L'évolution du prix de l'immobilier à Villeurbanne a été remarquable au cours des dernières années. En général, les prix au mètre carré ont connu une tendance à la hausse, reflétant la forte demande pour les biens immobiliers dans cette ville dynamique.
Selon les données de plusieurs sources immobilières, les prix ont augmenté de manière significative, 37% en 5 ans pour les immeubles anciens et 17% pour les immeubles récents, notamment dans les quartiers proches des transports en commun, des écoles et des commodités.
Cette tendance à la hausse est le résultat de plusieurs facteurs, tels que l'attractivité croissante de Villeurbanne en tant que destination d'investissement, sa proximité avec Lyon, sa croissance économique continue, et la demande constante de logements, en particulier pour les étudiants et les jeunes professionnels.
1. Qu’est-ce que le rendement d’un investissement locatif ?
Le rendement potentiel des biens locatifs varie fortement en fonction de l’appartement ou de la maison, de l’emplacement, ou encore de l’ameublement (ou de son absence). Il permet de mesurer les loyers générés par un bien mis en location par rapport au prix d’achat de ce même bien.
On distingue plusieurs types de rendement locatif : le brut et le net.
D’une part, chez Majoon, nous calculons le rendement locatif brut en fonction du prix d'achat du bien immobilier, additionné du coût des travaux, et en prenant en compte le loyer annuel. Le calcul du rendement brut est le suivant : loyer annuel / coût complet (prix d'achat du bien + coût des travaux + mobilier + honoraires Majoon + frais d'acquisition) x 100.
D’autre part, le rendement locatif net permet de retrancher les charges liées à l'entretien et à la gestion du bien immobilier. De plus, on ajoute au prix d'achat du bien, les frais d'acquisition (coût du crédit, frais de notaire, frais de l’agence immobilière). On calcule le rendement net de cette manière : (loyer annuel - total des charges hors emprunt) / (prix d'achat du bien + coût des travaux + mobilier + honoraires Majoon + frais d'acquisition) x 100. Cette méthode permet de se rendre compte d’une meilleure façon de la rentabilité réelle de votre bien locatif.
2. Quel est le rendement locatif à Villeurbanne ?
Le rendement locatif à Villeurbanne se situe entre 4 et 7% selon le quartier et la stratégie d’investissement choisis.
Tous arrondissements confondus, le prix d’achat moyen du m2 à Lyon s’établit à 4 098€ (Aout 2023, seloger.com), avec pour prix bas 2 937€ et pour prix haut plus de 5 408€/m2. Côté loyer pour un bien nu, la moyenne s’établit à 14€/m2, les loyers oscillant entre 13 et 18€/m2. Ainsi, le rendement locatif brut moyen à Villeurbanne s’élève à 5%. Attention, ceci n’est qu’une moyenne, le rendement dépend fortement de nombreux facteurs : l’emplacement, l’ameublement, la surface, etc.
Dans notre article 10-conseils-pour-reussir-son-investissement-locatif-a-villeurbanne , nous vous conseillons d’investir dans des petites surfaces meublées. En effet, avec ces deux critères cumulés, on augmente de manière significative le rendement locatif d’un bien. Selon seloger.com en aout 2023, un T1 meublé se loue à Villeurbanne en moyenne 24€/m², Cela vient donc booster votre rendement locatif, puisqu’on observe sur des T1 ou T2 meublés des rendements bruts de 5 à 7%.
De manière générale, alors que l’investissement à Lyon s’achemine de plus en plus vers une stratégie de placement, l'investissement à Villeurbanne correspond à une stratégie de rendement. Pour nos clients souhaitant davantage de rentabilité immédiate, nous leurs conseillons plutôt les marchés de Villeurbanne (commune limitrophe à Lyon) ou encore Saint-Étienne. N’hésitez pas à nous contacter sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet pour nous parler de votre projet.
3. Les meilleurs quartiers où investir à Villeurbanne
Qu’est-ce qu’un bon quartier pour augmenter son rendement locatif ? C’est tout simplement un emplacement où le prix du m2 reste abordable compte tenu du loyer moyen pratiqué dans le secteur. Dans l’agglomération de Villeurbanne, nous avons distinguer les quatre meilleurs arrondissements, ceux qui favorisent au mieux votre rendement locatif.
