L’immobilier est peut-être la source d’investissement la plus sûre qui existe, surtout en contexte de crise. La pierre a largement démontré sa stabilité au fil des années, jouant comme une sorte de réserve de valeur. A titre d’exemple, les prix moyens à l’achat de l’immobilier lyonnais ont bondi de 54% durant ces dix dernières années.
L’investissement locatif est un excellent outil de revenu passif durable et long terme, et ce pour deux raisons. D’une part, vous engrangerez des revenus tous les mois grâce au loyer, générant ainsi un flux de trésorerie dans votre capital global. D’autre part, vous bénéficiez d’une plus value latente, car dans la majorité des cas, votre investissement prend de la valeur au fils des années, et vous serez donc en capacité de réaliser cette plus value lors de la revente du bien.
Il y a deux manières de faire de l’investissement locatif. Vous pouvez vous lancer seul, et vous formez dans tous les domaines liés à l’immobilier : la fiscalité, la gestion des travaux, la recherche du bien, la sélection des artisans, la décoration, etc. Dans ce cas, il vous faut tout apprendre sur l’immobilier, car dans ce domaine : l’erreur coûte (très) chère. La seconde solution est de passer par des experts, c'est-à-dire des sociétés qui travaillent exclusivement dans ce domaine, et qui réalisent des investissements locatifs clés en main pour leurs clients.
Chez Majoon, nous réalisons exclusivement des investissements locatifs dans l’ancien rénové, pour le compte de nos clients investisseurs. Nous ne sommes ni un chasseur de bien, ni une agence immobilière, ni un site d’annonces, ni même une entreprise de rénovation. Cela peut vous dérouter si vous essayez de nous classer dans l’une de ces catégories traditionnelles, et c’est tout à fait normal ! C’est pour cette raison que nous avons souhaité rédiger cet article pour vous expliquer point par point quel est notre métier, quelles sont les étapes de notre offre et quels sont ses avantages.
I. Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
Débutons cet article par un rapide point théorique sur ce qu’est vraiment l’immobilier locatif.
Un investissement locatif signifie que vous achetez un bien immobilier, en tant que personne physique ou via une société, dans le but de le louer à un ou plusieurs locataires. Vous pouvez louer votre logement dans l’ancien (rénové ou non) ou dans le neuf, nu ou meublé, en courte ou longue durée. Les combinaisons sont nombreuses, et permettent de s’adapter à tout type de stratégie d’investissement.
Dans le cas où vous recherchez un investissement passif et peu chronophage, nous vous conseillons plutôt de réaliser des locations de longue durée (donc non touristiques). De plus, chez Majoon, nous préférons investir dans l’immobilier ancien, moins cher à l’achat et souvent mieux localisé, et qui génère de meilleurs rendements locatifs.
Les avantages de l’investissement locatif sont nombreux, qu’ils soient fiscaux, patrimoniaux ou tout simplement financiers. En voici quelques-uns :
Grâce à un bien locatif vous bénéficiez d’une source de revenu complémentaire : le loyer.
De plus, vous sécurisez votre épargne en vous constituant un patrimoine stable.
Outre le flux de trésorerie généré par les loyers perçus, votre bien peut dégager une plus value à la revente.
Il existe une fiscalité très avantageuse sur les biens locatifs, notamment grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel.
Investir en immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine entièrement financé par l’emprunt.
Vous pouvez bénéficier de nombreux dispositifs de défiscalisation : loi Pinel, loi Bouvard, loi Malraux, loi sur le déficit foncier, etc.
Enfin, l’investissement locatif dans l’ancien rénové, comme chez Majoon, contribue positivement à la société en créant de nouveaux logements de qualité.
Néanmoins, pour un investisseur débutant, acquérir une propriété dans le but de la louer est souvent intimidant, devant la charge de travail à accomplir. Plus généralement, quel que soit l’investisseur, investir dans l’immobilier locatif nécessite de nombreuses connaissances, beaucoup de temps et d’énergie. C’est ici que Majoon prend tout son sens : vous décharger de toutes les contraintes liées à l’investissement locatif, tout en vous offrant des opportunités supérieures à ce que vous auriez pu imaginer seul.
