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Pourquoi choisir la SARL/EURL pour votre investissement immobilier ?

Vous cherchez à acheter un bien immobilier en France, mais vous ne savez pas quelle structure juridique est faite pour vous ? Il semblerait que vous soyez au bon endroit, puisque nous allons étudier quels sont les avantages qui rendent la SARL pertinente pour un investissement immobilier.



Qu’est-ce qu’une SARL ?

Tout d’abord, commençons cet article par un court point théorique sur la SARL. Une Société à Responsabilité Limitée est l’une des sociétés les plus courantes en France, notamment pour l’exploitation des TPE/PME. En 2021, on dénombrait la création de 79 000 SARL/EURL (lecoindesentrepreneurs.fr), sur 271 000 créations de société, soit 29% de ce total. La SARL garde donc une grande popularité auprès des créateurs d’entreprise.


Ce type de société doit être composé de deux associés ou plus, pour sa forme classique. Mais vous pouvez également créer une EURL (société unipersonnelle à responsabilité limitée), dans le cas où vous souhaitez créer une société seul. Il existe également la SARL Familiale qui permet de faire une SARL avec des membres directs de la famille, ce qui donne lieu à certains avantages inhérents à cette forme de SARL. Elle est strictement limitée aux enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs et conjoints. Par exemple, il serait impossible qu'une nièce et un oncle fassent ensemble une SARL familiale. Dans ce cas, il leur faudrait créer une SCI (Société Civile de l’Immobilier). Ainsi, c’est principalement de la SARL familiale dont nous allons traiter dans cet article, puisqu’elle est utilisée dans la majorité des cas pour des investissements immobiliers..


Comme nous le disions précédemment, une SARL classique a entre 2 et 100 associés, et peut être constituée avec un capital minimum d'un euro, bien que ce ne soit peut-être pas une bonne idée, car cela ne donnerait pas une image stable à vos clients ou partenaires commerciaux. La SARL est souvent comparée à la SAS lorsqu’un créateur d’entreprise envisage le statut légal de cette dernière. La principale différence entre l'EURL/SARL et la SASU/SAS, est que les entrepreneurs qui enregistrent une SASU/SAS ont un statut similaire à celui d'un salarié, payant ainsi leur cotisation sociale à la sécurité sociale et au régime de retraite des salariés. Ces types d'entreprises sont également souvent utilisés par les start-ups et les entreprises prévoyant d'avoir de nouveaux investisseurs et un fort développement dans quelques années. Ainsi, vous aurez compris que les SAS ne sont donc pas conseillées pour un investissement immobilier.

Voyons maintenant les 5 avantages de réaliser votre investissement immobilier via une SARL.


1. Protection de vos biens personnels grâce à la responsabilité limitée

La responsabilité des associés est limitée en fonction du capital qu'ils ont investi dans l'entreprise. Ainsi, vous ne pouvez pas être tenu des dettes de votre SARL sur votre patrimoine personnel. Lors de l'immatriculation d'une entreprise individuelle en France, telle qu'une entreprise individuelle, un micro-entrepreneur ou un auto-entrepreneur, il n'y a pas de distinction entre l'entrepreneur et l’entreprise. Ce dernier est donc personnellement responsable des dettes générées par l'entreprise. Si l'entreprise devait faire faillite, vous seriez responsable sur votre patrimoine financier personnel (seule votre résidence principale serait protégée). A contrario, l'enregistrement d'une société à responsabilité limitée signifie que l'entreprise a sa propre entité juridique, appelée personnalité morale, ce qui implique que vous ne serez pas responsable des dettes générées par l'entreprise (sauf si vous avez commis une faute de gestion). Votre responsabilité sera limitée à vos apports, c'est-à-dire à ce que vous avez apporté au capital de l’entreprise.


Il est important de se rappeler qu'il sera difficile d'obtenir un prêt immobilier avec un petit capital, car le prêteur n’aura que très peu de garantie sur l’argent qu’il vous aura prêté. Cela signifie que pour obtenir un prêt, vous devrez vous porter garant pour la SARL ou augmenter votre apport en capital.


Il existe trois grands types de SARL, la SARL « classique », la SARL familiale, et la SARL Unipersonnelle (ou EURL), cette dernière s'adressant à ceux qui veulent créer une entreprise seuls. Avec les EURL, vous pouvez toujours basculer ultérieurement vers un autre type de SARL, si vous souhaitez faire entrer un partenaire au capital. En ce qui concerne l’investissement immobilier, la forme de SARL utilisée sera la “familiale”, car elle offre de nombreux avantages.


