Centre administratif du département de la Loire, Saint-Etienne est la deuxième ville de la région Rhône Alpes après Lyon, avec plus de 175 000 habitants en 2020. Elle bénéficie d'un cadre de vie idéal : la rivière Furan traverse la ville, située au pied du massif du Pilat et entourée de sept collines. Si vous êtes ici, ce n’est pas seulement pour savoir que Saint-Étienne possède un joli paysage, mais surtout pour connaître les raisons qui font que la ville est une bonne opportunité d’investissement. Car oui, Saint-Étienne possède de nombreux atouts du point de vue immobilier ! Et nous allons les énumérer en détails juste après.
Mais avant cela, voyons ensemble quelle est la composition de l’immobilier à Saint-Étienne. La ville se compose à 86% d’appartements, et à 14% de maisons individuelles. Ces maisons de ville sont généralement de petites ou moyennes surfaces (moins de 200m2), et certaines bénéficient d’un jardin et d’un garage. L'avantage le plus important de ces maisons est qu'elles sont très proches de toutes les commodités, car Saint-Étienne reste une ville accessible. Du côté des appartements, on trouve une grande diversité de biens. Des studios dans le centre-ville aux appartements de luxe dans des quartiers calmes, en passant par de très grands loft dans les anciens bâtiments industriels en périphérie de la ville, le choix est large en termes d'appartements. Ils sont souvent situés en résidence et peuvent être accompagnés d'un garage et parfois d'une cave. Enfin, 58% des Stéphanois (habitants de Saint-Étienne) louent leur propriété, ce qui représente plus de 100 000 personnes.
L’investissement locatif à Saint-Étienne est une bonne idée si vous voulez investir dans une ville animée, avec une économie en développement et une demande soutenue de studios et d’appartements. Détaillons ensemble les raisons qui pourraient vous amener à investir à Saint-Étienne !
1. Un cadre de vie privilégié
L’un des premiers avantages de Saint Étienne est son environnement très agréable à vivre. Située au sud du département de la Loire, la ville bénéficie d’un climat plutôt continental, avec un taux d’ensoleillement annuel légèrement supérieur à la moyenne nationale.
Saint-Étienne, à une altitude de 550 m, est une ville qui profite d’un emplacement naturel privilégié, entre montagnes, forêts et plans d’eau. Aussi, ne manquez pas Saint-Victor-sur-Loire, ancien village médiéval, aujourd’hui rattaché à la commune de Saint-Étienne. Ce village se trouve sur un sommet rocheux qui borde la Loire, et offre un joli panorama sur la rivière, ainsi qu’une base nautique pour se détendre en été. Les Gorges de la Loire valent également le détour, ainsi que le parc naturel régional du Pilat (700 km2). Ce sont des réserves importantes pour la faune et la flore de cette région montagneuse.
Ce rattachement direct à la nature se fait aussi en pleine ville ! Autrefois grande ville industrielle et polluée, Saint-Étienne s’est mise au vert depuis une dizaine d’années. Labellisée « ville fleurie », la ville au maillot vert compte 700 hectares de parcs et jardins, soit la surface de 1000 terrains de football !
Avec près de 4 000 commerces répartis dans toute l’agglomération, on peut dire que Saint-Étienne est une ville dynamique ! Depuis plusieurs années, la commune met l’accent sur le développement et l’amélioration des infrastructures de l’hyper-centre : facilités de stationnement, rénovations régulières, propreté des rues, ouverture des magasins le dimanche, meilleure accessibilité pour les piétons…
2. Entre patrimoine et culture : une vie locale dynamique
La « ville au sept collines », comme certains l’appellent, possède un patrimoine architectural exceptionnel : la Tour de la Droguerie, la Bourse du Travail, la mairie, la préfecture, la Manufacture d'Armes ou encore le plus ancien pont ferroviaire d'Europe continentale (classé à l’UNESCO). La culture est essentielle à Saint-Etienne. La ville abrite en effet de nombreux musées. Le Musée d'art moderne possède la deuxième plus grande collection d'art de France avec des œuvres d'art de Picasso, Fernand Léger, Andy Warhol ou Jean Dubuffet. La deuxième plus importante collection d'armes françaises se trouve au Musée d'Art et d'Industrie. Les habitants profitent également du musée des mines, du musée du vieux Saint-Etienne, du musée des transports urbains de Saint-Etienne, du planétarium Astronef, etc.
