Vous envisagez un investissement immobilier et vous vous demandez surement s’il est encore opportun d’investir à Lyon. En effet, les prix de l’immobilier lyonnais, neuf comme ancien, ont explosé ces dernières années. Selon meilleursagents.com (juin 2022), l’immobilier lyonnais a connu une croissance de 54% en 10 ans. Et la crise sanitaire n’a rien fait baisser, bien au contraire. Nous pouvons même affirmer qu’elle a accéléré ce processus, puisque le loyer médian lyonnais est passé de 11,90€/m2 à 12,60€/m2 entre 2020 et 2021 (chiffres de l’Observatoire local des loyers).
Si l’on fait un rapide point démographique, on apprend que la ville de Lyon-même compte plus de 515 000 habitants (2015), la plaçant au troisième rang des villes les plus peuplées de France (derrière Paris et Marseille). Toujours côté démographique, Lyon est une ville qui ne cesse de croitre : elle gagne chaque année environ 4% d’habitants. L’agglomération lyonnaise est par ailleurs la capitale de la région AURA, première région industrielle de France. Pôle économique majeur, Lyon accueille également énormément d’étudiants : plus de 170 000 par an (letudiants.fr), ce qui en fait la deuxième ville étudiante de France.
Maintenant que ces précisions sont faites, attaquons-nous au coeur du sujet : pourquoi investir à Lyon ? Voici 10 atouts qui font que Lyon est une belle opportunité d’investissement immobilier !
1. Un cadre de vie privilégié
Trop souvent délaissé au profit des chiffres, le cadre de vie est pourtant essentiel à la réussite de votre investissement. En effet, investir dans une ville où il fait bon vivre, c’est avant tout se garantir une forte demande locative ! Alors pour débuter cette liste des 10 atouts principaux de Lyon, nous avons souhaité commencer par le point qui fait la richesse de cette grande ville : sa qualité de vie.
En 2019, spotahome.com (plateforme en ligne de logement) classait Lyon comme la première ville de France la plus saine, devant Paris, Marseille et Lille, tant pour sa qualité d’air que pour le nombre d’espaces verts. Et pour cause, la ville de Lyon réaménage chaque année près de 10% de ses squares et jardins. Avec la création de nouveaux espaces verts, la ville s’inscrit dans une démarche de développement durable, et attire des locataires soucieux de leur cadre de vie (et donc prêts à payer un peu plus cher leur loyer).
Lyon, c’est également la capitale mondiale de la gastronomie depuis 1935, avec ses quelques 4 300 restaurants répartis sur l’ensemble des 9 arrondissements. Entre les traditionnels bouchons lyonnais, les brasseries typiques ou encore les restaurants du monde entier (italiens, chinois, japonais, etc), la cuisine est à l’honneur dans cette ville, pour le plus grand bonheur de ses habitants.
Lyon est aussi une ville culturelle, dont le centre ville est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, et regorge de quartiers et bâtiments historiques, tel que le quartier du Vieux Lyon dans le 5ème arrondissement. La ville attire de nombreux événements culturels et conviviaux : Fête des Lumières, Graines électroniques, Biennale d’art contemporain, Nuits sonores, La Nuit des musées, sans compter les nombreuses représentations à l’opéra, à Eurexpo ou encore dans les différents théâtres de la ville.
Par ailleurs, la capitale des Gaules offre une météo plus qu’accueillante, puisqu’elle bénéficie de 209 jours d’ensoleillement sur 365. Sa position géographique permet à ses habitants de profiter pleinement de la nature, puisqu'il est possible de randonnée dans les monts du lyonnais à quelques dizaines de minutes en voiture ou en bus, et que les premières pistes de ski se trouvent à moins d’1h30 en voiture (La Féclaz, Chalmazel, etc).
En somme, Lyon est une ville dynamique qui sait charmer ses futurs locataires. Vivre à Lyon, c’est s’assurer d’avoir toujours quelque chose à faire : du shopping, des visites, une promenade au parc de la Tête d’Or, etc.
