Vous connaissez sûrement Saint-Étienne pour sa mythique équipe de football, mais saviez-vous que l’agglomération stéphanoise excelle bien plus dans un autre domaine ? Comme vous l’avez lu dans le titre, nous allons ici parler de rendement locatif, où Saint-Étienne détient un joli palmarès. En effet, en 2018, Les Echos Investir classaient Saint-Étienne dans le top 5 des villes françaises offrant la meilleure rentabilité locative, avec un rendement brut de près de 9% !
Présentation rapide de Saint-Étienne
Saint-Étienne est la 14ème ville française la plus peuplée, avec 175 000 habitants selon l’INSEE en 2020. Il s’agit d’une ville offrant un joli cadre de vie, de par sa proximité avec le parc naturel régional du Pilat, les montagnes du Forez et les gorges de la Loire, ainsi que 700 hectares de parcs et jardins intra-muros (l’équivalent de 1000 terrains de foot), et de nombreux musées et activités culturelles.
Saint-Étienne est également une ville dynamique, qui accueille plus de 27 000 étudiants par an, ce qui représente 14% de sa population ! Par ailleurs, la ville est aussi un important bassin d’emploi, notamment dans des filières d’excellence comme l’ingénierie industrielle, les technologies médicales, l’optique et la mécanique de pointe.
Enfin, Saint-Étienne est loin d’être déconnecté du reste de la France, puisque Lyon ne se trouve qu’à 45 minutes en train (109 liaisons ferroviaires sont assurées par jour) et Paris à 2h50 en TGV. La ville est également parfaitement reliée au réseau routier, grâce au passage des autoroutes A47 et A72, et des routes nationales N88 et N82. Côté mobilité intra-muros, on retrouve à Saint-Étienne trois lignes de tramway, plus de quarante lignes de bus et trolley et 32 stations de vélos en libre service.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est l’un des indicateurs chiffrés les plus importants pour un investisseur. Il ne faut pas le négliger. Il convient de le calculer pour tout bien que vous envisagez d’acquérir, afin de déterminer si vous êtes en présence d’une opportunité ou non.
Le rendement locatif exprime un rapport en pourcentage entre la somme que vous avez investie initialement dans votre bien et le loyer qu’il génère chaque année. Néanmoins, on distingue plusieurs types de rendement locatif.
Le rendement brut
Tout d’abord, il existe le rendement locatif brut. Il se calcule en divisant le loyer annuel du bien par son coût d’acquisition. Le coût d’acquisition comprend principalement le prix d’achat, les frais d’agence, les frais de notaire et les frais bancaires. Chez Majoon, nous incluons également le coût de la rénovation dans le coût du bien.
Le rendement locatif brut = loyer annuel charges comprises ÷ (prix d’acquisition + travaux) x 100.
Le principal avantage de cette méthode de calcul est qu’elle vous permettra de comparer en quelques secondes plusieurs biens locatifs entre eux. Il s’agit de la méthode la plus rapide, qui vous donnera un premier aperçu de la rentabilité, ou non, du bien que vous convoitez.
Par exemple :
Votre loyer annuel est de 7 200€
Votre propriété vous a coûté 45 000€
Vous avez engagé 15 000€ de travaux
Alors votre rendement locatif brut sera de 12% car : 7200 ÷ (45000 + 15000) x 100 = 12
Le rendement net
Le rendement net est un calcul plus fin et plus avancé de votre rendement locatif. Il prend en considération les différentes charges qui vous incombent en tant que propriétaire du logement, telles que l’assurance PNO, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc. Il est également conseillé de prévoir une petite somme en tant que provision pour vos futurs travaux, entre 5 et 10% du loyer. Ici, il s’agit de charges non récupérables, c’est à dire qui ne sont pas supportées par le locataire (comme l’électricité ou l’eau).
Le rendement locatif net = (loyer annuel charges comprises - charges annuelles) ÷ (prix d'achat + travaux + frais d'acquisition) x 100.
Le rendement net net
Ultime calcul pour connaître le rendement locatif le plus précis de votre bien : le rendement net net permet de prendre en compte votre fiscalité. Les impôts que vous allez payer en vertu de votre bien locatif dépendent de nombreux facteurs :
La location est-elle nue ou meublée ?
Quels sont les dispositifs fiscaux dont vous bénéficiez ?
Pour quel statut avez-vous optez (LMNP) ?
Etc.
La fiscalité des particuliers est extrêmement riche, il convient donc de bien prendre en compte votre situation personnelle pour obtenir le bon résultat.
Pour réaliser le calcul de votre rendement net de charges et net d’impôts, vous devez soustraire au loyer annuel vos charges, ainsi que vos impôts, et diviser le tout par le coût d’acquisition du bien, additionné des travaux et des frais d'acquisition.
Le rendement locatif net net d'impôt = (loyer annuel - charges annuelles - impôts) ÷ (prix d'achat + travaux + frais d'acquisition) x 100.
