Si vous envisagez d’investir dans l’agglomération lyonnaise, il semblerait que vous fassiez un excellent choix ! Pôle économique français avec Paris et Bordeaux, directement connecté à l’ensemble des autres métropoles grâce à son aéroport et son réseaux routier et ferroviaire, Lyon est également la deuxième ville étudiante de France (tant en terme de qualité de vie que du nombre d’étudiants).
Outre les nombreux atouts de son marché immobilier locatif, cette ville jouit d’un fort dynamisme économique et d’une place prépondérante dans l’ensemble des agglomérations européennes. En effet, elle est le chef lieu de la région AURA, qui comptabilise 263 milliards d’euros de PIB en 2020, se situant ainsi au 4ème rang des régions de l’Union Européenne. Grâce à ses zones d’activité comme le quartier d’affaires La Part-Dieu, l’agglomération possède un tissu économique extrêmement solide. Au sein de la première région industrielle de France (selon l'INSEE), Lyon accueille les sièges de nombreuses firmes comme RenaultTrucks, Sanofi Pasteur ou encore Seb pour ne citer qu'elles.
Côté immobilier pur, Lyon est une des valeurs les plus sures et rentables de France, tout en restant beaucoup plus accessible que Paris par exemple. Néanmoins, la valeur du m2 ne cesse d’augmenter depuis plusieurs années. Selon Nexity en Avril 2022, le m2 lyonnais dans l’immobilier ancien a connu une augmentation de 67% entre 2010 et 2020 (tous arrondissements confondus). De plus, c’est une ville extrêmement dynamique qui accueille aussi bien de nouvelles entreprises que de nouveaux habitants à l’image du nouveau quartier de Confluence au Sud-Ouest de Lyon dont la rénovation urbaine a fait doubler sa population depuis 2003 (chiffres de la Mairie de Lyon).
Enfin, et c’est un atout extrêmement important pour tous les investisseurs, Lyon est la deuxième ville étudiante de France. Elle accueille plus de 150 000 étudiants chaque année soit autant de logements à proposer. Ceci garantit une très faible vacance locative pour les appartements T1 ou T2, catégories qui représentent près de 70% du marché locatif lyonnais (Etude Locservice 2019).
Lyon en 3 chiffres :
2 310 000 habitants (aire urbaine)
150 000 étudiants
+67% du prix au m2 en 10 ans
Pour vous aider à investir dans l’immobilier locatif à Lyon, Majoon vous donne dix conseils pour guider votre choix !
1. Miser sur les petites surfaces
Selon l’INSEE (en 2021), le marché de l’immobilier locatif lyonnais est largement dominé par les petites surfaces puisque 70% des locations sont des T1 ou des T2. Cela n’est pas dû au hasard puisqu’on retrouve à Lyon un nombre important d’étudiants et de jeunes actifs à Lyon comme dans toute la métropole. Ainsi, nous vous conseillons d’investir dans des petits appartements pour deux raisons principales. Tout d’abord, s’il s’agit de votre premier investissement, les petits biens immobiliers sont logiquement beaucoup plus abordables. Majoon vous recommande un budget d’environ 180 000€ pour l’acquisition, la rénovation et l’ameublement d’un appartement de 20m2 au centre de Lyon (2ème arrondissement). Ensuite, c’est en acquérant des biens de petites surfaces (entre 15 et 40 m²) que vous bénéficierez du meilleur rendement locatif puisque le m2 d'un appartement T1 se louera plus cher que celui d'un appartement T4.
2. Viser le secteur étudiant
Directement relié à notre précédent conseil, notre seconde recommandation est de vous intéresser au marché étudiant. En effet, avec ses nombreuses universités, écoles et autres établissements post-bacs, Lyon fait partie des villes les plus attractives pour les étudiants et l’agglomération en accueille plus de 150 000 par an. En investissant dans un bien destiné aux étudiants, vous vous assurez une vacance locative quasi inexistante puisque le marché est très tendu pour ce type de logement. Pour mettre toutes les chances de votre côté, l’emplacement de votre bien est primordial ! En effet, veillez à ce qu’il se trouve à proximité d’un établissement d’études et bien connecté au réseau de transports TCL (métro, tram et bus lyonnais). Enfin, nous vous recommandons de meubler votre appartement, ce qui le rendra d’autant plus attractif pour cette catégorie de locataires.
3. Investir dans l’ancien
Il est important d'avoir à l'esprit que l’immobilier ancien est en grande partie situé dans les quartiers prisés par les locataires, qu’il s’agisse du centre-ville (à Lyon : la Presqu’ile) ou des quartiers historiques (le Vieux Lyon situé dans le 5ème arrondissement notamment). Il y a donc une certaine attractivité locative assurée par l’emplacement de ces biens ainsi que leur “cachet“. A contrario, les logements neufs se situent plus généralement en périphérie des agglomérations, ce qui augmente logiquement leur risque de vacance locative.