Le quartier Gratte-Ciel
Le quartier Gratte-Ciel à Villeurbanne est l'un des meilleurs quartiers pour investir en raison de plusieurs facteurs clés. Tout d'abord, il se distingue par sa proximité avec le centre de Lyon, offrant un accès rapide à l'effervescence économique de la métropole.
De plus, ce quartier bénéficie d'une excellente connectivité en termes de transports en commun, avec des stations de métro et de tramway à proximité, facilitant la mobilité des résidents. Cette accessibilité renforce l'attrait pour les locataires et augmente la demande locative. on retrouve le métro A, le bus C26, 27 et 69.
Gratte-Ciel est également un quartier dynamique, avec une variété de commodités locales, de commerces, de restaurants, et de services. Cela rend la vie quotidienne de vos locataires plus pratique et agréable, ce qui contribue à la fidélisation des locataires et à une vacance locative réduite.
De plus, la proximité de plusieurs établissements d'enseignement supérieur en fait une zone attractive pour les étudiants, assurant ainsi une demande constante de logements, en particulier pour la location meublée.
Enfin, Gratte-Ciel est un quartier qui a vu une appréciation constante de la valeur immobilière au fil des ans, ce qui en fait un choix judicieux pour les investisseurs cherchant à combiner stabilité et potentiel de croissance à long terme.
Avec un prix moyen de 4 698€/m2 (seloger.com , aout 2023), le quartier de Gratte-Ciel est au dessus de la moyenne générale de Villeurbanne, se situant à 4 098€/m2. Ce prix s'explique par sa proximité avec le centre lyonnais et son excellente connectivité. Néanmoins, il reste bien inférieur a la moyenne lyonnaise qui est de 5 230€/m2. Le loyer moyen atteint les 16€/m2 (aout 2023) ce qui est un équivaut au prix de location moyen sur Lyon pour un prix d'achat plus bas. Ceci donne un rendement brut moyen de 5%. Notez également que cet arrondissement ne cesse de voir son prix au m2 augmenter, ce qui vous garantit une plus value en cas de revente de votre bien immobilier.
Le quartier Charpennes
Tout comme le quartier Gratte-Ciel, le quartier Charpennes à Villeurbanne présente une combinaison d'éléments clés, notamment sa proximité avec Lyon, sa connectivité, ses commodités locales, sa demande étudiante et sa croissance immobilière, ce qui en fait un choix attractif pour les investisseurs immobiliers.
Par rapport aux autres quartier de Villeurbanne, celui reste le plus connecté de tous, puisqu'il se situe au croisement du métro B et du métro A ainsi que le tram T1 et le tram T4, les bus C1, C2, C6, C16, C17.
Avec un prix moyen de 4 772€/m2 (seloger.com , aout 2023), le quartier Charpennes est au dessus de la moyenne générale de Villeurbanne, se situant à 4 098€/m2. Ce prix s'explique par sa proximité avec le centre lyonnais et son excellente connectivité. Néanmoins, il reste bien inférieur a la moyenne lyonnaise qui est de 5 230€/m2. Le loyer moyen atteint les 16€/m2 (aout 2023) ce qui est un équivaut au prix de location moyen sur Lyon pour un prix d'achat plus bas. Ceci donne un rendement brut moyen de 4,7%. Notez également que cet arrondissement ne cesse de voir son prix au m2 augmenter, ce qui vous garantit une plus value en cas de revente de votre bien immobilier.
Le quartier Tonkin
Le quartier du Tonkin à Villeurbanne se distingue comme une option attrayante pour les investisseurs immobiliers en raison d'une combinaison de facteurs clés. Tout d'abord, sa proximité avec Lyon en fait un emplacement stratégique, offrant un accès rapide au centre-ville et à ses opportunités économiques. De plus, le Tonkin bénéficie d'une excellente connectivité, avec la ligne de métro A, le tramway T1, et plusieurs lignes de bus, ce qui facilite la mobilité des résidents. Les commodités locales, y compris les commerces, les écoles, et les services, contribuent à la qualité de vie dans ce quartier. La présence d'universités à proximité, comme l'Université Claude Bernard Lyon 1, crée une demande continue de logements étudiants, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs. En termes de données immobilières, le prix moyen au mètre carré dans ce quartier se situe à un niveau attractif, offrant un bon équilibre entre coût d'achat et potentiel locatif. En somme, le Tonkin se présente comme un quartier en développement, avec une forte demande locative, une bonne connectivité, et un prix d'achat raisonnable, ce qui en fait un choix prometteur pour les investisseurs immobiliers.