Quel est le rendement locatif stéphanois ?
Un rendement brut moyen de 9% !
Avec un rendement brut moyen de 8,9%, Saint-Etienne fait partie du top 5 des villes offrant la meilleure rentabilité locative (Les Échos, 2018).
Majoon a pu le vérifier concrètement sur les projets de ses clients investisseurs, en obtenant des rendements bruts (travaux compris) supérieurs à 9% ! Par exemple, Robert, l’un des investisseurs nous ayant fait confiance, a obtenu un rendement brut de 10,47% sur un T2 de 35m2 situé dans le centre-ville stéphanois. Vous pouvez consulter son projet locatif sur https://www.majoon.fr/projet-robert.
Le site immobilier seloger.com classait également Saint-Étienne dans le top 3 des villes françaises offrant le meilleur rendement locatif net. Pour un 50m2, le site d’annonces immobilières affirme que le rendement net est de 5% en moyenne, juste derrière Perpignan et Limoges, à 5,1%.
Leur méthode de calcul inclut un apport à l'achat de 10 %, des frais de notaire de 7% un taux d’assurance de 0,4%, un taux d’intérêt de 1,2% pour un prêt de 20 ans et des charges d’entretien correspondant à 20% du loyer, ce qui permet d’obtenir une estimation assez précise du rendement locatif net à Saint-Étienne.
Avec 5% de rendement net moyen, Saint-Étienne devance de loin Lyon en termes de rentabilité. Car à Lyon, où le prix du m2 dépasse bien souvent les 5 000€, les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les loyers, phénomène accentué par le récent encadrement des loyers. Saint-Étienne fait donc figure d’alternative à Lyon pour les investisseurs en quête de rendement.
D’ailleurs, le site d’investissement Moneyvox a estimé qu’investir dans un bien à Saint-Etienne offrait un rendement potentiel de 4,10%, net d’impôts, loin devant les 1,68% de rendement net net offert par Lyon selon le même site.
Surfaces et rendements à Saint-Étienne
Dans le précédent point, nous vous avons donné une moyenne générale du rendement locatif à Saint-Étienne. Mais, il s’agit bien d’un moyenne, qui confond donc toutes les surfaces de bien possible, ainsi que leur localisation propre. Aussi, pour affiner notre article, voyons ensemble les rendements locatifs potentiels en fonction des différents types d’appartements.
Dans ce tableau, vous retrouverez nos estimations réalisées grâce aux données des sites immobiliers meilleursagents.com et seloger.com, en août 2022.
Appartement | Part dans le marché stéphanois | Prix d'achat moyen au m2 | Loyer mensuel moyen au m2 | Rendement brut moyen |
T1 | 8% | 1500€ | 15€ | 12% |
T2 | 18% | 1400€ | 13€ | 11,1% |
T3 | 30% | 1250€ | 9,80€ | 9,4% |
T4 | 26% | 1100€ | 8€ | 8,7% |
T5 | 18% | 1100€ | 7,5€ | 8,1% |
Tous | 100% | 1280€ | 9,5€ | 8,9% |
Les meilleurs quartiers stéphanois où investir
- L’hyper-centre : la valeur sûre
Le coeur de Saint-Etienne est très agréable à vivre et permet d’accéder à pieds à toutes les commodités. C’est un quartier animé, apprécié de la jeunesse (actifs ou étudiants). Le prix moyen du m2 est de 1 300€ en août 2022, et le loyer mensuel moyen s’élève à 9€, ce qui donne un rendement brut moyen d’environ 8,3%.
- Le cours Fauriel : un cadre de vie privilégié
Quartier très intéressant pour un investissement locatif, il s’agit d’un secteur tranquille de la ville, où l’on retrouve le Parc de l’Europe, le Jardin des Plantes, le grand Opéra de Saint-Etienne et de nombreux marchés. C’est un quartier apprécié à la fois par les seniors, et par les étudiants, notamment des écoles suivantes qui se trouvent à proximité : l’EM Lyon, l’Ecole des Mines, et l’Ecole Nationale de Musique, mais également l’Université Jean Monnet qui se situe à quelques minutes à pieds. Le prix moyen du m2 en août 2022 s’élève à 1400€ et le loyer mensuel moyen à 10,2€, ce qui donne un rendement brut moyen de 8,7%.
- La Terrasse - Bergson - Carnot : un secteur en plein boom
Situé au nord de la ville, ce secteur en plein développement cumule aujourd’hui plusieurs pôles d’attraction qui augmentent son rendement locatif moyen. Le prix moyen du m2 y est en août 2022 de 1350€ pour un loyer moyen de 10€, réalisant ainsi un rendement locatif d’environ 8,8%.
- Le quartier Bizillon Centre-deux : une forte présence étudiante
Nous recommandons ce quartier à tous les investisseurs qui souhaitent acquérir une location étudiante. Grâce à la présence du campus de Tréfilerie, le secteur attire de nombreux jeunes en demande de logement. Le prix moyen est de 1200€/m2 et le loyer moyen de 10€/m2, ce qui donne un joli rendement brut de 10%.