De plus, les logements anciens peuvent valoir de 20 à 30% moins chers que les logements neufs (Capital, 27/07/2021), surtout si le bien doit être rénové avant sa mise en location. Cette baisse du prix au m2 permet d’obtenir une meilleure plus value en cas de revente et une rentabilité locative plus importante.
Enfin, il existe de nombreux dispositifs d’aide (réductions d’impôts et subventions) qui viennent alléger le coût d’un investissement dans l’immobilier ancien. Notons par exemple, dans le cas d’un achat dans l’ancien à Lyon :
ma Prime Rénov’, qui consiste en ce que l’Etat finance tout ou partie de vos travaux réalisés par un professionnel RGE portant sur l’isolation, le chauffage, ou la ventilation
déduction des travaux des revenus fonciers et donc non-imposition sur la somme correspondante
encore le mécanisme du déficit foncier, qui consiste en une réduction d’impôts si vos charges sont supérieures à vos revenus de location (valable uniquement en location nue, ce que nous ne recommandons pas spécialement)
Le petit plus : investir dans l’ancien, c’est également faire un choix plus durable pour l’environnement. D’une part vous contribuez à la réduction des déperditions d’énergie grâce à la rénovation de l’isolation et d'autre part vous limitez la bétonisation des terres due à la construction de nouveaux logements en périphéries des villes.
4. Privilégiez la location meublée
Dans les grandes agglomérations comme Lyon, une grande partie des locataires recherchent des biens déjà meublés car ils souhaitent ce type de bienS pour une durée limitée (études, temps du détachement, 1er emploi). En 2019, 52% des locations à Lyon étaient meublées et ce chiffre ne cesse d’augmenter, d’autant plus pour les petites surfaces. Nous vous recommandons ainsi de meubler votre bien, afin d’attirer plus de candidatures. Notez également que la rentabilité d’une location meublée est supérieure à celle d’un bien « nu ». En effet, toutes choses égales par ailleurs, un appartement meublé se loue en moyenne 30% plus cher qu’un appartement vide (Lyon, 2022). Ainsi, le coût de l’ameublement est rapidement couvert par des revenus locatifs supérieurs. Enfin, la fiscalité est plus avantageuse lorsque vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel.
5. L’opportunité du coliving
Le coût des locations ayant fortement augmenté ces dernières années, beaucoup de jeunes actifs se tournent désormais vers la colocation, autrement appelée le coliving. En effet, selon l’Observatoire local des loyers, le loyer médian lyonnais est passé de 11,90€ à 12,60€/m2 entre 2020 et 2021. Et ceci s’accentue pour les petites surfaces (T1 et T2) dont le loyer médian était de 15,6€/m² en 2021. A ce titre, investir dans un coliving meublé vous garantit de vous adresser à un marché demandeur et plus “haut de gamme“ que le marché de la colocation étudiante classique.
6. L’option du bail mobilité
Lyon étant un bassin d’emplois très important en France, nombre d’entreprises ont besoin de loger certains de leurs salariés pour des durées assez courtes en cas de détachement. Il peut arriver par exemple qu’une entreprise confie à l’un de ses salariés une mission de quelques mois dans une ville différente de sa résidence principale. A ce titre, le bail mobilité vous permet de louer un bien entre 1 et 10 mois, ce qui est une aubaine pour les locataires. En contrepartie, le loyer est souvent un peu plus élevé que dans une location classique, ce qui vous garantit un rendement locatif supérieur.
7. Prêtez attention au réseau de transports TCL
L’une des clés d’un investissement réussi à Lyon est évidemment sa bonne connexion au réseau de transports. A Lyon, le réseau TCL (les Transports en Commun Lyonnais) couvre la ville de manière assez efficace. En effet, on compte 4 lignes de métro (sur 40 stations), 6 lignes de tramway, et pas moins de 130 lignes de bus. A côté de ces transports en commun, on retrouve un maillage de 428 stations de vélo en libre service dans toutes l’agglomération (sur 22 communes). Néanmoins, il existe certains emplacements moins bien desservis que d’autres et cela se ressent sur le prix des loyers. Avant de réaliser votre investissement, veillez à ce qu’un point de connexion au réseau de transports lyonnais soit accessible à moins de 5 minutes à pied. En effet, une simple bouche de métro peut réellement faire la différence dans la réussite de votre investissement et booster son attractivité.
8. Les bons quartiers
Ici, nous sommes au coeur de notre sujet. En effet, si vous ne deviez retenir qu’un seul conseil de cette liste, il s’agirait de celui-ci ! L’emplacement de votre bien locatif est primordial pour sa réussite.