Manque de temps et de connaissances ? L’offre de Majoon est faite pour vous !
II. La solution d’investissement locatif clés en main de Majoon
Majoon est une startup créée en 2020 par Lukas et Baptiste, qui réalise des investissements locatifs clés en main pour ses clients-investisseurs. Le cœur de ce projet est véritablement d’offrir un service personnalisé pour chaque investisseur.
Mais en quoi consiste le caractère « clés en main » de l’offre proposée par Majoon ? Cela signifie tout simplement que Majoon prend en charge toutes les étapes nécessaires à l'obtention d'un investissement locatif, pour le compte de ses clients investisseurs.
On peut compter 7 étapes dans le processus d’accompagnement que propose Majoon :
La définition du projet, afin de déterminer la meilleure stratégie d’investissement.
La recherche du bien parfait.
Le suivi du financement, essentiel à l’acquisition.
L’accompagnement juridique, de la vérification de la copropriété à la signature de l’acte authentique d’achat.
Le pilotage des travaux, pour la rénovation du bien.
L’ameublement, car Majoon propose des locations meublées à ses investisseurs, afin d’augmenter le rendement locatif.
La mise en location, en confiant la gestion locative à une agence partenaire.
Toutes ces étapes sont gérées par Majoon, qui fait ainsi économiser plus de 200 heures et tout autant de soucis à ses clients investisseurs. De plus, l’expertise de l’équipe de Majoon, couplée à un réseau de partenaires, offre un panel de compétences que les investisseurs, s’ils opéraient seuls, n’auraient absolument pas. Investir avec Majoon, c’est donc faire le choix de la simplicité et de la sécurité.
Majoon réalise les investissements locatifs de ses clients à Lyon, Villeurbanne et Saint Étienne. Ces trois villes correspondent aux trois principaux profils d’investisseurs : ceux en recherche de placement (pour Lyon), ceux en recherche de développement (Villeurbanne) et ceux qui souhaitent davantage de rendement (Saint-Étienne). Nous reviendrons un peu plus tard sur ces différentes stratégies.
III. Le processus d’investissement locatif clés en main
Comme nous avons pu l’aborder précédemment, l’offre déployée par Majoon comprend sept étapes que nous allons étudier ci-dessous.
1. L’étude du projet
Le but de cette première étape est de prendre en compte vos objectifs financiers et fiscaux, afin de vous guider vers la localité s’adaptant le mieux à votre stratégie d’investissement. En effet, tous les investisseurs n’ont pas les mêmes objectifs lorsqu’ils ambitionnent d’investir.
Ainsi, certains optent pour une stratégie de rendement, en visant des rendements bruts supérieurs à 8%. Il s’agit d’un investissement immobilier qui vise un gain mensuel rapide, plus qu’une prise de valeur à long terme. Nous orientons nos investisseurs vers Saint-Étienne pour cette stratégie.
D’autres investisseurs privilégient l'équilibre financier grâce à une stratégie de développement. L’objectif est double : assurer une prise de valeur du bien couplée à une certaine sécurité locative, objectif assuré par la ville de Villeurbanne.
Enfin, les investisseurs peuvent aussi préférer une stratégie de placement pure. Cette dernière se concentre sur des biens qui ont la capacité à garantir leur valeur, et à dégager une plus value à long terme. Ici, nous conseillons à nos clients d’investir dans la ville de Lyon.
Ainsi, nous prenons rendez-vous par visioconférence avec vous, pour déterminer ensemble tous les éléments que votre projet locatif devra prendre en considération : les questions de fiscalité, le budget maximum, les délais, les attentes en termes de rentabilité, etc. Comptez 1 à 2 heures pour cette réunion. Nous nous adaptons à vos horaires de disponibilités bien évidemment. Nous restons constamment joignable via une messagerie privée auquel seuls nos clients ont accès. Enfin, vous êtes tenus au courant de l’avancée du projet tout au long de son avancement ! La transparence et la communication sont deux valeurs fondamentales de Majoon.
