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Les passoires thermiques dans l'immobilier locatif : une opportunité d'investissement ?

Imaginez investir dans l'immobilier locatif d'une manière qui allie rentabilité financière et conscience environnementale. Vous êtes sur le point de découvrir comment transformer les passoires thermiques en opportunités dorées sur le marché de l'immobilier.


Le monde évolue rapidement, et les passoires thermiques sont de plus en plus au centre de l'attention. Saviez-vous que ces biens immobiliers énergivores, autrefois ignorés, sont aujourd'hui au cœur de discussions sur l'efficacité énergétique, la durabilité et même la rentabilité ? C'est une tendance incontournable qui affecte directement les investisseurs immobiliers.


Dans cet article, nous explorerons en profondeur la réalité des passoires thermiques, leur impact sur le marché immobilier et, surtout, les stratégies inédites pour les rendre non seulement viables, mais aussi lucratifs. Préparez-vous à découvrir comment associer votre expertise à une nouvelle ère de l'investissement locatif : plus verte, plus intelligente, et plus rentable que jamais.


Isolation appartement

1. Les enjeux des passoires thermiques


L'importance des passoires thermiques dans le secteur immobilier ne peut être sous-estimée. Ces propriétés, caractérisées par une piètre performance énergétique, se retrouvent aujourd'hui au cœur de l'attention pour plusieurs raisons majeures.


Tout d'abord, l'évolution des mentalités et des préoccupations environnementales, notamment encadrée par des textes de loi tels que la loi Élan et la loi de transition énergétique, a placé la question de l'efficacité énergétique au premier plan des considérations des locataires. Le coût croissant de l'énergie et les préoccupations liées au changement climatique ont poussé les individus à rechercher des logements plus éco-responsables et économiques, conformément aux directives de ces lois.


De plus, les lois et réglementations en matière d'efficacité énergétique se sont renforcées, obligeant les propriétaires à améliorer la performance de leurs biens, notamment grâce aux dispositifs mis en place par la réglementation thermique RT2012 et la future réglementation environnementale RE2020. Les passoires thermiques risquent ainsi de rester inoccupées plus longtemps et de voir leur valeur sur le marché immobilier décliner rapidement, en raison de l'application stricte de ces lois.



  • Le Rôle Central du DiagPanostic de Performance Énergétique (DPE) :


Depuis le 1er juillet 2007, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a transformé la manière dont nous percevons la performance énergétique des logements et des bâtiments. Ce diagnostic attribue des étiquettes de A à G, reflétant leur efficacité énergétique et leur impact environnemental. Cependant, pour les passoires thermiques, ces étiquettes sont loin d'être flatteuses, oscillant entre F et G.


Au sein du parc résidentiel, ces propriétés obsolètes se trouvent aujourd'hui à la croisée des chemins. Le gouvernement, conscient de la nécessité d'améliorer l'efficacité énergétique du parc immobilier français, a mis en place une série de mesures incitatives à la rénovation énergétique. Dès le 1er janvier 2023, l'impact est tangible : les loyers de ces passoires thermiques sont gelés, incitant ainsi les propriétaires à prendre des mesures correctives.

Depuis le 1er janvier en effet, les logements les plus énergivores dits G+ (consommant plus de 450 kWh/m² par an) sont exclus du marché locatif. Ils seront suivis par les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. À terme, seuls les logements classés de A à D seront donc autorisés à la location. En outre, il n’est plus possible, depuis le 24 août 2022, de revaloriser les loyers des logements classés F ou G.


En tant qu'investisseur immobilier, il est impératif de comprendre que le paysage du marché évolue rapidement sous l'impulsion de ces lois. Les opportunités résident dans la transformation de ces passoires thermiques en propriétés éco-responsables et rentables, tout en se conformant aux exigences légales. Dans les sections à venir, nous explorerons les stratégies pour atteindre cet objectif tout en maximisant vos rendements.