2. La forme « familiale » permet de bénéficier du statut de LMNP

Contrairement à une SCI, les SARL et EURL familiales peuvent bénéficier du régime des « biens loués meublés non professionnels » (LMNP). C’est un point essentiel à garder en tête, qui peut vous faire choisir la SARL, plutôt qu’une autre forme sociétaire. De plus, si vous êtes le seul associé (EURL), vous n'aurez pas à payer de cotisations sociales si vous gagnez 23 000 € ou moins par an. Dans le cas d'une SARL familiale, ce plafond est multiplié par le nombre de membres de la famille dans l'entreprise. Par exemple, si votre entreprise compte quatre associés, ce seuil est porté à 92 000 € !


Le régime LMNP est un dispositif spécifiquement conçu pour inciter les propriétaires privés et les investisseurs immobiliers à proposer des logements locatifs meublés, plutôt que nus. Comme pour de nombreux investissements en France, les démarches administratives ne sont pas simples, mais les avantages fiscaux inclus dans ce régime sont importants ! La législation relative à la location meublée date de 1965, néanmoins, la loi de 2015 sur le régime LMNP a introduit en droit français un traitement fiscal assez favorable pour les revenus locatifs tirés des biens meublés.


Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir ces 6 conditions :

  • Louer un logement meublé neuf ou ancien

  • Louer à une personne physique ou morale

  • Pour être qualifié de Loueur en Meublé Non Professionnel, les revenus de la location meublée doivent être :

    • Inférieur ou égal à 23 000 € TTC, ce seuil est ajusté au prorata, si l'activité débute en cours d'année

    • Moins de 50% du revenu total du foyer fiscal.

  • L'investissement peut être réalisé soit en votre nom propre soit par l'intermédiaire d'une société familiale soumise à l'impôt sur les personnes morales (SARL, EURL, SNC)

  • Opter pour le régime fiscal du réel simplifié

  • Faire une déclaration via le formulaire P0i (Cerfa 11921), auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce, dans les 15 jours suivant le début de la location.

Ainsi, il est possible de bénéficier du statut LMNP au sein du régime réel soit en tant que propriétaire direct, soit par l'intermédiaire d'une SARL de famille. Il est important de bien distinguer les locations meublées et non meublées, car chacune relève d'un régime fiscal différent. Pour l'essentiel, le régime foncier s'applique aux locations vides, alors que pour les locations meublées, le régime pertinent est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).


C'est là l'avantage fiscal de distinguer le meublé du vide. Grâce au statut LMNP en régime réel, vous allez pouvoir amortir le coût de l’acquisition du bien pendant 30 ans, et le coût de l’ameublement jusqu’à 7 ans, tout en déduisant les charges et les intérêts d'emprunts.


L'autre avantage de ce dispositif est qu'il n'y a pas de seuil particulier, contrairement aux dispositifs PINEL ou Scellier par exemple, qui plafonnent le loyer payé par le locataire.


Enfin, en cas de revente du bien, l'avantage fiscal acquis pendant toute la durée de la location est en principe définitif. Cela signifie que la plus-value sera calculée en fonction du prix de vente diminué du prix d'achat réel, sans avoir à débourser d'éventuels montants radiés.



3. Une fiscalité favorable avec des avantages sur les plus-values, les successions et la possibilité de récupérer la TVA

Les plus-values immobilières d'une SARL relèvent du régime de la taxe professionnelle, car l'activité de la société est commerciale. Cependant, après cinq ans, les plus-values immobilières à long terme bénéficient d'une réduction de 10% par an. En d'autres termes, vous serez totalement exonéré du paiement de l'impôt sur les plus-values après 15 ans de détention du bien. Si vous exerciez une activité SCI, il vous faudrait 22 ans pour être totalement exonéré de l'impôt sur les plus-values et 30 ans pour être exonéré de la partie sécurité sociale.


En France, une SARL familiale permet le démembrement ou la séparation des parts avec la possibilité de séparer l'usufruit (utilisation, location ou capacité d'habiter le bien) et la nue-propriété du bien (possibilité de le revendre une fois l'usufruit expiré). Si vous conservez l'usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et que vous donnez la nue-propriété à vos enfants, le montant des droits de succession sera généralement très faible. En effet, on voit un certain avantage à transmettre ses actions lorsque l'entreprise est endettée, pour un prêt bancaire notamment. Pour comprendre ce mécanisme, nous vous avons réalisé un exemple ci-dessus.


Exemple concret d’une SARL familiale

Supposons que nous ayons un associé dans une « SARL familiale » possédant un appartement d'une valeur d’un million d'euros financé par un crédit immobilier. Cet associé détient 50% des parts, sachant qu’il reste 600 000€ à rembourser au prêteur. La valeur des parts de l’associé est de 200.000€ (400.000€ x 50%). Donc, s’il transmet la nue-propriété à son enfant d'une valeur de 80 000 € (200 000 x 40 %), la base imposable devient nulle, car chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à payer.