- Le quartier Châteaucreux
Il s’agit du quartier d’affaires de Saint-Étienne, qui connaît un certain développement économique et démographique actuellement. Le prix moyen d’un m2 y est actuellement de 1400€ et le loyer mensuel moyen de 9€. Ceci amène à un rendement brut moyen d’environ 7,7%.
Comment améliorer son rendement locatif à Saint-Étienne ?
Vous l’avez compris, le rendement locatif moyen est excellent à Saint-Étienne, il est en effet parmi les meilleurs de France. Néanmoins, si vous choisissez le mauvais bien, ou le mauvais statut fiscal, vous pourriez anéantir tous vos espoirs de rentabilité… Aussi, afin de profiter au maximum des opportunités offertes par Saint-Étienne, voici quelques conseils simples pour vous garantir un bon rendement locatif.
Achetez moins cher dans l’ancien pour rénover
À Saint-Étienne, les biens anciens coûtent en moyenne 20 à 30% moins chers que les biens neufs, ce qui vous donne une certaine marge de manoeuvre pour rénover votre bien !
Qu’il s’agisse du coût ou du temps, le fait de faire des travaux dans votre bien immobilier peut vous faire peur ! Mais cela à un avantage certain : votre retour sur investissement sera bien meilleur. En réalisant une belle rénovation de votre bien, vous distinguerez votre bien des autres sur les annonces en ligne, diminuant ainsi forcément vos vacances locatives. De plus, avec un bien soigné, vous pouvez proposer un loyer plus cher que vos concurrents. Ces deux facteurs augmentent mécaniquement votre rendement locatif.
Notez également que votre projet de rénovation donne généralement droit à des avantages fiscaux ! En effet, si vos charges sont plus élevées que les loyers que vous percevez, vous pouvez par exemple créer une réduction fiscale par le mécanisme du déficit foncier. Avec le statut de LMNP, vous pouvez aussi amortir le coût des travaux et diminuer votre imposition. Nous étudierons ce point dans quelques lignes.
Louez meublé
De manière générale, les locations meublées se louent 15% plus chères que les locations nues. Si votre ameublement est étudié, vous pouvez réévaluer votre loyer de 20% minimum par rapport à une location nue de même surface et de même localisation ! C’est la stratégie que nous adoptons chez Majoon. Nous réalisons des locations meublées haut de gamme pour améliorer le rendement locatif de nos clients investisseurs.
Le coût de l’ameublement est rapidement couvert par le surplus de loyer généré, et vous permet donc à long terme de dégager un rendement supérieur. En meublant votre bien, vous diminuez vos vacances locatives car les locataires n’ont pas à prévoir leur déménagement. En contrepartie d’une location plus rapide, les locations meublées sont généralement de moins longue durée que les locations nues.
En choisissant la location meublée, vous avez également l’opportunité d’opter pour le statut LMNP, qui vous fera bénéficier d’un régime fiscal très avantageux.
Privilégiez le statut LMNP au réel
Pour bénéficier du statut de Loueur meublé non professionnel, le loyer annuel issu de votre location meublée doit être inférieur à 23 000€, ou à défaut, ne pas représente plus de la moitié de vos revenus totaux. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes différents :
Le régime micro : en dessous de 70 000€ de recettes, vous êtes automatiquement soumis à ce régime, qui vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Mais vous pouvez également opter pour le second régime (ce que nous vous conseillons).
Le régime réel : s’applique si vous percevez plus de 70 000€ de recettes annuelles, ou si vous optez volontairement pour ce régime. Avec ce système, vous pouvez déduire de vos recettes l'ensemble de vos charges comme les intérêts d'emprunt, les taxes, les travaux, l’ameublement, les frais de syndic et de gestion, etc. et les amortissements. Ce mécanisme vous donnera la possibilité de faire des économies fiscales assez importantes, surtout si vous avez rénové et meublé votre bien !
Conclusion
Vous l’aurez compris, Saint-Étienne est une superbe opportunité d’investissement pour les investisseurs en recherche de rendement. L’agglomération stéphanoise est peut-être LA ville du rendement locatif de la moitié sud de la France.
Le fait d’avoir un rendement locatif important vous permettra de bénéficier d’un effort mensuel quasiment nul, et d’un cash-flow généralement positif. En revanche, ne revendez pas trop vite votre bien, car les villes à gros rendements ne sont pas celles qui vous offriront une plus value rapidement. Néanmoins, depuis 5 ans, Saint-Étienne connait une belle croissance de son marché immobilier, en ayant enregistré une augmentation de plus de 25% de ses prix.
N’attendez pas pour saisir cette opportunité d’investissement, parlez-nous de votre projet sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet-1 ! Nous nous ferons un plaisir de vous aider.