Labellisée « Ville d’Art et d’Histoire » en 2010, Saint-Etienne est réputée pour la beauté de son patrimoine architectural, qui attire chaque année de nombreux touristes et profite bien évidemment à la population locale. Grâce à de nombreux évènements culturels, comme le concours CommerceDesign, la fête du livre ainsi que les nombreux festivals de musique, Saint-Étienne offre une vie culturelle comparable aux grandes métropoles françaises. La cité du Design, le Zénith ou encore la Comédie de Saint-Étienne permettent à la ville d’offrir une grande diversité culturelle.
Saint-Etienne propose également un large choix de spécialités gastronomiques. Même si elle se dispute l’origine des Bugnes avec Lyon, elle dispose d’une cuisine locale traditionnelle typique : Le Sarasson (sorte de fromage aux herbes), La Râpée (galette à base de pommes de terre), La soupe mitonnée (soupe au beurre et pain) ou La salade de barabans (salade de pissenlits aux lardons). Un bon verre de vin des Côtes du Forez (rouge, vin et rosé) accompagnera parfaitement cette délicieuse gastronomie.
3. Une ville très accessible et connectée
Situé à 60 kilomètres au sud-ouest de Lyon, Saint-Etienne bénéficie d'un bon emplacement dans la région Rhône Alpes. La ville se trouve également à 50 km de Vienne (à l’Est), à 70 km de Clermont-Ferrand (à l’Ouest) et à 140 km de Grenoble (au Sud-Est). Il existe de nombreuses routes qui permettent d'accéder à la ville : les autoroutes A47 et A72, les routes nationales N88 et N82.
Avec 5 gares SNCF, il est facile de rejoindre Saint-Etienne en train, à commencer par Lyon en 50 minutes environ en TER. Il y a également des lignes TGV régulières en provenance et à destination de Paris, ainsi que les grandes villes françaises. En outre, l’aéroport de Saint-Etienne propose des vols vers l'Europe et d’autres villes françaises.
La mobilité intra-muros est plutôt efficace ! Saint-Étienne dispose de 3 lignes de tramway qui parcourent la ville sur sa longueur, et permettent de relier les différents points de la ville entre eux. De plus, plus d’une quarantaine de lignes de bus et trolley relient les quartiers de Saint-Étienne et des villes limitrophes entre eux, avec une fréquence d’un bus toutes les 10 minutes en heure de pointe. Il ne vous sera pas difficile de trouver un appartement à proximité d’un arrêt de transport en commun ! Et puisque Saint-Étienne s’inscrit dans une logique de développement durable, la ville développe encore son réseau de vélo en libre service, avec 32 stations de “Velivert” réparties sur 3 communes (Saint-Etienne, Saint-Priest-en-Jarez et Villars).
4. Une demande locative en hausse grâce à un bassin d’emploi dynamique
L’une des principales préoccupations d’un investisseur immobilier est de s’assurer de la solidité et de la pérennité de la demande locative. Comptant plus de 175 000 habitants en 2020, Saint-Étienne se classe au 14ème rang des communes les plus peuplées de France. Il s’agit également de la 3ème métropole de la région Auvergne-Rhône-Alpes, après Lyon et Grenoble, car elle comptabilise 405 000 habitants en 2019. Pendant plusieurs années consécutives, la population stéphanoise a régressé, pour atteindre 171 000 habitants en 2014. Mais depuis 2015 maintenant, la ville n’a cessé de gagner des habitants, augmentant ainsi mécaniquement la demande locative. Investir à Saint-Étienne, c’est donc faire le choix d’une ville qui semble en plein essor démographique. De plus, comme nous le disions en introduction, la ville compte plus de 100 000 habitants qui logent dans un bien meublé : une aubaine pour les investisseurs immobiliers !
