Si vous envisagez d'investir à Villeurbanne, il semblerait que vous fassiez un excellent choix ! En tant que voisine immédiate de Lyon, Villeurbanne offre de nombreux avantages. Connectée à l'ensemble des métropoles grâce à son aéroport et son réseau routier et ferroviaire, cette ville dynamique se distingue également en tant que pôle étudiant en plein essor. En effet, Villeurbanne est la deuxième ville étudiante de France, à la fois en termes de qualité de vie et du nombre d'étudiants. Ces atouts font de Villeurbanne une destination d'investissement immobilier prometteuse comme nous l'avons abordé dans notre article pourquoi-investir-a-villeurbanne.
Outre les nombreux atouts de son marché immobilier locatif, Villeurbanne jouit d’un fort dynamisme économique et d’une place prépondérante au sein de l'agglomération lyonnaise. En effet, elle est directement connectée à Lyon, qui est le chef-lieu de la région Auvergne-Rhône-Alpes, comptabilisant 263 milliards d’euros de PIB en 2020, se situant ainsi parmi les régions les plus puissantes de l’Union Européenne. Villeurbanne bénéficie également du dynamisme économique de Lyon grâce à des zones d'activité telles que le quartier d’affaires La Part-Dieu, contribuant à un tissu économique solide.
En ce qui concerne le marché immobilier à Villeurbanne, il représente une valeur sûre et rentable en France, tout en restant plus accessible que Paris, par exemple. Cependant, la valeur du mètre carré a connu une augmentation significative au cours des dernières années. Selon Lefigaro, le mètre carré dans l'immobilier ancien à Villeurbanne a augmenté de 33 % en 5 ans. De plus, Villeurbanne est une ville en pleine croissance qui attire de nouvelles entreprises et de nouveaux habitants, notamment grâce à son emplacement stratégique et à son développement urbain, ce qui renforce sa position sur le marché immobilier.
Enfin, un atout majeur pour les investisseurs à Villeurbanne est sa qualité de deuxième ville étudiante de France. Elle accueille plus de 30 000 étudiants chaque année, ce qui se traduit par une demande locative constante, en particulier pour les studios et les appartements de petite taille. Cette caractéristique garantit une faible vacance locative et un marché locatif stable.
Villeurbanne en quelques chiffres :
Plus de 150 000 habitants (chiffres de l'aire urbaine).
Plus de 30 000 étudiants.
Augmentation de plus de 33 % du prix au mètre carré en 5 ans dans l'immobilier ancien.
Afin de réussir son investissement locatif à Villeurbanne, Majoon vous donne dix conseils pour guider votre choix !
1. Réussir son investissement locatif à Villeurbanne en misant sur les petites surfaces
Selon l’INSEE (en 2021), le marché de l’immobilier locatif lyonnais est largement dominé par les petites surfaces puisque 70% des locations sont des T1 ou des T2. Cela n’est pas dû au hasard puisqu’on retrouve à Lyon un nombre important d’étudiants et de jeunes actifs à Lyon comme dans toute la métropole.
Les studios et les appartements avec une ou deux chambres sont des options particulièrement attrayantes pour plusieurs raisons :
Tout d'abord, la demande élevée est un facteur clé, car la ville est en pleine croissance et abrite de nombreux établissements d'enseignement supérieur renommés, attirant ainsi un grand nombre d'étudiants et de jeunes professionnels.
La facilité de gestion est un autre avantage majeur, car les biens de petite taille sont plus simples à entretenir et à gérer, ce qui permet de gagner du temps et de réduire les coûts.
De plus, leur accessibilité financière en fait une option idéale pour ceux qui entrent sur le marché de l'investissement immobilier.
La faible vacance locative est également un point positif, car la demande constante de ces types de logements à Villeurbanne garantit un flux de revenus plus stable.
Leur adaptabilité à différents types de locataires, des étudiants aux jeunes professionnels, aux couples ou aux personnes seules, les rend encore plus attrayants.