Avec un prix moyen de 4 059€/m2 (seloger.com , août 2023), le quartier du Tonkin se positionne en dessous de la moyenne générale de Villeurbanne, qui est de 4 098€/m2. Cependant, il reste nettement inférieur à la moyenne lyonnaise, qui atteint 5 230€/m2. En ce qui concerne les loyers, ils avoisinent les 16€/m2 (août 2023), équivalant ainsi au tarif moyen de location à Lyon, tout en profitant d'un coût d'achat plus abordable. Cette configuration offre un rendement brut moyen d'environ 5%. Il est également important de noter que les prix au mètre carré dans ce quartier continuent de progresser, garantissant ainsi un potentiel de plus-value en cas de revente de votre bien immobilier.
Le quartier de la Doua
Le quartier de la Doua à Villeurbanne présente un ensemble de caractéristiques attrayantes qui en font un choix solide pour les investisseurs immobiliers. Tout d'abord, sa proximité avec l'Université Claude Bernard Lyon 1 en fait un emplacement stratégique pour logements étudiants, générant ainsi une demande locative constante. De plus, le quartier est bien desservi par les transports en commun, notamment le tramway T1 et plusieurs lignes de bus, facilitant la mobilité des résidents. Les commodités locales, telles que les commerces, les restaurants, et les services, sont également abondantes, améliorant la qualité de vie dans ce secteur. Les investisseurs peuvent trouver une variété d'options immobilières, y compris des appartements récents et anciens. Bien que les prix au mètre carré puissent être plus élevés par rapport à certains quartiers de Villeurbanne, la demande accrue de logements dans cette zone peut offrir un rendement locatif stable. En somme, le quartier de la Doua représente une opportunité d'investissement solide, en particulier pour ceux intéressés par le marché de la location étudiante, grâce à sa proximité universitaire, sa connectivité, et ses commodités locales.
Avec un prix moyen de 4 342€/m2 (seloger.com , août 2023), le quartier de la Doua se positionne au-dessus de la moyenne générale de Villeurbanne, qui s'établit à 4 098€/m2. Cependant, il demeure bien en deçà de la moyenne lyonnaise, fixée à 5 230€/m2. En ce qui concerne les loyers, ils atteignent environ 15€/m2 (août 2023), se rapprochant du prix moyen de location à Lyon, tout en bénéficiant d'un coût d'achat plus abordable. Cette configuration offre un rendement brut moyen d'environ 4,5%. Il convient également de noter que les prix au mètre carré dans ce quartier continuent de progresser, garantissant ainsi un potentiel de plus-value en cas de revente de votre bien immobilier.
4. La ville de Villeurbanne a-t-elle un bon rendement locatif ?
En général, un rendement locatif brut considéré comme attractif se situe généralement entre 5% et 10%. Cependant, il est essentiel de noter que ce chiffre peut varier considérablement en fonction de divers facteurs tels que le type de bien, son agencement, son emplacement, etc.
Pourtant, lorsqu'on compare le rendement locatif moyen des principales métropoles françaises, Villeurbanne se distingue particulièrement.
Par rapport à Paris
Comparons maintenant les rendements locatifs entre Villeurbanne et Paris. Villeurbanne affiche un rendement moyen d'environ 5%, ce qui en fait une option attractive pour les investisseurs. En revanche, à Paris, le rendement brut se situe généralement entre 2% et 3%. Paris est connue pour son marché immobilier saturé et ses prix au mètre carré dépassant les 10 000€, ce qui réduit considérablement la rentabilité locative des biens. De plus, il est extrêmement difficile pour les nouveaux investisseurs de s'impliquer sur le marché parisien en raison des prix d'achat élevés. Toutes ces raisons combinées font du marché immobilier de Lyon, en particulier celui de Villeurbanne, une option bien plus attrayante et rentable que le marché parisien pour les investisseurs.