Saint-Étienne est également un bassin d’emploi en pleine croissance. Pour réaliser un investissement locatif gagnant, il vous faut investir dans une ville offrant un avenir à ses habitants, et donc forcément la perpétuation d’une certaine demande locative. Après des années difficiles suite à la crise de 2008, Saint-Étienne a retrouvé des couleurs ces 5 dernières années, et semble sortir durablement du chômage de masse. En 2009, le taux de chômage à Saint-Étienne a explosé, atteignant la barre des 11%, mais s’est abaissé à 8% 10 ans plus tard (2019), en dessous de la moyenne nationale. Les salaires, quant à eux, augmentent fortement, avec un salaire médian de 2 018 € nets par foyer, comparé au salaire médian français de 1 679 € nets mensuels.
Saint-Etienne a beaucoup subi son passé industriel, mais retrouve aujourd’hui un regain d’activité. Comptabilisant 150 000 emplois et plus de 1500 sièges d’entreprises, le bassin stéphanois concentre 70% des emplois du département de la Loire. Saint-Étienne offre 5 pôles d’excellence, dans les domaines du numérique, de l’optique, du design, des technologies médicales et des procédés avancés de fabrication. Une orientation innovante qui permet à la ville d’attirer de nombreux cadres et professions supérieures, des profils qui constituent une demande locative solvable et appréciée par les investisseurs, sans compter les quelques 25 000 étudiants annuels (voire partie 6)...
5. Une alternative à Lyon
Tout comme Grenoble ou Clermont-Ferrand, Saint-Étienne est parfois considérée comme la « petite sœur » de Lyon. D’après le baromètre réalisé par Meilleur Taux et Jobijoba, la métropole stéphanoise serait la 3ème ville la plus attractive de France pour trouver un emploi et un logement !
Saint-Étienne est un choix de plus en plus privilégié par les locataires, les entreprises et les écoles d’enseignement supérieur, par rapport à sa grande sœur lyonnaise très chère et surpeuplée. En effet, Lyon se situe à seulement 62 kilomètres, et se sont pas moins de 109 trains qui circulent entre les deux villes tous les jours ! On estime à 30 000 le nombre de personnes réalisant cet itinéraire quotidiennement, dont la moitié par train, alors qu’en 2010, c’était moins de 6 000 personnes qui effectuaient ce trajet.
Cela démontre que Saint-Étienne est devenue une alternative crédible à Lyon. Tout d’abord, beaucoup de ménages trop modestes pour habiter à Lyon préfèrent aujourd’hui louer ou acheter un bien plus grand et plus confortable dans la région stéphanoise. Ensuite, Saint-Étienne offre aujourd’hui une solution très attractive aux écoles qui peinent à trouver des locaux sur Lyon. Plusieurs établissements ont fait le choix de délocaliser toute ou partie de leurs activités à Saint-Étienne. Ainsi, on peut noter l’implantation de l’Université de Lyon campus Tréfilerie, de Science Po Lyon ou encore de l’école de commerce EM Lyon.
Saint Étienne est également une superbe alternative pour les investisseurs en quête de placements immobiliers moins onéreux et offrant de meilleurs rendements locatifs. En effet, comme nous le verrons plus en détail dans cet article, l’agglomération stéphanoise permet d’obtenir l’un des meilleurs rendements locatifs de France. De plus, les prix de l’immobilier stéphanois sont en moyenne 4 fois inférieurs à ceux de Lyon !