Enfin, ils offrent un potentiel de location meublée intéressant, permettant de facturer des loyers plus élevés et d'attirer des locataires prêts à payer pour la commodité.
2. L'opportunité des colocations sur des appartements type T3-T4
Le coût des locations ayant fortement augmenté ces dernières années, beaucoup de jeunes actifs se tournent désormais vers la colocation. En effet, selon l’Observatoire local des loyers, le loyer médian à Villeurbanne est de 15€/m2. A ce titre, investir dans une colocation meublée vous garantit de vous adresser à un marché demandeur et plus “haut de gamme“ que le marché de la colocation étudiante classique.
Investir dans des colocations en T3 ou T4 par rapport aux petites surfaces (comme les studios ou les T1) dans le cadre d'un investissement locatif meublé présente plusieurs avantages :
Revenus locatifs plus élevés : Les appartements de type T3 ou T4 ont généralement des loyers plus élevés que les petites surfaces, car ils offrent plus d'espace. En louant chaque chambre individuellement à des colocataires, vous pouvez générer des revenus locatifs plus importants, ce qui peut améliorer la rentabilité de votre investissement.
Diversification des locataires : Avec une colocation, vous avez plusieurs locataires dans le même logement, ce qui réduit le risque lié à la vacance locative. Même si une chambre est vacante, les autres colocataires continuent de payer leur loyer, ce qui atténue l'impact financier.
Stabilité de l'occupation : Les colocataires ont tendance à rester plus longtemps dans une colocation que les locataires de petites surfaces, ce qui réduit les coûts liés au renouvellement des locataires, comme les frais d'agence immobilière et les périodes de vacance.
Partage des charges : Dans une colocation, les colocataires partagent généralement les charges, y compris les frais d'électricité, de chauffage, d'eau, et parfois même les frais d'Internet et de télévision. Cela peut réduire la charge financière sur le propriétaire et augmenter le bénéfice net.
Potentiel de plus-value à la revente : Les appartements de type T3 ou T4 sont souvent plus recherchés sur le marché de la revente que les petites surfaces, ce qui peut entraîner une augmentation de la valeur de votre investissement à long terme.
3. Un investissement réussi à Villeurbanne : bien choisir son secteur
La sélection du secteur pour votre investissement locatif à Villeurbanne doit être stratégique et en accord avec vos objectifs financiers. Pour une demande locative solide et une appréciation à long terme, il est recommandé d'opter pour des quartiers clés proches de points essentiels de la vie urbaine.
Par exemple, les quartiers de Gratte-Ciel, Charpennes, Tonkin, Doua sont des choix judicieux. Ils se distinguent par plusieurs avantages :
3.1 La proximité des transports en commun.
Ces quartiers sont bien desservis par le métro, le tramway et les lignes de bus, ce qui facilite la mobilité de vos locataires. Les résidents peuvent ainsi accéder rapidement aux universités, aux entreprises, et aux zones d'activités économiques de la région.
3.2 La présence d'écoles et d'universités
Villeurbanne compte plusieurs établissements d'enseignement supérieur renommés, et ces quartiers sont stratégiquement situés à proximité de ces campus, ce qui garantit une demande constante de logements étudiants.
3.3 Les commodités locales.
Vous trouverez dans ces secteurs une variété de commodités, y compris des commerces, des restaurants, des espaces de loisirs, et des services essentiels, ce qui rend le quotidien de vos locataires plus pratique et agréable.
3.4 Le potentiel d'appréciation.
Ces quartiers bénéficient généralement d'une forte demande et sont considérés comme des zones en développement, ce qui augmente leur potentiel d'appréciation à long terme. Cela signifie que la valeur de votre investissement pourrait augmenter au fil du temps.
3.5 La diversité de la population.
Ces zones attirent une population diversifiée, ce qui vous permet de cibler différents types de locataires, des étudiants aux jeunes professionnels en passant par les familles, ce qui réduit le risque de vacance locative.
