sur le revenu.

Après 5 ans de détention, les LMP peuvent bénéficier d'une exonération de la plus-value lors de la revente de leur bien, offrant ainsi un avantage fiscal supplémentaire.

Il convient de noter que les LMP sont soumis à des obligations comptables plus strictes que les LMNP, notamment la tenue de comptes commerciaux et l'établissement de bilans annuels.



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5. Ces régimes fiscaux sont-ils soumis aux cotisations sociales ?


  • Les cotisations sociales en LMNP :

Le statut LMNP présente un avantage notable en ce qui concerne les cotisations sociales. En général, les loueurs en LMNP ne sont pas assujettis aux cotisations sociales sur leurs revenus locatifs. Cependant, il convient de noter qu'il existe des seuils de revenus à ne pas dépasser pour maintenir cette exemption de cotisations sociales. En général, pour le régime micro-BIC, qui est l'option fiscale la plus courante pour les LMNP, les seuils de revenus à ne pas dépasser pour rester exonéré de cotisations sociales sont les suivants en 2023 :

  • 32 900 euros pour les locations de chambres d'hôtes, de gîtes ruraux et de meublés de tourisme classés.

  • 72 600 euros pour les autres locations meublées (locations d'appartements, de maisons, etc.).

Cependant, il est important de noter que ces seuils peuvent être révisés chaque année. De plus, si vos revenus locatifs dépassent ces seuils, vous pourriez être soumis aux cotisations sociales, mais cela ne signifie pas automatiquement que vous perdrez le statut LMNP. Vous continuerez à bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP, mais vous devrez payer des cotisations sociales sur les revenus locatifs excédentaires.


  • Les cotisations sociales en LMP :

En revanche, le statut de LMP présente une différence significative en matière de cotisations sociales. Les LMP sont soumis aux cotisations sociales, même si leurs revenus locatifs restent en dessous des seuils de la Sécurité Sociale. Cela signifie que les LMP sont assujettis aux cotisations sociales dès le début de leur activité de location meublée, quelle que soit la quantité de revenus qu'ils génèrent.



6. Y a-t-il une disparité en matière de comptabilité ?


LMNP ou LMP, distinction de par la complexité de leur comptabilité.


  • La comptabilité en LMNP :

Pour les LMNP, la comptabilité est généralement plus simple, surtout lorsqu'ils optent pour le régime micro-BIC. Ce régime simplifié permet une gestion comptable allégée. Les revenus locatifs sont automatiquement réduits de 50%, ce qui simplifie la déclaration fiscale et les obligations comptables. Les LMNP n'ont pas besoin de tenir une comptabilité aussi détaillée que les LMP.


  • La comptabilité en LMP :

En revanche, les LMP sont tenus de maintenir une comptabilité plus complète, en utilisant le régime réel. Cela signifie qu'ils doivent consigner avec précision leurs revenus et leurs dépenses liés à leur activité de location meublée. Cette comptabilité plus approfondie peut être plus complexe et exigeante en termes de documentation et de suivi financier.


  • Les cas spécifiques :

Il est important de noter que le choix entre le régime micro-BIC (simplifié) et le régime réel (plus complexe mais permettant davantage de déductions) est crucial pour les deux statuts. Les LMNP peuvent choisir entre les deux régimes en fonction de leur situation, tandis que les LMP sont soumis au régime réel pour la déclaration fiscale.


Le choix entre le LMNP et le LMP dépend de divers facteurs, notamment vos revenus locatifs, votre activité principale, et vos objectifs fiscaux. Il est recommandé de consulter un expert comptable ou fiscal pour prendre une décision éclairée en fonction de votre situation personnelle. En règle générale, la location meublée, qu'il s'agisse de biens neufs ou anciens, est exonérée de TVA. Dans le cas d'un investissement dans des résidences gérées, il est possible de récupérer la TVA à condition de payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).


Pour les statuts LMNP et LMP, il est également important de prendre en compte la taxe foncière et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) si vous êtes soumis à la CFE et que votre chiffre d'affaires dépasse les 152 000 € (ceci s'applique principalement aux LMP).


En ce qui concerne les charges sociales professionnelles et la CSG/CRDS, voici les exigences pour chaque statut :

  • LMP : RSI de 20,15 % à 43,20 % du revenu net professionnel, avec la CSG/CRDS sur les revenus d'activité à 9,7 %. Il n'y a pas de charges sociales professionnelles spécifiques.

  • LMNP : La CSG/CRDS s'applique aux revenus du capital à un taux de 17,2 %`


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7. Quand est-il des plus-values en cession de LMP ? LMNP ?

En ce qui concerne les plus-values lors de la revente, le statut LMP s'avère généralement plus favorable que le LMNP.


  • L'exonération de la plus value en LMNP :

Sous le régime LMNP, l'imposition des plus-values à la revente suit les règles applicables aux particuliers. L'exonération totale intervient au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.


  • L'exonération de la plus value en LMP :

Les LMP bénéficient d'une exonération totale sur leurs plus-values de cession si leurs recettes locatives ne dépassent pas les 90 000 € HT sur les deux années précédentes (et que le bien meublé neuf ou ancien reste loué depuis au moins 5 ans). Si les revenus locatifs se situent entre 90 000 € HT et 126 000 € HT avec plus de 5 années d'exercice, l'exonération est partielle. Dans les autres cas, l'imposition est totale.


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