6. Plus de 25 000 étudiants par an
Qui dit étudiants, dit demande locative de petites surfaces ! Saint-Étienne accueille chaque année plus de 25 000 étudiants, répartis dans les différents campus et écoles de la ville. A titre d’exemples, on retrouve au sein de l’agglomération stéphanoise : l'EM Lyon, l'Ecole des Mines, l’IAE, l'EKLYA Business School, l’École d’architecture, le CNAM, l’École d’ingénieur, le CHU Fac de médecine ou encore le CHU Fac d’infirmière.
Saint-Étienne est aujourd’hui la 5ème ville étudiante de France ! Les 25 000 étudiants annuels disposent de 5 campus pluridisciplinaires et 15 grandes écoles d'excellence nationale. La ville est idéale pour les étudiants, car elle offre des loyers abordables, comparés à Lyon ou Paris. Les transports sont également à un prix imparable : 10€ par mois pour tous les étudiants. Même si la majorité des déplacements peut se réaliser à pied ou à vélo, tous les campus sont desservis par le réseau des transports de Saint-Étienne Métropole.
Les étudiants représentent donc 14% de la population stéphanoise. C’est une opportunité pour les investisseurs immobiliers, qui cherchent à investir dans des petites surfaces ou des colocations.
7. Une ville abordable pour les investisseurs
Après la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont chuté de 29% en moyenne à Saint-Étienne. Aujourd’hui, ils remontent progressivement, mais conservent tout de même un niveau général plutôt bas : une aubaine pour les investisseurs. Tous quartiers confondus, le m2 d’un appartement s’achète en moyenne à 1245€ en juin 2022 selon seloger.com. À Lyon, il faut compter en moyenne 5 274 € du m2, soit 4 fois plus qu’à Saint-Étienne !
Les prix d’achat du m2 évoluent entre 840€ (quartier Monreynaud) et 1500€ (quartier Monthieu Saint François), voire jusqu’à plus de 1900€ dans certains quartiers stéphanois. Il s'agit de prix très abordables en comparaison aux grandes villes françaises. Vous pouvez donc acquérir un T3 de 60m2 pour environ 70 000 € ! D’ailleurs, Majoon a permis à Robert, l’un de ses clients investisseurs, d’acquérir un T2 de 35 m2 pour seulement 50 000€. Vous pouvez consulter cette réalisation sur https://www.majoon.fr/projet-robert-rdc. Majoon a également permis à Medhi d’investir dans T2 de 42 m2 pour 60 000€ à l’acquisition, après négociations, ce qui représente 1428€/m2. Son projet est disponible sur : https://www.majoon.fr/projet-mehdi.
Du point de vue des types de logement à acquérir, on note cependant une sous représentation des T1, ce qui provoque mécaniquement une petite tension immobilière sur ce type de bien. En effet, les studios sont plutôt compliqués à trouver puisqu’ils représentent seulement 7% des logements disponibles à Saint-Étienne. Or, ce sont les biens privilégiés notamment par les étudiants, qui représentent plus de 14% de la population stéphanoise ! Il y a donc une faible disponibilité sur ce type de bien, qui, à titre de comparaison, représente 40% des logements loués à Lyon. Dès lors, l’acquisition d’un plateau dans le but de créer plusieurs studios devient une stratégie plus qu’opportune à Saint-Étienne. Les T2, quant à eux, représentent 18% du parc immobilier. Les T3 dominent le marché en constituant 30% du parc immobilier. Ensuite, les T4 arrivent en seconde position avec 26%, suivis des T5 représentant 18% du marché.
8. L’un des meilleurs rendements locatifs de France
En 2018, Les Echos Investir ont classé Saint-Étienne dans le top 5 des villes offrant la meilleure rentabilité locative en France, avec un rendement brut de près de 9% ! Étudions de plus près ce chiffre plus qu’attrayant.