En résumé, le choix du secteur à Villeurbanne dépend de vos objectifs d'investissement. Optez pour des quartiers proches des transports en commun, des écoles, et des commodités pour garantir une demande locative constante et maximiser le potentiel de votre investissement à long terme.
4. Investir dans les bons quartiers
Les quartiers de Gratte-Ciel, Charpennes, Tonkin et les abords du campus de la Doua à Villeurbanne sont considérés par de nombreux investisseurs comme les meilleurs choix pour l'investissement locatif. Voici pourquoi ces quartiers sont prisés :
Ces quartiers se trouvent à proximité immédiate des principaux campus universitaires de Villeurbanne, notamment l'Université Claude Bernard Lyon 1 et l'INSA Lyon. Cette proximité est un atout majeur pour attirer des locataires étudiants, car ils peuvent facilement se rendre à leurs cours sans avoir à faire de longs trajets.
Les quartiers de Gratte-Ciel, Charpennes, Tonkin et la Doua offrent une grande variété de commodités, de commerces, de restaurants et de services. Les résidents y trouvent tout ce dont ils ont besoin pour leur vie quotidienne, ce qui rend ces quartiers très attractifs.
Ces quartiers sont bien desservis par le réseau de transports en commun TCL, avec des stations de métro, de tramway et de bus à proximité. Cela facilite la mobilité des locataires et leur permet de se déplacer facilement dans toute la ville et la région lyonnaise.
En raison de leur emplacement stratégique, ces quartiers bénéficient d'une forte demande locative, en particulier pour les studios et les petits appartements. Les étudiants et les jeunes professionnels recherchent activement des logements dans ces zones, ce qui garantit une occupation régulière.
En raison de la demande constante et de la popularité croissante de ces quartiers, ils ont un potentiel d'appréciation à long terme. Les investisseurs peuvent envisager une augmentation de la valeur de leur bien immobilier au fil des années. Voici une estimation générale des prix dans les quartiers de Gratte-Ciel, Charpennes, Tonkin et la Doua à Villeurbanne.
Le prix moyen au mètre carré pour l'achat d'un bien immobilier dans le quartier de Gratte-Ciel peut varier en fonction de la qualité et de la localisation spécifique. En général, il se situe entre 4 500 et 6 000 euros par mètre carré. En ce qui concerne les loyers, vous pouvez vous attendre à un loyer moyen d'environ 15 à 20 euros par mètre carré.
Dans le quartier de Charpennes : Les prix au mètre carré pour l'achat varient également, généralement entre 4 000 et 5 500 euros par mètre carré. Les loyers sont d'environ 14 à 18 euros par mètre carré.
Pour le quartier de Tonkin, les prix de l'immobilier sont légèrement inférieurs pour , avec une fourchette moyenne de 3 800 à 5 000 euros par mètre carré. Les loyers moyens sont d'environ 12 à 16 euros par mètre carré.
Les prix au mètre carré dans les environs de la Doua sont également dans la fourchette de 3 800 à 5 000 euros. Les loyers moyens sont similaires, allant de 12 à 16 euros par mètre carré.
En résumé, les quartiers de Gratte-Ciel, Charpennes, Tonkin et la Doua à Villeurbanne offrent un environnement propice à l'investissement locatif, grâce à leur proximité avec les universités, les commodités, les transports en commun et une demande locative élevée. Ils sont donc souvent considérés comme les meilleurs choix pour les investisseurs immobiliers dans cette ville.
5. Les quartiers à éviter
À Villeurbanne, comme dans de nombreuses villes, il y a des quartiers qui peuvent présenter des défis en termes de sécurité ou de demande locative pour différentes raisons dont : l’éloignement des transports, le manque de services de proximité, l’insécurité ou encore la saturation du marché locatif.
Voici quelques quartiers qui ont été associés à des problèmes spécifiques, mais il est important de noter que la situation peut évoluer au fil du temps et qu'il peut y avoir des variations à l'intérieur de chaque quartier :
Le quartier de Buers a été associé à des taux de criminalité plus élevés que dans d'autres parties de Villeurbanne. Cependant, il convient de noter que des efforts sont déployés pour améliorer la sécurité dans cette zone.