Nous vous aidons à choisir la meilleure option, compte tenu de vos attentes et de votre budget. Aucun projet n’est préparé à l’avance et donné à nos clients investisseurs de manière industrielle, c'est-à-dire non personnalisée. Bien au contraire, nos investissements locatifs sont pensés selon les objectifs définis en amont du projet avec nos investisseurs, de sorte à ce que les biens conviennent parfaitement à leurs attentes.
Lors de cette première étape, vous signez également un mandat qui autorise à ce que nous recherchions un bien immobilier en votre nom. De même, vous ratifiez le contrat de prestation de service de Majoon, avec nos conditions générales de vente.
2. La recherche du bien
Étape primordiale pour la réussite de l’investissement, il s’agit de dénicher un bien à fort potentiel sur un marché en constante évolution, avec des prix parfois très hauts (comme à Lyon). Cette recherche immobilière active s’effectue sur les différentes plateformes d’annonces en ligne (Leboncoin, seloger, meilleursageents), ou via le réseau d’agences de Majoon, par lequel nous avons accès à des offres non publiées sur le marché (appelées aussi « off market »).
La stratégie choisie par Majoon est de trouver des biens à rénover, donc moins chers à l’achat, afin d’obtenir de meilleurs rendements locatifs, une fois le bien remis à neuf et meublé. La recherche est peut-être l’étape la plus chronophage d’un investissement locatif. Il faut passer des heures à écumer et étudier les annonces immobilières pour trouver la perle rare.
Et ce n’est pas tout : une fois trouvé, il faut encore visiter le bien, négocier son prix, signer l’acquisition. Sans oublier qu’il faut être extrêmement réactif sur les annonces, tant le marché de l’immobilier est tendu.
Nous prenons en charge toutes les visites immobilières, et nous étudions les biens dans leurs moindres détails. Qu’il s’agisse de la plomberie, des sols, ou encore de la copropriété, tous les éléments qui impactent la valeur et l’état de l’appartement sont analysés et pris en compte par notre équipe.
Une fois que l’un des membres de Majoon a trouvé un appartement qui peut correspondre à vos objectifs en tant qu’investisseur, nous réalisons une simulation financière. Ici, on prête attention à deux éléments en particulier : un effort mensuel faible et un rendement net supérieur à 3%. Si les tableaux financiers s’avèrent concluants, ils vous sont envoyés, et en complément d’autres paramètres (prix, localisation, superficie), vous décidez ou non d’engager une procédure d’achat du bien.
3. Le suivi du financement
Comme le dit l’adage : « l’argent est le nerf de la guerre », alors Majoon accompagne ses clients investisseurs dans leur prêt immobilier pour financer leur investissement locatif. Toujours dans une logique de personnalisation poussée, Majoon s’adapte à vous et au niveau d’avancement de votre financement.
Que vous disposez déjà d’un prêt, ou non, Majoon est en capacité de vous mettre en relation avec des courtiers, qui peuvent vous proposer des solutions d’emprunt plus attractives que votre banque traditionnelle. En effet, la plupart de nos clients ont déjà leur banque mais sont tout de même ouverts aux courtiers qui peuvent proposer de meilleures conditions d’emprunt (sur le taux du prêt, le taux d’assurance, le différé, la durée du prêt). Ainsi, grâce au réseau de courtiers de confiance que Majoon a acquis, vous avez le choix ! En Juillet 2022, nous arrivons encore à trouver des emprunts pour de l’investissement locatif avec un différé de 2 ans !
De manière générale, Majoon vous accompagne dans le suivi de votre financement, afin d’être certain que vous bénéficierez des fonds pour l’acquisition et la rénovation de votre bien.