En moyenne, le m2 se loue 9€/mois à Saint-Étienne, pour un prix d’achat moyen de 1245€ en juin 2022 selon seloger.com, ce qui donne un rendement locatif de 8,7% en moyenne ! Bien évidemment, les petites surfaces meublées tirent leur épingle du jeu, en proposant des rendements locatifs encore plus importants. Voyez plutôt notre infographie ci bas :
À Saint-Étienne, vous pouvez également faire le choix d’un autre bon plan, à côté des petites surfaces meublées ! Il s’agit de miser sur les colocations. En effet, grâce aux nombreux étudiants présents dans l’agglomération stéphanoise, et du manque de T1 (moins de 8% du parc locatif), les collocations dans des T4 ou T5 sont plus qu’opportunes ! Le système de colocation présente des avantages aussi bien pour les locataires, qui partagent des bons moments avec leurs colocataires comme les frais d’un logement, que pour les propriétaires, qui améliorent sensiblement leur rendement locatif. Par exemple, pour un T5 de 100m2, coutant 125 000€ à l’achat, avec 4 chambres louées 300€ chacune, on obtient un rendement brut très confortable de 11,5%.
Vous le savez, l’emplacement d’un bien locatif doit être votre premier critère de sélection. C’est ce que vos futurs locataires regardent en priorité. Adaptez donc le choix de votre emplacement en fonction des prospects que vous visez : étudiants, jeunes actifs, familles, etc. Pensez également à vérifier que votre logement est placé près d’un arrêt de bus ou de tramway. Il faut que votre investissement immobilier soit facilement accessible et dans un quartier sûr et entretenu.
Les 5 meilleurs quartiers où investir :
Le Centre-ville : valeur sûre grâce à son dynamisme et sa proximité avec les transports en commun. Le triangle d’or constitué par les places : Hôtel-de-ville, Jean-Jaurès et du Peuple est particulièrement apprécié.
Badouillère : quartier résidentiel de charme, articulé autour d’une belle place.
Carnot : ancien quartier rénové dans le nord de la ville, accueillant de nombreux étudiants séduits par la proximité avec le Campus de Carnot et plusieurs espaces verts.
Bergson : quartier calme et agréable à vivre, mis en valeur par sa verdure.
Fauriel : C’est le quartier aisé de la ville. Le style ancien de ses immeubles fait son charme et les nombreuses écoles supérieures et universités attirent les étudiants.
Pour ses clients investisseurs à Saint-Étienne, Majoon a obtenu, travaux compris, des rendements bruts supérieurs à 8% ! Comme pour :
Maxime, avec son T3 de 59m2 loué 700€/mois et offrant un rendement brut de 8,91%,
Medhi, avec son T2 de 42m2 loué 550€/mois et offrant un rendement brut de 9,17%,
Adrien, avec ses deux T1 bis de 50m2 totaux, loués 840€/mois et offrant un rendement brut de 9,42%.
Vous pouvez consulter ces projets sur : https://www.majoon.fr/nos-realisations !
9. Un parc immobilier à rénover
Petite ombre au tableau de Saint-Étienne : la vétusté de son parc locatif. Le taux de vacance locative est assez important, et cela résulte essentiellement de la mauvaise qualité du parc immobilier, car 70 % du parc était dit « délabré » il y a quelques années. Depuis 2018, la ville tente d'y remédier avec la mise en œuvre d'un programme de démolition des bâtiments abritant des logements vétustes et de rénovation urbaine.
Mais ce qui semble un repoussoir pour beaucoup d’investisseurs, est en réalité une aubaine pour les clients investisseurs de Majoon ! En effet, quoi de mieux pour sortir du lot et augmenter son rendement locatif, qu’un appartement parfaitement rénové et meublé avec goût ? Au sein d’une offre locative plutôt moyenne, votre bien rénové avec Majoon trouvera preneur en quelques jours seulement, à un loyer supérieur à la moyenne de la ville.
En plus d’augmenter votre rendement locatif, vous aurez un impact positif sur le parc locatif, en réalisant une rénovation énergétique et écologique, ainsi qu’une montée en gamme de votre bien, assurant de meilleures conditions de vie pour votre locataire. Un fort rendement locatif peut rimer avec un investissement socialement positif !