Certaines parties de Cusset Sud ont connu des problèmes de sécurité et une demande locative moins forte que dans d'autres quartiers de la ville. Il est recommandé de faire des recherches approfondies si vous envisagez un investissement dans cette zone.
Bien que le quartier des Charmettes puisse offrir un bon environnement pour certaines personnes, il a parfois été mentionné pour des problèmes de sécurité. Comme toujours, il est essentiel de vérifier la situation actuelle avant de prendre une décision.
Enfin le quartier Terraillon a été signalé pour des défis liés à la sécurité et à la demande locative. Cependant, des initiatives de rénovation urbaine sont en cours dans cette zone.
Il est crucial de noter que les situations peuvent évoluer et que certaines parties de ces quartiers peuvent être tout à fait viables pour l'investissement, tandis que d'autres peuvent nécessiter une analyse plus approfondie. Avant de prendre une décision d'investissement, il est fortement recommandé de consulter des agents immobiliers locaux, de vérifier les statistiques de sécurité actuelles et de parler avec des résidents locaux pour obtenir des informations actuelles sur la situation dans chaque quartier. Une recherche diligente est essentielle pour prendre une décision éclairée en matière d'investissement immobilier à Villeurbanne.
6. Investissement locatif dans l'ancien
Il est important d'avoir à l'esprit que l’immobilier ancien est en grande partie situé dans les quartiers prisés par les locataires. Il y a donc une certaine attractivité locative assurée par l’emplacement de ces biens ainsi que leur “cachet“. A contrario, les logements neufs se situent plus généralement en périphérie des agglomérations, ce qui augmente logiquement leur risque de vacance locative.
De plus, les logements anciens peuvent valoir de 20 à 30% moins chers que les logements neufs (Capital, 27/07/2021), surtout si le bien doit être rénové avant sa mise en location. Cette baisse du prix au m2 permet d’obtenir une meilleure plus value en cas de revente et une rentabilité locative plus importante.
Investir dans l'ancien pour réaliser des travaux et bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre des avantages financiers et fiscaux notables, notamment l'amortissement des travaux. Nous avons, réalisé un exemple pratique est chiffré dans le dixième point de notre article pourquoi-investir-a-villeurbanne.
Cette stratégie permet aux investisseurs de déduire les coûts de rénovation sur plusieurs années, réduisant ainsi leur revenu imposable. La durée d'amortissement dépend de la nature des travaux, généralement fixée à 20 ans pour les rénovations en France. Cette déduction fiscale non seulement réduit l'impôt sur les revenus locatifs, mais améliore également la rentabilité de l'investissement, libérant des fonds pour d'autres projets ou le remboursement hypothécaire.
De plus, elle peut être cumulée avec d'autres avantages fiscaux du statut LMNP, ce qui en fait une stratégie attrayante pour les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur situation fiscale tout en investissant dans l'immobilier ancien et en réalisant des travaux de rénovation.
.Enfin, il existe de nombreux dispositifs d’aide (réductions d’impôts et subventions) qui viennent alléger le coût d’un investissement dans l’immobilier ancien. Notons par exemple, dans le cas d’un achat dans l’ancien à Lyon :
Ma Prime Rénov’, qui consiste en ce que l’Etat finance tout ou partie de vos travaux réalisés par un professionnel RGE portant sur l’isolation, le chauffage, ou la ventilation
Déduction des travaux des revenus fonciers et donc non-imposition sur la somme correspondante
Le mécanisme du déficit foncier, qui consiste en une réduction d’impôts si vos charges sont supérieures à vos revenus de location (valable uniquement en location nue, ce que nous ne recommandons pas spécialement)
Le petit plus : investir dans l’ancien, c’est également faire un choix plus durable pour l’environnement. D’une part vous contribuez à la réduction des déperditions d’énergie grâce à la rénovation de l’isolation et d'autre part vous limitez la bétonisation des terres due à la construction de nouveaux logements en périphéries des villes.