Par Rapport aux autres Métropoles Françaises : Marseille, Bordeaux, Toulouse...
5. Comment améliorer son rendement locatif à Villeurbanne :
Pour améliorer votre rendement locatif à Villeurbanne, concentrez-vous sur certains points essentiels.
Tout d'abord, le choix du quartier reste le facteur déterminant. Privilégiez des quartiers où la demande locative est élevée, comme les zones proches des universités et des transports publics.
L'analyse des transports en commun existants peut considérablement améliorer le rendement locatif d'une propriété. En identifiant les arrêts de bus, de tramway ou de métro à proximité, vous offrez aux locataires un accès pratique aux déplacements, ce qui accroît l'attrait de la propriété. Des transports en commun bien desservis contribuent souvent à maintenir un taux d'occupation élevé et permettent de justifier des loyers plus élevés. De plus, cela peut élargir la base potentielle de locataires, attirant ainsi un public plus diversifié. En conséquence, une analyse approfondie des options de transport en commun existantes s'avère essentielle pour maximiser le rendement locatif d'une propriété.
Ensuite, misez sur les petites surfaces, car elles offrent les meilleurs rendements. Le prix au mètre carré peut atteindre environ 23€, bien au-dessus de la moyenne de Villeurbanne de 16€. De plus, les studios et les appartements d'une ou deux chambres sont très demandés, réduisant ainsi la vacance locative. Villeurbanne étant une ville tres étudiantes (plus de 30.000 étudiants en 2023), Investir dans des grandes surfaces de type T3 et les transformer en T4 pour des colocations peut considérablement améliorer le rendement locatif d'une propriété. Cette stratégie permet d'augmenter le nombre de locataires potentiels, ce qui se traduit généralement par des revenus locatifs plus élevés. Les colocations sont de plus en plus populaires, notamment parmi les jeunes professionnels ou les étudiants, car elles offrent un coût de location individuel moins élevé par rapport à un appartement individuel. En repensant la configuration de la propriété pour inclure une chambre supplémentaire, vous augmentez la demande locative et, par conséquent, la rentabilité de l'investissement.
Investir dans l'ancien et entreprendre des travaux de rénovation constitue souvent une stratégie financièrement judicieuse. Le coût d'acquisition d'un bien ancien est généralement inférieur de 20 à 30% par rapport à un bien neuf, ce qui offre un avantage financier substantiel dès le départ. De plus, la rénovation peut ajouter du charme et de la valeur à votre propriété, ce qui peut attirer des locataires prêts à payer un loyer plus élevé pour un logement rénové et bien entretenu. Des aides gouvernementales et dispositifs de défiscalisation sont également disponibles pour réduire le coût de la rénovation, rendant ainsi l'investissement plus abordable. En outre, la réalisation de travaux permet souvent de bénéficier de l'amortissement fiscal, contribuant ainsi à réduire l'impôt sur le revenu. En somme, investir dans l'ancien avec des travaux de rénovation offre un équilibre attractif entre un coût d'achat initial abordable, un potentiel de revenu locatif supérieur, et des avantages fiscaux significatifs.
L'idée d'envisager de meubler votre appartement est une stratégie intelligente pour augmenter votre rendement locatif. Opter pour la location meublée peut en effet se traduire par une augmentation significative des loyers, généralement d'environ 20% en moyenne par rapport à une location non meublée. Cette différence s'explique par la valeur ajoutée que les meubles et équipements apportent au logement, attirant ainsi des locataires prêts à payer un loyer plus élevé pour le confort et la commodité. De plus, la location meublée offre des avantages fiscaux intéressants. Vous pouvez choisir le régime du micro-BIC, qui vous accorde un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers annuels perçus jusqu'à 70 000 euros, réduisant ainsi votre base imposable. En somme, meubler votre appartement non seulement augmente le potentiel de revenu, mais offre également des avantages fiscaux substantiels, faisant de cette option une stratégie rentable pour les investisseurs immobiliers.
En suivant ces conseils, vous pouvez améliorer significativement la rentabilité de votre investissement locatif à Villeurbanne.
Nous espérons que cet article vous aura été utile, et n'hésitez pas à nous parler de votre projet sur : https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet !