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L'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

​​Depuis la crise sanitaire de 2020, les prix de l’immobilier n’ont cessé de croître de façon exponentielle dans les grandes agglomérations. La ville de Lyon a par exemple constaté une hausse de 11,5 % de son prix au m² en 2020. Pour lutter contre les abus de certains propriétaires de biens immobiliers, la loi ELAN de 2018 a mis en place le dispositif d’encadrement des loyers. Cette loi permet aux agglomérations candidates de mettre en place un plafonnement des loyers. C’est ainsi que Lyon et Villeurbanne appliquent ce dispositif depuis novembre 2021.


Selon la loi Elan : le loyer maximum (hors charges) que le propriétaire peut pratiquer est égal au loyer de référence majoré de 20 %. Ce loyer de référence est réévalué tous les ans par la préfecture.



Sujet d'actualité qui peut faire peur à de nombreux investisseurs, l’encadrement des loyers est encore flou, car peu de décisions de justice ont été prononcées sur ce mécanisme. L’encadrement des loyers est évidemment une bonne nouvelle pour les locataires, mais beaucoup moins pour les investisseurs qui pourraient voir le rendement locatif de leur bien diminuer. Dans cet article, nous vous guiderons quant aux bonnes pratiques à adopter, afin de diminuer fortement l’impact de cette nouvelle réglementation sur la rentabilité de votre investissement.


Le plafonnement des loyers a surtout été mis en place pour éviter les abus de certains propriétaires, qui louaient des logements mal meublés et non rénovés très chers. Si vous êtes un investisseur sérieux, honnête, et surtout de bonne foi, ce dispositif ne sera pas aussi terrible que vous pouvez l’imaginer..


Dans cette étude, nous vous donnons une vue globale sur l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne, ses conséquences, et quelles sont les manières de le dépasser légalement. Enfin, vous verrez en fin d’article s’il est toujours opportun d’investir à Lyon ou Villeurbanne… la réponse vous surprendra.



Le dispositif en détails

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Plusieurs pays ont expérimenté l'encadrement des loyers à des degrés divers par le passé, notamment le Canada, l'Allemagne, le Royaume-Uni et les États-Unis. Plus récemment, une loi sur l'encadrement des loyers a été adoptée en France en février 2014 (la loi ALUR) et mise en œuvre à Paris depuis le 1er août 2015. Cette loi dispose que le loyer d'un logement ne peut être supérieur à un plafond, équivalant à 20 % de plus que le loyer médian observé pour des logements situés dans le même quartier, avec le même nombre de pièces et possédant la même période de construction.

Par exemple, pour un T2 de 40 m2 loué meublé dans le 8ème arrondissement de Lyon, dans un immeuble construit entre 1946 et 1970 : le loyer de référence est de 13,80 € par m². Le plafond est donc fixé à 664€ de loyer hors charges par mois, soit 16,60€/m2. Cela vous semble peu ? Attendez la seconde partie de notre article pour découvrir comment contourner légalement ce dispositif.

Dans le contexte de la hausse des prix des logements, cette loi vise à limiter les augmentations de loyer lorsqu'un propriétaire loue un bien pour la première fois, le reloue ou renouvelle le bail, les augmentations de loyer en cours de location étant déjà réglementées. Le plafonnement des loyers semble bénéficier directement aux consommateurs et notamment aux ménages à faibles revenus. Cependant, comme nous le verrons plus tard, ce mécanisme ne changera pas fondamentalement le marché de l’immobilier, et pourrait bien être assez inefficace.

Initialement créé en mars 2014 dans le cadre de la loi ALUR dans le but de réguler le marché locatif dans les villes "tendues", cet encadrement se base sur l’OLL (Observatoire Local des Loyers) qui estime de la manière juste et représentative un loyer de référence, en fonction de différents critères. Nous retrouvons dans les zones ciblées, 28 des plus grandes agglomérations françaises où la demande locative est forte, en raison de leur dynamisme important. Depuis novembre 2018, selon l’article 140 de la loi ELAN, les agglomérations volontaires telles que Paris, Marseille ou Lyon ont la possibilité à titre expérimental de rétablir l’encadrement des loyers sur une durée de 5 ans (selon les mêmes modalités que la loi ALUR). Les villes de Lyon et Villeurbanne ont donc adopté ce mécanisme le 1er Novembre 2021, à titre d’expérimentation jusqu’au 23 Novembre 2026.