7. Privilégier la location meublée
La location meublée présente un intérêt particulier à Villeurbanne en raison de la forte présence étudiante. La ville abrite de nombreux établissements d'enseignement supérieur, ce qui crée une demande constante de logements, notamment des studios et des appartements meublés.
Les étudiants et les jeunes professionnels sont souvent à la recherche de solutions clés en main, prêts à payer un loyer plus élevé pour la commodité offerte par un logement meublé. Cela vous permet de générer des revenus locatifs plus élevés tout en attirant des locataires disposés à investir dans des espaces de vie prêts à l'emploi.
De plus, la location meublée offre la possibilité de bénéficier du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui comporte des avantages fiscaux intéressants, notamment la possibilité d'amortir le bien et de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien, ce qui peut améliorer la rentabilité de votre investissement. En somme, la location meublée constitue une stratégie attrayante à Villeurbanne, alignée sur la demande locale et offrant des avantages financiers significatifs pour les investisseurs.
8. L'option du bail mobilité et du Airbnb
Le bail mobilité est un type de contrat de location spécifique en France, conçu pour répondre aux besoins des locataires qui recherchent une flexibilité accrue. Il s'adresse principalement aux personnes en situation de mobilité, comme les étudiants, les stagiaires, les travailleurs en mission temporaire ou les travailleurs saisonniers. Ce bail offre plusieurs avantages, notamment une durée réduite de location, généralement de 1 à 10 mois, ce qui permet au locataire de s'engager pour une période plus courte que les baux traditionnels.
Sur Villeurbanne, le bail mobilité peut être particulièrement intéressant en raison de la présence importante d'étudiants et de travailleurs temporaires dans la région. De nombreux locataires recherchent des solutions de logement temporaires et flexibles, ce qui crée une demande pour ce type de contrat. En tant qu'investisseur, proposer des logements adaptés au bail mobilité peut vous permettre de cibler un public spécifique et de maximiser l'occupation de votre bien, même sur de courtes périodes. En contrepartie, le loyer est souvent un peu plus élevé que dans une location classique, ce qui vous garantit un rendement locatif supérieur. Sur Villeurbanne, contrairement à Lyon (ou si le meublé est situé dans l’hypercentre de Lyon : La demande de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est soumise à compensation) les Airbnb sont encore possible librement permettant des gains financier de l'ordre de 25% par rapport à une location longue durée.
De plus, investir dans l'immobilier Airbnb à Villeurbanne offre une opportunité intéressante pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs. Cette ville située à proximité de Lyon, avec notamment la gare de la Part-Dieu, constitue un emplacement stratégique.
Avant d'investir dans une location Airbnb à Villeurbanne, il est essentiel de prendre en compte plusieurs éléments clés.
Tout d'abord, les règlementations sur les locations à court terme peuvent évoluer, donc il est vital de prévoir un plan de secours pour faire face à d'éventuelles restrictions futures. Cela pourrait signifier la possibilité de passer à une location à long terme pour maintenir la stabilité des revenus.
De plus, la gestion d'une propriété Airbnb peut être plus exigeante en temps que celle d'une location traditionnelle, impliquant une disponibilité constante pour accueillir les voyageurs, nettoyer régulièrement et gérer les réservations.
Comparativement à Lyon, Villeurbanne offre des avantages en termes de rentabilité, d'accessibilité financière et de demande locative. Toutefois, dans le cas d'une propriété meublée à Lyon, des règles strictes de compensation sont en vigueur pour les changements d'usage, exigeant un logement de taille similaire dans l'hyper-centre.
En résumé, l'investissement Airbnb à Villeurbanne peut être lucratif, mais requiert une planification minutieuse, une connaissance approfondie des réglementations locales et une gestion proactive.