Dans cet environnement en mutation, les investisseurs immobiliers se trouvent face à un choix crucial : ignorer ces propriétés problématiques ou les considérer comme des opportunités à saisir, en se conformant aux réglementations en vigueur. Dans la suite de cet article, nous explorerons comment transformer ces défis en avantages, en respectant les lois, et comment, en tant qu'investisseur averti, vous pouvez maximiser votre rentabilité tout en contribuant à un avenir plus durable.


Diagnostique énergétique

2. Rendre une Passoire Thermique Rentable : Stratégies Gagnantes


Investir dans une passoire thermique, bien que souvent considéré comme risqué, peut s'avérer une démarche financièrement fructueuse grâce à des stratégies soigneusement élaborées. Voici quelques solutions essentielles à envisager pour optimiser le potentiel de ces biens :



Passoire thermique et rénovation énergétique :


La première étape cruciale consiste à identifier les éléments qui contribuent le plus aux performances énergétiques médiocres. Cela peut inclure l'isolation inadéquate, les systèmes de chauffage vétustes ou les fenêtres peu efficaces. Une rénovation ciblée de ces aspects clés peut considérablement améliorer l'efficacité énergétique, réduisant ainsi les coûts de chauffage et de climatisation.


L'intégration de sources d'énergie renouvelable, telles que les panneaux solaires ou les systèmes de chauffage géothermiques, peut transformer une passoire thermique en une propriété éco-responsable et économique à long terme.



La rénovation des passoires thermiques offrant des avantages fiscaux :


En France, les bailleurs qui rénovent leurs biens locatifs peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux :


Le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) permet aux propriétaires qui effectuent des travaux d'amélioration énergétique dans leur bien locatif de bénéficier d'un crédit d'impôt. Les taux varient en fonction de la nature des travaux, mais ils peuvent atteindre jusqu'à 30 % des dépenses éligibles. Le CITE est progressivement transformé en une prime versée par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) pour les propriétaires aux revenus modestes.


Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'un taux de TVA réduit de 5,5 %, ce qui peut réduire considérablement le coût global des rénovations. Cette réduction s'applique aux travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique, notamment l'isolation, le remplacement des fenêtres, et l'installation de systèmes de chauffage plus économes en énergie.


Les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers les charges liées aux travaux de rénovation, à condition que ces travaux visent à améliorer l'efficacité énergétique ou à moderniser le bien. La déduction est répartie sur plusieurs années.


Pour les logements neufs ou rénovés répondant aux critères de performance énergétique, le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux aux propriétaires qui s'engagent à louer leur bien pendant une durée déterminée. La réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 63 000 euros sur 12 ans.


L'ANAH propose différentes aides financières pour les propriétaires qui rénovent leur bien, notamment le programme "Habiter Mieux." Ces aides sont souvent conditionnées à des critères de performance énergétique.


La loi Énergie-Climat prévoit des incitations fiscales supplémentaires pour la rénovation énergétique des logements. Par exemple, elle offre une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 5 ans aux propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique.


Certains fournisseurs d'énergie proposent des primes énergies aux propriétaires qui entreprennent des travaux d'amélioration énergétique.


Pour les propriétaires qui rénovent des biens immobiliers classés en secteur sauvegardé, la loi Malraux offre une réduction d'impôt substantielle. Cette réduction peut atteindre 30 % des dépenses de rénovation, plafonnée à 400 000 euros sur 4 ans.


La Loi Denormandie encourage la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes en échange d'avantages fiscaux, notamment une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du coût de l'investissement.


Isolation passoire thermique

L'Evaluation de la rentabilité des rénovations de passoires thermiques sur le long terme :



Lorsque vous envisagez d'investir dans une passoire thermique, il est impératif de réaliser une évaluation approfondie de la rentabilité à long terme. Bien que la rénovation puisse entraîner des coûts initiaux significatifs, elle peut également générer d'importants avantages financiers sur le long terme. Voici les aspects clés à prendre en compte lors de cette évaluation :


Tout d'abord, il est essentiel de calculer avec précision les coûts initiaux de rénovation. Cela comprend les dépenses liées à l'isolation, au remplacement des fenêtres, à la modernisation du système de chauffage, etc. Il est recommandé d'obtenir des devis détaillés de professionnels du bâtiment pour évaluer ces coûts de manière précise.