2. Un pôle économique
De toutes les analyses sur Lyon que vous pourrez lire, il ressort un élément fondamental : Lyon est une ville économiquement attractive ! Parmi tous les chiffres que l’on serait en mesure de vous citer, nous pourrions vous dire que :
Lyon possède le 2ème centre d’affaires de France grâce au quartier de la Part Dieu
Lyon est la 19ème ville du monde recevant le plus d’investissements internationaux (IBM, 2015)
Lyon a connu la création de 17 137 nouvelles entreprises en 2016 (11,4 % de plus qu'en 2015)
Lyon est un bassin de 780 000 emplois (INSEE, 2020)
Lyon est la capitale de la région AURA, qui comptabilise 263 milliards d’euros de PIB en 2020 (4ème région d'Europe).
De nombreuses multinationales ont installé leurs bureaux à Lyon : Sanofi-Pasteur, Areva, suez environnement, BioMérieux, Renault Trucks, Hermès, Bonduelle, etc. De plus, 78 entreprises internationales ont choisi d’installer leur siège au sein de la métropole lyonnaise, ce qui la classe au rang de 1ère région française d'accueil d'entreprises internationales. Grâce à ses nombreuses zones d’activité, la métropole lyonnaise affiche un tissu économique extrêmement solide, la plaçant au sommet de la première région industrielle de France : la région Auvergne Rhône Alpes.
Enfin, Lyon est tournée vers l’avenir puisqu’il s’agit d’un centre de recherche et d'innovation de portée mondiale dans le domaine pharmaceutique (plus de 300 entreprises), technologique (WESTPORT, TOSHIBA, ENEL) et numérique (7 000 entreprises et 50 000 emplois).
Ainsi, l’une des raisons d’investir à Lyon, c’est de profiter d’une pôle économique important, qui influe forcément sur la demande locative et les prix des loyers. En effet, la présence d’un fort bassin économique, avec des emplois qualifiés, augmente le pouvoir d’achat moyen, et donc mécaniquement le prix des loyers, par le jeu de l’offre et de la demande.
3. Une ville connectée à l’Europe et au monde
Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, il est important de miser sur une ville d’avenir. L’agglomération lyonnaise semble, de ce point de vue, un bon parti pris, puisqu’elle se trouve être parfaitement reliée au reste des métropoles européennes, et continue d'accroitre son intégration.
Naturellement, Lyon bénéficie d'une situation privilégiée, car la ville est située au cœur de la vallée du Rhône et est traversée par deux cours d’eau principaux : le Rhône et la Saône. Au nord, Lyon est bordé par le Beaujolais réputé pour ses vignobles. A l'ouest, les Monts du Lyonnais offrent une bouffée d'air et de paysages de campagne. À l'est, les habitants peuvent admirer le Massif Central et la plaine de la Dombes et de l’Isère.
La ville jouit ainsi d’une excellente position géographique, au carrefour des principales voies de circulation européennes et à 2 heures des grandes capitales : Madrid, Rome, Bruxelles, Berne, Londres, Berlin, que ce soit en avion, en train ou en voiture.
Lyon possède plusieurs gares ferroviaires, au premier rang desquelles on retrouve la gare Part-Dieu, permettant de relier Paris comme Marseille en TGV en moins de 2 heures. Par ailleurs, l’aéroport de Lyon-Saint-Exupéry assure des liaisons vers plus de 115 destinations nationales et internationales. La ville est également très bien connectée au réseau autoroutier français, avec des accès directs à : l’A6, l’A7, l’A89, l’A42, l’A43 ou encore l’A47.
4. Un marché immobilier en forte croissance
Au début de la crise sanitaire, de nombreuses personnes prédisaient une baisse générale des prix de l’immobilier lyonnais et de ses environs. Mais rien de tout ça ne s’est passé ! La résilience du marché de l’immobilier l’a placé comme valeur refuge aux yeux des investisseurs, rendant totalement erronées les prévisions de chute.
De 2020 à 2021, les prix d’achat des logements lyonnais ont augmenté en moyenne de 10,5% (baromètre LPI/Seloger), soit 2 points de plus qu’à Paris (+8,6%). Comme nous le disions en introduction, cette augmentation spectaculaire se poursuit depuis plus de 10 ans, avec une croissance de +54% en moyenne des prix de l’immobilier depuis 2010. Lyon fait partie du top 3 des villes où le prix de l’immobilier a le plus augmenté. Avis donc aux amateurs de plus value : Lyon est fait pour vous !