4. L’accompagnement juridique
D’une part, Majoon effectue une vérification juridique complète du bien, afin d’éviter les vices cachés ou autres problèmes. Avant l’acquisition, une visite de contrôle est effectuée pour relever les compteurs et vérifier que l’appartement est toujours en bon état. De même, il y a un contrôle poussé de la copropriété, afin de déceler les éventuels litiges, futurs travaux, ou autres éléments susceptibles d’influencer la réussite de l’investissement.
D’autre part, Majoon prend en charge toutes les formalités nécessaires à l’obtention du bien. Dans un premier temps, un mail est envoyé au notaire pour récapituler le projet et l’en informer. Ensuite, il convient d’émettre l’offre d’achat auprès du vendeur, après négociation du prix. L’équipe de Majoon gère les différents rendez-vous chez le notaire, notamment pour le compromis si l’offre est acceptée. L’acquéreur, c’est à dire le client, réalise une procuration pour la signature de l’acte authentique, puisque généralement il n’est pas sur place. Il peut tout de même assister aux différents rendez-vous en visioconférence.
Vous l’avez compris, vous êtes ici déchargé de toute la lourde procédure juridique essentielle à l’acquisition d’un bien immobilier. Nous gérons tout à votre place, et mettons en place des mécanismes de contrôle qui vous évite tout faux pas. Majoon vous fait gagner du temps en prenant en charge la totalité de l'aspect administratif.
Sur cet accompagnement juridique, Majoon travaille en partenariat avec l’étude notariale lyonnaise EnTandem. Implantée dans le 6ème arrondissement de Lyon, cette jeune étude a une vraie compréhension des problématiques immobilières, et assure un réel accompagnement. Avec Maitre Paul Metay, notaire associé, tous vos investissements sont vérifiés et sécurisés juridiquement. Et si un problème survient, l’étude est extrêmement réactive et accessible en quelques minutes par téléphone pour le solutionner !
5. Le pilotage des travaux
Cela représente un gros pan du travail de Majoon. En effet, nous pilotons la transformation complète de votre acquisition !
Les plans de rénovation sont conçus par une architecte d’intérieur, qui cherche à optimiser de la meilleure façon votre bien, tout en lui procurant une esthétique haut de gamme. Ces plans sont ensuite soumis à l’approbation d’un architecte agréé. Il est important de préciser que Majoon n’a pas le titre de maître d’oeuvre ».
Après vous avoir présenté le projet de rénovation et d’ameublement, nous recherchons les meilleurs artisans pour réaliser les travaux. Nous disposons déjà d’un solide réseau d’artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), car il est primordial pour nous d’avoir un impact positif sur l’environnement. Ainsi, nous mettons un point d’honneur à utiliser des matériaux écoresponsables autant que possible. Après avoir sélectionné nos artisans de confiance sur un projet, nous leurs faisons visiter le bien, afin d’établir un devis, qui sera soumis à votre approbation, ainsi qu’au respect de l’équilibre financier du projet.
Tout au long de la rénovation, nous contrôlons pour vous l’avancée des travaux et leur qualité. Nous sommes en liaison constante avec nos artisans, et visitons régulièrement les chantiers (jusqu’à plusieurs fois par semaine). De plus, nous vous tenons au courant tout au long du projet grâce à notre messagerie privée.
6. L’ameublement
Nous gérons cette étape entièrement, sans intervention extérieure. Nous réalisons des locations meublées pour le compte de nos clients investisseurs, car elles offrent un meilleur rendement locatif et ont une demande plus forte que les locations nues, d’autant plus pour les petits espaces (T1 et T2) ou les collocations.
La décoration du bien et son ameublement sont également prévus dans les plans réalisés par notre architecte d’intérieur. Pour nous, il est essentiel d’obtenir l’effet « wahoo » tant voulu par de nombreux investisseurs. Alors nous passons beaucoup de temps à chiner des meubles esthétiques et durables. De plus, toujours dans une logique de développement durable, nous veillons à inclure des éléments reconditionnés, en très bon état.