Une fois les travaux de rénovation terminés, il est important d'estimer les économies d'énergie résultant de l'amélioration de l'efficacité énergétique. Cela peut inclure la réduction des coûts de chauffage, de climatisation et d'électricité. Les économies réalisées dépendront de l'état initial du bien et de l'ampleur des rénovations entreprises.


Comme évoqué précédemment, les avantages fiscaux tels que le CITE, la TVA réduite et les déductions de charges peuvent contribuer de manière significative à la rentabilité à long terme. Il est essentiel de comprendre comment ces avantages fiscaux s'appliquent à votre cas spécifique et d'en tenir compte dans vos calculs.


Une passoire thermique rénovée peut souvent justifier un loyer plus élevé, car elle offre un meilleur confort et des coûts énergétiques réduits pour les locataires. Il est important d'analyser le marché locatif local pour déterminer le loyer potentiel après rénovation.


La rentabilité à long terme dépendra également de la durée pendant laquelle vous prévoyez de détenir le bien. Plus la durée de détention est longue, plus les avantages financiers des économies d'énergie et des avantages fiscaux se matérialiseront.


N'oubliez pas de prendre en compte les risques potentiels tels que les coûts imprévus de rénovation, les fluctuations des taux d'intérêt et les variations du marché immobilier. Il est recommandé de prévoir une marge de sécurité dans vos calculs pour faire face à ces incertitudes.


Rentabilité isolation

Les profits engendrés par l'amélioration énergétique des passoires thermiques :


Après avoir effectué des rénovations significatives pour améliorer l'efficacité énergétique d'une passoire thermique, vous pourriez envisager de la revendre sur le marché immobilier. Cette option peut générer une plus-value substantielle par rapport à son prix d'achat initial. Les acheteurs potentiels, conscients des avantages d'une propriété écoénergétique, peuvent être disposés à payer un prix plus élevé. Cependant, la revente immobilière implique diverses étapes, notamment l'évaluation du marché, la fixation du prix de vente, la négociation avec les acheteurs, etc...


Une autre stratégie consiste à augmenter les loyers pour refléter les améliorations de performance énergétique de la propriété. Une passoire thermique rénovée est plus attrayante pour les locataires, car elle offre un meilleur confort et des coûts énergétiques réduits. Cela signifie que vous pouvez justifier des loyers plus élevés, ce qui a un impact positif sur votre retour sur investissement. Cependant, il est essentiel de respecter la législation locative en vigueur, qui peut réglementer les augmentations de loyer et exiger des notifications appropriées aux locataires.



3. Les passoires thermiques dans l'immobilier locatif : Optimisez votre fiscalité grâce à l'amortissement des travaux

Investir dans l'ancien pour réaliser des travaux de rénovation sur les passoires thermiques afin bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) présente un certain nombre d'avantages financiers et fiscaux, dont l'amortissement des travaux est l'un des points les plus attractifs. Voici un exemple chiffré pour illustrer cet avantage :

Supposons que vous achetiez un appartement ancien pour 250 000 € que vous envisagez de mettre en location meublée. Vous avez effectué des travaux de rénovation pour un coût total de 40 000 €, et la durée de vie estimée de ces travaux est de 15 ans, conformément aux règles fiscales.


Sans amortissement des travaux :

  • Revenu locatif annuel : 18 000 €

  • Dépenses liées à la location (assurance, charges, etc.) : 2 500 €

  • Revenu imposable : 18 000 € - 2 500 € = 15 500 €

Dans ce cas, vous seriez imposé sur un revenu imposable de 15 500 €, en fonction de votre tranche d'imposition.