Êtes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?


Si vous possédez un logement locatif à Lyon ou Villeurbanne, il y a de grandes chances que vous soyez concerné par le plafonnement des loyers.


En effet, l’encadrement des loyers s'applique aux locations vides ou meublées en résidence principale et aux baux mobilités.


Par ailleurs, il s’applique aux baux conclus à compter du 1er novembre 2021, qu’il s’agisse :

  • d’une première mise en location,

  • d’un renouvellement de bail,

  • ou d’un changement de locataire.


Existe-t-il des exceptions ?


Il existe très peu d’exceptions à l’application de l’encadrement des loyers à Lyon ou Villeurbanne. Ainsi, le plafonnement ne s’applique pas :

  • aux HLM,

  • aux locations saisonnières,

  • aux logement conventionnés Anah,

  • à certains logements meublés situés dans des résidences avec services.

Ces exceptions sont très précises, et la majorité des investissements locatifs ne sont pas concernés.


Les loyers sont-ils réévalués ?


Le loyer de référence est réévalué chaque année, au 1er novembre, par arrêté préfectoral.



Quels sont les loyers de référence à Lyon et Villeurbanne ?


Dans ce paragraphe, nous ne pourrons malheureusement pas vous faire une liste exhaustive de tous les loyers de référence de Lyon et Villeurbanne. Ce loyer dépend de plusieurs facteurs : la date de construction de l’immeuble, son caractère meublé ou nu, sa localisation. Si bien qu’il y a quasiment un loyer de référence par bien. La meilleure façon de connaître le votre reste de faire une simulation en ligne sur le site de la métropole de Lyon à l’adresse suivante : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/.


A titre d’exemple, voici quelques loyers de référence :

  • Pour un T1 meublé de 25m2 situé dans le 3ème arrondissement de Lyon, dans un immeuble construit avant 1946, le loyer mensuel de référence est de 17,30€/m2 hors charges soit 432,5€

  • Pour un T3 nu de 60m2 situé dans le 6ème arrondissement de Lyon, dans un immeuble récent construit en 2010, le loyer mensuel de référence est de 13€/m2 soit 780€

  • Pour un T2 meublé de 35m2 situé à Villeurbanne, dans le quartier Grattes-Ciel, au sein d’un immeuble construit entre 1971 et 1990, le loyer mensuel de référence est de 13,50€/m2 soit 472,5€



A propos du contrôle de l’encadrement des loyers


Qui contrôle cette réglementation ?


La métropole de Lyon compte créer une « équipe métropolitaine de l’habitat » (EMHA), qui devrait comptabiliser une dizaine de personnes à l’été 2022. Cette EMHA aurait pour rôle, en plus de s’occuper de la lutte contre les logements indignes, de vérifier que les bailleurs respectent la limitation des loyers. Des contrôles aléatoires seront effectués par la Métropole de Lyon sur les plateformes de location et auprès des agences immobilières. En outre, les usagers peuvent signaler à la Métropole les loyers non conformes à la réglementation.


Le principal contrôle de l’encadrement des loyers repose sur les locataires. C’est à eux de lancer les démarches en cas de non-respect. S'ils constatent que les loyers pratiqués par les propriétaires dépassent le seuil légal, alors ils peuvent lancer un processus de contestation.


Lorsqu'un contrat de bail ne respecte pas le plafonnement des loyers, le préfet peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Si le propriétaire n’exécute pas les injonctions du préfet, il s’expose à une amende.


Quelle est la procédure de contrôle ?


Dans le cas où il s’agit du renouvellement d’un bail conclu avant le 1er novembre 2021.

  • Dans un premier temps, le locataire devra proposer par lettre recommandée un nouveau loyer au propriétaire. Cette lettre doit être envoyée au moins 5 mois avant la fin du contrat de location.

  • Le propriétaire a 1 mois pour accepter ou contester la demande.