9. Prêter attention au réseau de transports TCL
Le réseau de transport TCL (Transports en Commun Lyonnais) est un élément crucial à prendre en considération lors du choix d'un appartement à Villeurbanne. Ce réseau de transports en commun est extrêmement étendu et bien développé, ce qui en fait l'un des atouts majeurs de la ville. Les lignes de métro (A et B), de tramway et de bus couvrent pratiquement l'ensemble de Villeurbanne, offrant une accessibilité inégalée à tous les quartiers de la ville ainsi qu'à Lyon et ses environs.
Lorsque vous investissez dans l'immobilier à Villeurbanne, il est judicieux de rechercher des appartements situés à proximité des stations de transport en commun, en particulier les stations de métro et de tramway. Les quartiers desservis par ces modes de transport bénéficient généralement d'une demande locative plus élevée, car les résidents apprécient la facilité de déplacement qu'ils offrent vers les universités, les zones d'activités économiques et les commodités locales.
En outre, la qualité et l'efficacité du réseau TCL contribuent à renforcer l'attractivité de Villeurbanne en tant que lieu de vie et d'investissement. Les locataires, en particulier les étudiants et les travailleurs en déplacement, recherchent souvent des logements bien desservis par les transports en commun, ce qui peut augmenter la demande pour votre bien immobilier et, par conséquent, la rentabilité de votre investissement. En résumé, le réseau de transport TCL est un élément essentiel à prendre en compte pour maximiser le succès de votre investissement locatif à Villeurbanne. Lorsque l'on envisage des investissements immobiliers à Villeurbanne, il devient impératif de tenir compte de l'impact de l'arrivée du tramway T6, qui reliera l'hôpital Pinel à l'université Lyon 1 - La Doua, via Gaston Berger.
Une donnée essentielle à considérer est la corrélation entre l'inauguration du tramway T6 et l'appréciation significative des valeurs immobilières dans le 8e arrondissement. Cette appréciation a été observée avec une augmentation pouvant atteindre jusqu'à 90 000 euros. Cette évolution spectaculaire souligne l'intérêt indéniable de scruter de près les opportunités d'investissement dans les quartiers de Grand Clément et Croix de Luzet.
Ces quartiers, jusqu'à présent enclavés, vont bénéficier d'une désenclavement substantiel grâce à la mise en place de ce nouveau moyen de transport. Par conséquent, il est plausible d'anticiper une tendance à la hausse des prix de l'immobilier dans ces secteurs, ce qui en fait des zones d'investissement très prometteuses pour les investisseurs avisés.
10. Déléguer un à un professionnel connaisseur du marché…. Majoon !
Eh oui, on ne pouvait pas non plus ne pas parler de nous. En effet, Majoon vous offre une solution clés en main pour réaliser votre investissement locatif, afin de générer vos (premiers) revenus passifs en toute sérénité. Selon les critères de votre projet (stratégie d’investissement, plus value, avantages fiscaux), nous cherchons la perle rare, nous supervisons sa rénovation et son ameublement, jusqu’à la gestion locative de votre bien. De plus, nous ne sommes rémunérés qu’à la réussite : il n'y a aucun risque pour vous ! N’hésitez pas à nous faire part de votre projet d’investissement immobilier sur cette page : https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet.
Quoiqu’il en soit, Villeurbanne se profile comme une superbe opportunité d'investissement immobilier. Avec son emplacement stratégique en tant que voisine immédiate de Lyon, son dynamisme économique, sa vitalité culturelle, et une demande locative solide grâce à la présence d'étudiants et de jeunes professionnels, cette ville offre un terrain fertile pour les investisseurs. De plus, les avantages fiscaux, tels que le régime LMNP, ajoutent une dimension attractive à l'investissement. Les projets d'urbanisme en cours et la stabilité du marché locatif renforcent la confiance des investisseurs. Dans l'ensemble, Villeurbanne représente une opportunité exceptionnelle pour ceux qui cherchent à allier rentabilité, dynamisme et confort dans le domaine captivant de l'immobilier.