De manière générale, les 1er et 2ème arrondissements sont les valeurs sûres de Lyon, puisqu’ils constituent l’hyper centre-ville, entre Saône et Rhône. Ainsi, les quartiers d’Ainay, Bellecour, Cordelier et Terreaux sont très convoités puisqu’ils offrent de très beaux biens bourgeois et un accès direct aux différentes animations du centre. Notez que le prix du m2 de ce qu’on appelle la Presqu’Ile (le centre-ville de Lyon) s’établît à environ 6 325€ en Mai 2022 (selon SeLoger.com).
Parmi les quartiers que nous vous conseillons, on compte évidemment les emplacements spécifiquement adaptés aux étudiants. Cette catégorie de locataires effectue son choix à travers deux critères : le prix et l’emplacement. Ainsi, les quartiers prisés par les étudiants sont par exemple ceux de la Guillotière et Monplaisir dans le 7ème arrondissement. En effet, ils regorgent de T1 et T2 à des loyers beaucoup plus abordables que ceux pratiqués dans l’hyper-centre lyonnais (1er et 2ème arrondissements), et sont tout de même très bien reliés au réseau de transports en commun TCL. En ce qui concerne les étudiants, vous conseillons avant tout d’investir dans les quartiers à proximité des universités et grandes écoles. C’est notamment le cas de la Guillotière, mais également du quartier Jean Macé (puisque l’université Lyon 2 se situe à quelques minutes à pieds de ces emplacements, tout comme l’école de commerce INSEEC). Nous pouvons également vous conseiller d’investir dans les quartiers situés dans le 8ème arrondissement, puisqu’on y trouve à proximité les facultés de médecine et de pharmacie, ainsi que des établissements de santé tels que l’Hôpital Edouard Herriot - HCL.
Idéal pour les professionnels, le quartier de la Part Dieu dans le 3ème arrondissement bénéficie d’une forte demande locative. En effet, de nombreux salariés des entreprises implantées dans ce secteur recherchent des biens locatifs à proximité de leur lieu de travail. De plus, la principale gare de Lyon se situant à proximité immédiate, c’est un service plus qu’utile pour partir en week-end improvisé. Enfin, le quartier jouit également de nombreux commerces, restaurants et salles de sport. Côté immobilier, le quartier offre un prix moyen de 5 356€ par mètre carré à l’achat, et un loyer moyen de 16€/m2 selon seloger.com en mai 2022. Ici, nous vous conseillons d’investir plutôt d’un T3, afin de s’adresser à une clientèle de jeunes actifs.
Enfin, les quartiers pour les familles se situent principalement dans les 1er, 5ème et 6ème arrondissement de Lyon. Le 5ème arrondissement est constitué de logements abordables, tout en offrant des espaces de verdure et un certain calme prisés par les familles avec enfants. Le 6ème arrondissement, l’un des plus cher de Lyon, offre un cadre de vie plus bourgeois et citadin grâce notamment au célèbre parc de la tête d'or. Le prix d’achat moyen au m2 se situe aux alentours des 6500€, et se loue en moyenne à 17€/mois (jusqu’à 21€ pour certains biens).
9. Les quartiers à éviter
Face inversée de notre précédent point, certains quartiers sont à éviter pour différentes raisons dont : l’éloignement des transports, le manque de services de proximité, l’insécurité ou encore la saturation du marché locatif.
Ainsi, le quartier Moulin à vent, à cheval sur le 8ème arrondissement de Lyon et la commune de Vénissieux, n’est pas particulièrement indiqué compte tenu des problèmes d’insécurité qui l’entourent. (Attention, ceci n'est pas à généraliser sur l'ensemble de l'arrondissement, car ce dernier présente actuellement de superbes opportunités d'investissement locatif !) Le quartier Duchère à Lyon 9 est également devenu sensible ces dernières années, même s'il peut générer de très bonnes rentabilités locatives. A l’inverse, certains quartiers qui avaient mauvaise réputation se gentrifient petit à petit, comme le quartier de Confluence, en plein essor économique et immobilier. De même, le quartier Gerland, ancien espace industriel dans le 7ème arrondissement, connaît une belle évolution. Il génère notamment de très bons rendements locatifs, comme nous pouvons le décrire dans notre article "Quel est le rendement locatif à Lyon ?'.
10. Déléguer un à un professionnel connaisseur du marché …. Majoon !
Eh oui, on ne pouvait pas non plus ne pas parler de nous. En effet, Majoon vous offre une solution clés en main pour réaliser votre investissement locatif, afin de générer vos (premiers) revenus passifs en toute sérénité. Selon les critères de votre projet (stratégie d’investissement, plus value, avantages fiscaux), nous cherchons la perle rare, nous supervisons sa rénovation et son ameublement, jusqu’à la gestion locative de votre bien. De plus, nous ne sommes rémunérés qu’à la réussite : il n'y a aucun risque pour vous ! N’hésitez pas à nous faire part de votre projet d’investissement immobilier sur cette page : https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet.
Quoiqu’il en soit, Lyon reste encore aujourd’hui une superbe opportunité d’investissement pour tous les budgets !