  • Si le propriétaire n’accepte pas, le locataire doit contacter la Commission départementale de conciliation, 4 mois avant la fin du contrat.

  • La Commission convoquera ensuite les deux protagonistes, afin de trouver un accord. Si les deux parties trouvent une conciliation, la procédure s’arrête ici. En cas de désaccord, le locataire pourra saisir le juge.


Dans le cas où le bail a été signé après le 1er novembre 2021 :

  • Le locataire doit proposer un nouveau loyer par lettre recommandé à son propriétaire.

    • En cas de désaccord, le locataire peut contacter la Commission départementale de conciliation, qui convoquera les deux parties.

    • Au cours de cette convocation, si aucun accord de conciliation n’est trouvé, le locataire pourra saisir le juge.


En pratique, lorsque vous affichez le loyer de référence, le coût de la majoration de 20% et le montant du complément de loyer dans le bail de location et que ce dernier est accepté et signé par votre locataire, alors vous n’avez que très peu de chance qu’il veuille instruire une procédure. En effet, tous les appartements ne se valent pas et donc chacun est libre de fixer un prix de location, tout comme chacun est libre d’accepter ou non le montant d’un loyer.


Néanmoins, il est préférable pour vous de vous prémunir au maximum de ce risque en respectant les points ci-dessous. Cela est essentiel pour prouver votre bonne foi.


Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?


Le préfet peut prononcer à l’encontre du propriétaire qui ne respecterait pas l’encadrement des loyers, une amende s’élevant jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.


Si la procédure lancée par le locataire arrive jusque devant le juge, vous encourez une une révision du loyer, ainsi que la rétrocession du trop-perçu au locataire, assortie d’une amende.


Comment être en règle ?


En tant que propriétaire, voici les quelques points à bien respecter pour être parfaitement en règle.


1. Indiquer sur le bail, en plus du loyer pratiqué, le loyer de référence, ainsi que le loyer majoré.


2. Dans le cas où vous appliquez un complément de loyer, vous devez préciser son montant et les caractéristiques du logement le justifiant dans le bail. (Nous traiterons ce sujet en détail par la suite.)


3. Vous devez mentionner le loyer de référence et le loyer majoré de 20% sur vos annonces immobilières à titre informatif.


Afin de connaitre votre loyer de référence, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne de la Métropole de Lyon ici : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/ .


Les bonnes pratiques pour limiter l’effet de l'encadrement des loyers

Vous êtes peut-être désappointé par ce dispositif d’encadrement des loyers, et pensez qu’il n’est plus judicieux d’investir à Lyon ou Villeurbanne. Mais rassurez-vous, il existe de nombreuses possibilités qui permettent de contourner efficacement le plafonnement des loyers, et cela en toute légalité bien évidemment !

Attention cependant ! Ces bonnes pratiques ne vous prémunissent pas totalement contre un risque de conflit avec votre locataire ou les services de l’Etat. Alors, veillez toujours à conserver les preuves de votre bonne foi, si le loyer que vous demandez pour votre logement est supérieur au plafonnement légal.

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Le complément de loyer

C’est le moyen le plus efficace de facturer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Ce complément de loyer consiste à ajouter au bail un montant supplémentaire au loyer de base. Le complément de loyer est un mécanisme tout à fait légal, mais il doit être scrupuleusement justifié.

Le complément de loyer peut être dû à la localisation du bien et/ou à son confort. Les justifications au complément de loyer doivent être absentes des logements de même catégorie situés à proximité. Quoiqu’il en soit, la zone géographique, l’époque de construction, ou encore le caractère meublé ne peuvent pas justifier à eux seuls un complément de loyer. Dans le cadre d’un logement meublé, les éléments de mobilier listés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 ne peuvent pas être la cause d’un complément de loyer. Aussi depuis peu, L’article 6 bis de la loi pour la protection du pouvoir d’achat stipule qu’aucun complément de loyer ne peut être appliqué aux logements privés d’un certain confort, dont les plus énergivores classés F et G.

Si vous pratiquez un complément de loyer, ce dernier devra figurer sur le bail. Veillez également à noter explicitement les éléments qui le justifient.

On peut expliquer le complément de loyer notamment par :

  • un mobilier de haute qualité (literie, électroménager, etc.)