10. De nombreuses dispositifs fiscaux disponibles
Pour terminer cette liste, non exhaustive, d’avantages à investir à Saint-Étienne, voyons ensemble les différents dispositifs de défiscalisation qui peuvent s’appliquer à un bien locatif stéphanois.
La loi Pinel
Bien connue des investisseurs immobiliers aujourd’hui, la loi Pinel a été adoptée en 2014. Elle permet à tous les contribuables soumis à l’impôt de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Ce dispositif, calculé sur le prix d’achat du bien, donne le droit de déduire de votre IR :
12% du montant de votre investissement si vous louez six ans,
18% si vous louez neuf ans
et 21% si vous louez douze ans
Pour en savoir plus, rdv sur https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif.
Puisque la ville de Saint-Étienne est répertoriée en zone B2, un investissement dans le neuf est éligible au dispositif Pinel. Avec les prix bas qu’offre le parc immobilier stéphanois, la combinaison avec le dispositif Pinel vous donnera de superbes résultats ! Néanmoins, chez Majoon nous préférons rénover dans l’ancien, car les prix au m2 sont encore plus bas, l’emplacement est souvent meilleur et nous profitons du charme de l’ancien. De plus, vous pouvez aussi bénéficier de nombreux dispositifs de défiscalisation très avantageux en investissant dans l’ancien …
La loi Malraux
Dispositif assez ancien, cette loi de 1962 permet de déduire de votre revenu global les dépenses liées à la restauration de votre immeuble ancien dans la limite de 100 000 euros par an. Pour bénéficier de cette mesure, votre bien doit se situer en secteur sauvegardé.
Nous l’avons vu ci-dessus, Saint-Étienne est une ville d’histoire, et bénéficie de nombreux bâtiments historiques. Ainsi, vous trouverez facilement de beaux immeubles anciens où investir et permettant de bénéficier de la loi Malraux.
Le statut de loueur meublé non professionnel
Dispositif bien connu des investisseurs là aussi, le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de l’acquisition d’un bien locatif meublé. En respectant certains critères, il vous donnera le droit notamment :
d’amortir la valeur de votre bien sur plusieurs années,
ou encore de déduire les charges comme les frais d'agence, de chasse et de notaire, les intérêts d’emprunt, ainsi que les dépenses courantes liées à l'exploitation du logement.
Pour bénéficier de ce statut à Saint-Étienne, comme dans toutes les villes françaises, vous devez :
louer une propriété meublée, avec un bail inférieur à un an,
Et bénéficier d’un revenu locatif annuel inférieur à 23 000 €, ou ne représentant pas plus de la moitié des revenus du foyer.
Pour une stratégie de rendement : investissez à Saint Étienne
En conclusion, investir à Saint-Étienne vous permettra de générer d’importants rendements locatifs, grâce à des prix d’achat bas et une demande locative dynamique. L’agglomération stéphanoise, autrefois en fort déclin, semble sortir durablement de l’ombre, et promet beaucoup de réussite aux investisseurs qui lui feront confiance.
Nous pouvons dire en somme qu’investir à Saint-Étienne, c’est faire le choix d’une stratégie de rendement, c'est-à-dire de réaliser un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible. La stratégie dite de rendement consiste donc à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. C’est typiquement cette stratégie qui est permise par l’immobilier à Saint-Étienne.
D’ailleurs, nous dirigeons nos clients investisseurs vers Saint Étienne lorsqu’ils souhaitent maximiser leurs revenus locatifs et minimiser leur effort mensuel, moyennant forcément un risque locatif plus important. À Saint-Etienne, quel que soit le quartier, nous dépassons les 8% de rendement brut sur nos projets locatifs. Vous êtes intéressé ? Parlez-nous de votre projet sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet, nous nous ferons un plaisir de vous aider !