Avec amortissement des travaux :

  • Revenu locatif annuel : 18 000 €

  • Dépenses liées à la location (assurance, charges, etc.) : 2 500 €

  • Amortissement annuel des travaux : 40 000 € / 15 ans = 2 666,67 € par an

  • Revenu imposable : 18 000 € - 2 500 € - 2 666,67 € = 12 833,33 €

Avec l'amortissement des travaux, vous seriez imposé sur un revenu imposable de 12 833,33 €, en fonction de votre tranche d'imposition.


Supposons un taux d'imposition de 25 % sur les revenus locatifs.

Sans amortissement, vous paieriez 25 % d'impôt sur 15 500 €, soit 3 875 € d'impôts.

Avec amortissement, vous paieriez 25 % d'impôt sur 12 833,33 €, soit 3 208,33 € d'impôts.


Dans cet exemple, l'amortissement des travaux vous permettrait d'économiser 666,67 € d'impôts par an (3 875 € - 3 208,33 €). Au fil des années, cela peut représenter des économies d'impôt significatives et contribuer à augmenter la rentabilité de votre investissement locatif en LMNP.



4. Quelques solutions techniques à utiliser pour améliorer le DPE :


Pour améliorer le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) d'une passoire thermique et augmenter son efficacité énergétique, voici quelques solutions techniques courantes avec des détails plus spécifiques :


  • Isolation Thermique : Utilisez des matériaux d'isolation performants tels que la laine minérale, la laine de verre ou la mousse polyuréthane pour isoler les murs, la toiture et le plancher. Assurez-vous d'installer une isolation adaptée à la région climatique.

  • Fenêtres et Portes : Optez pour des fenêtres à double vitrage avec un coefficient de transmission thermique (Ug) bas et des cadres en PVC, bois ou aluminium. Les portes d'entrée doivent également être bien isolées.

  • Chauffage et Climatisation : Remplacez les anciens systèmes de chauffage par des chaudières à condensation, des pompes à chaleur ou des systèmes de chauffage à haute efficacité énergétique. Pour la climatisation, choisissez des systèmes réversibles.

  • Ventilation : Installez une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) hygroréglable de type A ou B, qui s'adapte à l'humidité ambiante et assure un renouvellement de l'air efficace tout en limitant les pertes de chaleur.

  • Éclairage : Préférez les ampoules LED à faible consommation d'énergie pour l'éclairage intérieur et extérieur.


  • Énergies Renouvelables : Envisagez l'installation de panneaux solaires photovoltaïques pour produire de l'électricité verte ou de panneaux solaires thermiques pour chauffer l'eau sanitaire.

  • Régulation Thermique : Intégrez un système de régulation thermique programmable pour optimiser la température intérieure et réduire la surconsommation énergétique.

  • Audit Énergétique (DPE projeté): Faites réaliser un audit énergétique par un professionnel qualifié pour identifier les points faibles spécifiques de la passoire thermique et recommander les mesures de rénovation appropriées.

  • Contrôle des Ponts Thermiques : Détectez et traitez les ponts thermiques en isolant efficacement les zones vulnérables pour minimiser les déperditions de chaleur.

  • Gestion Intelligente de l'Énergie : Utilisez des thermostats programmables, des thermostats connectés ou des systèmes de domotique pour gérer de manière plus efficace la consommation d'énergie en fonction des besoins.

  • Étanchéité à l'Air : Améliorez l'étanchéité à l'air du bâtiment en scellant les fissures, en utilisant des matériaux d'étanchéité appropriés et en installant des joints adéquats autour des portes et des fenêtres.

  • Équipements Économes en Énergie : Remplacez les appareils électroménagers anciens par des modèles certifiés Energy Star ou équivalents, et optez pour des chauffe-eau électriques à haute efficacité énergétique ou des chauffe-eau solaires.


Les conséquences du nouveau DPE


4. Déléguer un à un professionnel connaisseur du marché …. Majoon !


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