  • la présence d’équipements non ordinaires dans une location meublée (vidéo projecteur, douche massante, etc)

  • une rénovation haut de gamme (agencement, ameublement, décoration, etc)

  • une vue exceptionnelle (monument historique, espace vert, etc).

Par exemple, si votre appartement bénéficie d’une terrasse en plein coeur de Lyon, il semblerait que cet élément justifie un complément de loyer. A contrario, le fait d’avoir une cuisine “bien équipée” dans un logement loué meublé ne justifie pas un complément de loyer, car il ne s'agit pas d’une caractéristique exceptionnelle.

Quoiqu’il en soit, le complément de loyer ne fait pas l'objet d'une liste exhaustive permettant de définir clairement la validité d'un critère déterminant. La loi n'est pas précise sur le sujet car les caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort peuvent être soumises à diverses interprétations.

Si le complément de loyer et sa justification n’apparaissent pas et/ou si le locataire juge le complément trop élevé ou mal justifié, il peut le contester dans un délai de 3 mois suivant la signature du bail. La procédure vise à saisir la Commission départementale de conciliation, puis le juge si aucun accord n’est trouvé. Nous vous recommandons donc d’être véritablement de bonne foi et de bien conserver toutes les preuves justificatives du complément de loyer. Le complément de loyer est un élément à manipuler avec précaution, d’autant plus que très peu de décisions de justice sont venues éclairer la pratique de ce mécanisme..


Avec la stratégie d’investissement que nous mettons en place pour nos clients, nous arrivons à justifier les compléments de loyer. En effet, grâce à une rénovation haut de gamme, et un ameublement étudié, nous pouvons appliquer un complément de loyer au titre du confort supérieur offert par le logement. Si vous souhaitez en savoir plus, contactez-nous sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet ! Nous nous ferons un plaisir de vous aider à concrétiser votre projet d’investissement locatif.

La location saisonnière ou en tant que résidence secondaire


Le deuxième cas où l’encadrement des loyers ne s’applique pas concerne la location saisonnière. Elle fait effectivement partie des exceptions à la législation.

En louant votre bien de manière saisonnière, comme sur les plateformes en ligne dédiées (Abritel, Airbnb), vous ne rentrez pas dans le champ de compétence de l’encadrement des loyers. Vous pouvez ainsi pratiquer le loyer qui vous convient.

De même, si vous louez votre bien à un locataire dont il ne s’agit pas de sa résidence principale, l’encadrement des loyers ne s’applique pas. La location est en effet effectuée à titre de résidence secondaire.

Le logement de fonction


Le logement de fonction n’est pas soumis à l'encadrement des loyers. Ce type de logement est attribué à un salarié par son entreprise dans le cadre de ses fonctions.

Il s’agit d’un avantage en nature, par conséquent, il relève des dispositions du Code du travail. Sa valeur est estimée de manière forfaitaire, et elle est assimilée au salaire de l’employé. Autrement dit, la valeur locative de l’avantage entre dans le calcul du montant total de votre salaire et est donc soumise à des cotisations sociales. Toutefois, la valeur de l’avantage bénéficie d’un abattement de 30% par rapport à sa valeur locative dans le calcul des cotisations.


Si votre investissement locatif est un logement de fonction, alors vous ne subirez pas l’encadrement des loyers. Le logement doit être loué sous un bail société, c'est-à-dire conclu par la société qui loge son salarié.



Est-il encore opportun de réaliser un investissement locatif à Lyon ou Villeurbanne ?


C’est sûrement la question que vous vous posez à la lecture de notre article. Notre réponse est claire : oui, Lyon et Villeurbanne restent de bonnes opportunités d’investissement locatif.


D’une part, grâce à notre méthode de rénovation et d’ameublement, nous pouvons faire en sorte que nos investisseurs appliquent des compléments de loyer de manière justifiée.


D’autre part, les biens acquis bénéficieront à coup sûr d’une augmentation de leur valeur à long terme. Selon meilleursagents.com (juin 2022), l’immobilier lyonnais a connu une croissance de 54% en 10 ans. Ceci vous garantit donc une plus value à la revente, ce qui reste toujours intéressant.



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