Selon seloger.com en mars 2022, le prix moyen du m2 lyonnais s’établissait à 5 563 €, la majorité des logements se négociant entre 4 466 € et 6 145 € du m2. L’arrondissement le moins cher reste le 9ème, avec un prix moyen du m2 de 4 310 €. L’emplacement le plus onéreux quant à lui, est le 2ème arrondissement, affichant un prix moyen de 6 250 € par m2, talonné par le 6ème arrondissement (6250€/m2). De façon générale, de 2020 à 2021, 6 arrondissements sur 9 enregistraient une hausse supérieure à 9% ! Cette tendance s’est poursuivie de 2021 à 2022, notamment dans les 3ème, 4ème, 8ème et 9ème arrondissements qui affichaient une hausse du m2 supérieure à 3%. L’emplacement ayant connu la meilleure croissance est le 8ème arrondissement ! En effet, il affichait un prix moyen du m2 de 4 080 € en 2021, pour atteindre les 4 640 € en mars 2022, soit une hausse de 14% !
Si votre stratégie immobilière consiste à dégager des plus values à moyen terme ou même à sécuriser votre capital : Lyon est peut-être la ville la plus adaptée pour vous ! De plus, le marché immobilier lyonnais est extrêmement dynamique, puisqu’en 5 ans, le volume des ventes immobilières a augmenté de 39%, ce qui laisse la place à de nouveaux investisseurs pour profiter de cette opportunité. Retenez que le marché immobilier lyonnais est en bonne forme !
5. Une demande locative stable et continue
Tous appartements confondus, le loyer moyen à Lyon en 2021 se situait entre 16 et 19 €/m2, selon le quartier, les plus chers étant les 1er, 2ème et 6ème arrondissements. Nous recommandons à nos clients de meubler leur propriété, car la demande est très forte et de haute qualité. Ainsi donc, le loyer moyen lyonnais s’établissait en mai 2022 à 17€. Bien évidemment, les petites surfaces tirent leur épingle du jeu, comme nous le verrons en détail par la suite, puisque le loyer moyen s’établit à 24€/m2 pour les T1 ! Accompagnant la hausse des prix à l’achat, les loyers connaissent eux aussi leur hausse, comme nous avons pu le voir dans l’introduction de cet article.
94,5 % des logements à Lyon sont des appartements, et plus de 64% des habitants sont locataires (INSEE) ! Ainsi donc, la demande locative n’est plus à prouver dans cette ville. Derrière les studio qui représentent 30% du marché locatif lyonnais, on retrouve les T2 qui occupent quant à eux 27% de l’offre locative. Les T3 représentent 17% des logements loués à Lyon, ce chiffre étant de 5% pour les T4. Le marché locatif lyonnais est également très tendu, ce qui vous garantit que votre logement sera loué quasiment toute l’année. En effet, la demande locative est extrêmement forte, car Lyon attire énormément les locataires. La vacance locative lyonnaise est inférieure à la moyenne nationale, car elle se limite à seulement 20 jours en moyenne pour un T1 ou un T2 (seloger.com).
Concernant le rendement locatif, ce dernier est de 3,6% en moyenne comme nous avons pu le calculer dans notre article : Quel est le rendement locatif à Lyon ?. Bien évidemment, le rendement locatif diffère en fonction du quartier et du type de logement. Sur des T1 ou T2 meublés, Majoon a réussi à obtenir pour ses investisseurs des rendements bruts de 4 à 6%. Vous êtes intéressé ? N’hésitez pas à nous parler de votre projet sur : https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet ! Pour obtenir les meilleurs rendements locatifs, nous vous conseillons d’investir dans les 3ème, 7ème, 8ème et 9ème arrondissements.
A titre d'exemple, l’un de nos investisseurs est propriétaire d’un T2 meublé de 42m2 situé à Lyon 7, générant un loyer de 950€/mois, soit un rendement brut de 4,96%. Majoon a réalisé cet investissement clés en main pour Jérémie, vous pouvez retrouver ce projet en entier sur : https://www.majoon.fr/projet-jeremie.
6. Lyon, ville étudiante : une aubaine pour les petites surfaces
Que vous étudiiez le marché de l’investissement locatif depuis quelques années, comme depuis quelques jours, alors vous savez qu’une ville étudiante est une source d’opportunités considérable ! En effet, qu’il s’agisse de résidences étudiantes, de studios indépendants ou même de T2, investir dans un logement étudiant à Lyon, c’est se garantir une très très faible vacance locative. En effet, Lyon accueille chaque année plus de 170 000 étudiants sur ces différents campus, ce qui en fait la deuxième ville étudiante de France. On retrouve à Lyon énormément de formations différentes grâce à : l’Université de Lyon, l’INSA Lyon, l’Ecole Vattel, Centrale Lyon, l’EM Lyon, l’ENS, l’INSEEC, Science-Po Lyon, l’institut Paul Bocuse, etc. Lyon est également un pôle de recherche universitaire dans le domaine de la technologie grâce au campus de La Doua qui accueille à lui seul : 22 000 étudiants et 1 500 chercheurs.