Cas spécial d’un LMNP soumis à la TVA

Lorsqu'un investissement LMNP est soumis à la TVA (20%), celle-ci peut être récupérée 6 mois après l'acquisition du bien. Pour bénéficier de ce dispositif, votre bien doit appartenir à l'une des catégories suivantes :

  • Services d'hébergement fournis dans des hôtels de tourisme classés

  • Prestations d'hébergement réalisées dans des villages de vacances classés ou labellisés

  • Les hébergements fournis dans des résidences de tourisme classées destinées à accueillir des touristes et loués par contrat pour une durée d'au moins 9 ans à un opérateur ayant souscrit un engagement de promotion touristique

Qu'ils soient gratuits ou payants, vous devez également proposer 3 de ces services :

  • Petit-déjeuner

  • Nettoyage quotidien des locaux

  • Fourniture de linge

  • La conciergerie

De plus, vous devez être propriétaire du bien depuis au moins 20 ans pour bénéficier pleinement du remboursement. Si vous décidez de vendre avant 20 ans, la TVA devra être remboursée à l'Etat au prorata. Si vous avez un bail commercial, il faudra alors vendre votre bien avec ce dernier pour éviter d'être redevable.



4. Frais généraux et gestion de la structure

Vous devrez rédiger les statuts de la SARL pour les transmettre aux greffes du tribunal de commerce de votre siège social et publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales. Comptez entre 1 000 et 2 000 € pour toutes ces formalités. Elles sont d’ailleurs facilement délégables à un organisme en ligne, tels que Legal Place ou Captain Contrat.


La société est dirigée par un ou plusieurs gérants désignés parmi les associés, où le public extérieur, non associé. Cependant, le gérant doit être une personne physique en ce qui concerne la SARL familiale et non une personne morale. Les pouvoirs du gérant sont définis dans les statuts de la SARL. Les associés se réunissent au moins une fois par an en assemblée générale ordinaire. Les décisions conduisant à une modification des statuts doivent être prises en assemblée générale extraordinaire. Comme les indépendants, la SARL devra s'acquitter de la contribution économique territoriale (anciennement taxe professionnelle). Les nouvelles entreprises n'auront pas à payer cette taxe durant l'année de leur création.



5. Vous avez le choix du régime fiscal


Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu


Dans le cas d’une SARL familiale, vous avez le choix entre le régime classique d'impôt sur les sociétés, avec ses différentes tranches, et opter pour l’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, la société est dite « transparente », car ce sont les associés qui sont imposés directement. Si vous choisissez de payer l'impôt sur les sociétés, vous ne pouvez pas changer d'avis et opter pour l'impôt sur le revenu. A l’inverse, il sera possible de passer à l'impôt sur les sociétés si vous payiez initialement l'impôt sur le revenu.


Avantages d’opter pour l’IR


Le premier avantage fiscal de la SARL familiale est qu’elle permet d’opter pour l’IR sans limitation de temps. Le second avantage d’opter pour l’IR se situe donc au niveau des associés. Les bénéfices de la SARL familiale sont imposés à l’Impôt sur le Revenu, directement au niveau de chaque associé, selon la quote-part de détention du capital social, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. De même, en cas de pertes dans une SARL familiale, le déficit est reporté au niveau de chaque associé.


Le régime classique de l’IS


Depuis 2018, les taux de l’impôt sur les sociétés ont évolué, vers une baisse pour les plus hauts bénéfices. Désormais, pour les exercices à compter de janvier 2022, voici le barème d’imposition.

Bénéfices

Taux d'IS

Entre 0 € et 38 120 €

15 %

Entre 38 120 € et 500 000 €

25%

Plus de 500 000 €

25%


La TVA


La SARL, dans la mesure où elle réalise des opérations économiques à titre onéreux, est redevable de la TVA. Lorsque vous récupérez la TVA sur le montant du bien, vous devrez vous acquitter d'une TVA de 20% sur les revenus locatifs. Pour un logement LMNP en résidence senior, étudiante, d'affaires ou de tourisme, un taux de 10% s'applique. Pour une propriété qui tombe dans le type de résidence de cession-bail LHPE, la TVA est de 5,5%.



Conclusion


Une société immobilière sous forme de SARL a plus d'avantages pour moins de désagréments qu'une SCI. Cependant, il vous faudra être très attentif aux exigences d'une SARL familiale si vous souhaitez profiter au maximum de la location meublée. Comme il s'agit d'une question complexe, il est préférable d'impliquer un conseiller fiscal et/ou juridique pour vous épauler. De même, investir dans l’immobilier locatif peut s’avérer un gouffre de temps et d’énergie. Avec Majoon, réaliser un investissement locatif n’a jamais été aussi simple ! Vous avez un projet en tête ? Contactez-nous sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet pour en discuter !




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