Afin de respecter les exigences du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 sur l’ameublement des locations meublées, Majoon meuble le bien, du lit à la petite cuillère. Vous êtes ici déchargé de toute la logistique, qu’il s’agisse de l’achat, du transport, du montage ou de la disposition. Notre équipe se charge de tout, et le fait avec minutie.
Majoon réalise des rénovations et des ameublements plutôt « haut de gamme » afin de rendre les biens attractifs sur le marché locatif, et ainsi pouvoir proposer des loyers plus élevés que la moyenne. Il y a donc une diminution de la vacance locative grâce à une décoration étudiée, et une amélioration du rendement locatif.
7. La mise en location
Et voilà l’étape finale pour laquelle vous avez entrepris toute cette aventure : la mise en location ! Majoon met en place le premier locataire gratuitement. Par la suite, une agence locale partenaire prendra en charge la gestion locative du bien.
Nous prenons les meilleures prises de vue pour rendre votre annonce attractive, et nous rédigeons sa description. Une fois les candidatures reçues, nous vous sélectionnons les meilleurs profils, et vous réalisez le choix qui vous convient le plus. Une fois ceci réalisé, nous réalisons le premier état des lieux et gérons la remise des clés à votre premier locataire. Vous bénéficiez ainsi de votre premier revenu locatif ! Bravo !
Par la suite, nous confions la gestion locative de votre bien à une agence partenaire nouvelle génération : plusse.co ! Cette agence ne vous facture aucun frais supplémentaire lors d’un changement de locataire. Vous avez le choix entre deux forfait de gestion locative : une offre simple de gestion à 3,9% ttc du loyer et une offre premium qui, outre la gestion locative, comprend également l’estimation du loyer, la mise en valeur du bien et publication des annonces, l’analyse, sélection et mise en place du locataire (état des lieux).
Conclusion :
Manque de temps, d'énergie ou de connaissance ? Confiez-nous votre projet ! On s'occupe de tout et on le fait avec minutie. Comme vous avez pu le lire, nous réalisons des projets 100% personnalisés pour nos investisseurs !
Pour tout ce travail, nos honoraires s’élèvent à seulement 7% ttc du montant de l’achat de votre bien et du coût de la rénovation. Il y a 3 principaux avantages d’investir avec Majoon :
Majoon vous fait économiser 200 heures de travail !
Entre la recherche du bien, sa rénovation et son ameublement, un investissement locatif peut vite devenir un gouffre de temps.
✔ Prise en charge de l'intégralité de l'aspect administratif.
✔ Notre équipe sera votre interlocuteur unique.
✔ Nous assurerons le suivi d'une dizaine d’intermédiaires.
Nous assurons une vérification juridique à chaque étape !
Majoon est une entreprise à taille humaine, nous avons donc à coeur d’être au service de nos clients !
✔ Pas de vices cachés & validation de la conformité du bien..
✔ Prise en charge des rendez-vous officiels.
✔ Bilan patrimonial et suivi du financement.
Jusqu'à 10% de rendement brut avec Majoon !
Notre équipe sélectionne uniquement des biens à fort potentiel, que nous rénovons et meublons afin d'augmenter les loyers et diminuer la vacance locative.
✔ Accès à des offres non publiés sur le marché.
✔ Optimisation de votre investissement selon vos objectifs fiscaux.
✔ Tarification transparente au succès et maitrise du budget.
Pour conclure, et cela fait partie de l’identité de Majoon, avec nous vous réalisez un investissement durable !
Nous sommes une entreprise engagée, nous souhaitons donc réduire au maximum l'empreinte carbone de nos investissements locatifs.
✔ Achat dans l'ancien avec rénovation énergétique.
✔ Amélioration du DPE et artisans RGE.
✔ Inclusion de meubles reconditionnés ou de seconde main.