De plus, Lyon est également la deuxième ville étudiante en terme de qualité de vie pour cette tranche de la population. A partir d’une évaluation reposant sur cinq familles de critères et seize indicateurs distincts, le célèbre média L’Étudiant prône le bon niveau des universités et écoles lyonnaises, l’agréable cadre de vie, et surtout la richesse de l’offre culturelle de cette ville.
En ce qui concerne l’investissement immobilier, le fait que Lyon soit la deuxième ville étudiante de France est une aubaine ! D’une part, les petites surfaces représentent les logements qui ont les meilleurs rendements locatifs (pour en savoir plus : https://www.majoon.fr/post/quel-est-le-rendement-locatif-a-lyon ). Notez que le m2 d’un T1 meublé se loue en moyenne à 24€, contre 16€ pour la moyenne lyonnaise, tous logements confondus. D’autre part, le ticket d’entrée pour l’acquisition d’un T1 voir d’un T2 est logiquement beaucoup plus abordable que celui d’un logement plus grand. Enfin, la demande locative est extrêmement forte pour les petites surfaces (meublées de préférence), vous n’aurez donc aucun problème à trouver un locataire. Lyon est une ville très sécurisante du point de vue de l’investissement locatif. La demande locative est effectivement stimulée par les nombreux étudiants, mais aussi les jeunes actifs qui apprécient le cadre de vie lyonnais.
7. Une mobilité urbaine efficace grâce au réseau de transport TCL
Pour réussir votre investissement immobilier à Lyon, nous vous conseillons d’acquérir un bien à proximité d’un arrêt de transport en commun, surtout s’il s’agit d’une petite surface, qui attire un public jeune (et donc friand de sorties). Sur ce point : bonne nouvelle ! Il se trouve que la métropole lyonnaise est plutôt bien desservie. Le réseau de transport en commun lyonnais TCL compte 4 lignes de métro, 8 lignes de tramway et 156 lignes de bus urbains.
Ce réseau particulièrement développé permet aux usagers de rejoindre n’importe quel point de la ville en quelques minutes. Ainsi, vous pouvez rejoindre la place Bellecour dans l’hyper centre de Lyon en seulement 13 minutes depuis l’arrêt Mermoz, situé dans le 8ème arrondissement, en périphérie de la ville, grâce au métro D.
On peut donc saluer une bonne mobilité urbaine, qui attire évidemment les locataires. Sachez qu’un logement à proximité immédiate d’une bouche de métro ou d’un arrêt de tram voit sa valeur d’achat et de location augmenter de manière significative. Enfin, notez qu’il existe également de nombreux transports individuels doux pour l’environnement : notamment les vélos en libre service Vélo’V, dont plus de 340 stations sont réparties dans toute l’agglomération.
8. 2ème ville touristique de France
Si vous êtes davantage dans l’optique de louer en courte durée à des touristes, alors Lyon est également une bonne opportunité pour vous. 2ème ville de France qui accueille le plus de touristes, le marché de l’immobilier lyonnais vous offrira nombre de logements typiquement adaptés à cette clientèle : que ce soit dans le quartier historique du Vieux Lyon, dans le chic 2ème arrondissement, ou encore dans le quartier de La Part-Dieu, à proximité immédiate de la gare SNCF.
Grâce à son superbe patrimoine historique (la Basilique de Fourvière, le quartier du Vieux Lyon dans le 5ème arrondissement, la Presqu’ile de Lyon, etc.) et nombreuses activités culturelles (plus de 880 musées, bibliothèques, festivals, salles de spectacles, etc.), Lyon attire chaque année 6 millions de visiteurs (10 fois plus que sa population municipale !).
En plus de générer une belle activité économique, ce tourisme permet aux investisseurs immobiliers de proposer des locations de courte durée, à côté des traditionnels hôtels. En effet, il est bien connu aujourd’hui que nombre de voyageurs préfèrent un petit appartement bien équipé, à une chambre d’hôtel, plus contraignante sur beaucoup d’aspects.
9. De nombreux projets d’urbanisme
L’un des indicateurs clés pour comprendre une ville où l’on veut investir est d’observer le dynamisme de son urbanisme. En effet, l’agglomération que vous convoitez sombre-t-elle petit à petit dans la vétusté ? Ou, au contraire, renouvelle-t-elle son parc immobilier et ses infrastructures urbaines ?
On peut remarquer que depuis quelques années, Lyon a engagé de vastes chantiers de rénovation urbaine, allant jusqu’à entièrement modifier l’apparence de certains quartiers. En moins de 10 ans, quatre quartiers lyonnais se sont progressivement métamorphosés, et ont vu leur prix petit à petit exploser. Néanmoins, il semblerait que nous soyons encore au début de cette montée en gamme, et qu’il reste encore beaucoup d’opportunités à saisir.
Ainsi, le quartier de Gerland situé dans le 7ème arrondissement, autrefois très industriel, est en pleine mutation vers un emplacement mixte, entre sciences et secteur tertiaire. Il se distingue avec un prix d’achat moyen du m2 (pour l’instant) inférieur à 5 000€ ! Le quartier de Gerland est ainsi l’un des emplacements lyonnais qui génèrent le plus de rendement locatif.
De même, le quartier de la Confluence situé au sud du 2ème arrondissement fait peau neuve grâce à la construction de nouveaux logements autour du centre commercial. Il profite d’un réel essor économique et immobilier, accompagné par l’implantation de nouveaux lieux d’études.
Le quartier de La Soie a lui aussi quitté son image industrielle, pour se diriger vers un pôle tertiaire, plus accueillant pour les habitants.
Le quartier de La Part-Dieu, autour notamment de la gare et du centre commercial, est encore aujourd’hui en pleine restructuration architecturale, notamment avec la rénovation du parvis de la gare SNCF.
10. Un marché immobilier varié s’adaptant à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux
A Lyon, il existe de l’ancien, comme du neuf, et cette variété du marché immobilier est un atout pour la communauté des investisseurs immobiliers. En effet, selon votre stratégie, notamment vos objectifs fiscaux, vous avez l’embarras du choix.
Si vous souhaitez investir dans un bien ancien, à rénover ou non, votre recherche devra se concentrer sur les quartiers historiques de Lyon : l’hyper centre (1er et 2ème arrondissements), le 3ème arrondissement ou encore les 4ème et 6ème arrondissements. Cette stratégie est opportune si vous désirez un bien de placement, qui conservera, voire appréciera, sa valeur au fil des ans. Ici, la loi Malraux peut s’appliquer si votre bien se situe dans un secteur sauvegardé, vous faisant bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux. Vous pouvez également bénéficier de MaPrimeRénov'.
Si vous désirez plutôt investir dans le neuf, dirigez-vous vers les 7, 8 et 9ème arrondissements de préférence, ou dans certains quartiers précis, comme à Confluence dans le 2ème arrondissement. Ce choix vous permettra d’opter pour le mécanisme de défiscalisation immobilière mis en place par la loi Pinel. Ce dernier vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21% du montant investi, si votre investissement se réalise sur un bien immobilier neuf disposant du label BBC.
Chez Majoon, nous préférons investir dans l’immobilier ancien afin de profiter de prix à l’achat 20 à 30% inférieurs à la moyenne et du cachet de ce type de logement. Grâce à la rénovation du bien, nous permettons à nos clients d’accroître leur rendement locatif et de dégager une plus value bien meilleure en cas de revente. Pour en savoir plus, contactez-nous sur : https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet .
L’agglomération lyonnaise conserve de très bons atouts concernant l’investissement immobilier locatif ! Le marché immobilier s’y porte à merveille, et devrait continuer à l’être, grâce aux nombreux avantages que nous venons d’énumérer. Investir à Lyon est un choix de sécurité à long terme, idéal pour faire fructifier votre capital en toute sécurité. Néanmoins, si vous avez une stratégie de rendement, nous vous conseillerons d’investir plutôt dans la périphérie de Lyon, comme à Villeurbanne ou même à Saint-Étienne. En effet, mis à part quelques quartiers spécifiques, Lyon n’assure pas un fort rendement locatif. Mais, si vous avez une stratégie de développement ou de placement, et que vous visez une forte prise de valeur à long terme, alors Lyon est peut-être la meilleure ville de France pour vous !