À la lecture de nombreux articles sur l'immobilier, la Société Civile Immobilière est très souvent désignée comme l’outil le plus efficace pour acquérir un bien immobilier entre membres d’une même famille. Cependant, la SCI n’est pas toujours le meilleur choix, et il s’avère que dans certains cas, la SARL familiale est davantage pertinente. C’est notamment le cas lors de l’achat d’un bien immobilier pour une mise en location meublée. Effectivement, dans ce cas, la SCI serait automatiquement assujettie à l'impôt sur les sociétés, si ses revenus locatifs dépassent 10% de son chiffre d'affaires, ce qui est fort probable. Ainsi, l’alternative à la SCI, c’est à dire la Société à responsabilité limitée sous sa forme « familiale », permet notamment d’opter pour l’impôt sur le revenu, et non l’Impôt sur les sociétés. Elle permet en outre de bénéficier du statut de « loueur meublé non professionnel », fort avantageux au niveau fiscal. Voyons cela plus en détails dans cet article.
Définition de la SCI
Une SCI est une société civile au sens du Code civil. Cela signifie qu'il s'agit d'une entité non commerciale. Cette société est fréquemment utilisée pour détenir des biens immobiliers à des fins de gestion et de préservation du patrimoine familial. La société peut détenir un ou plusieurs biens, soit à la disposition de ses membres, soit loués à des tiers.
Les biens immobiliers détenus par une SCI sont soumis aux impôts locaux, à la fiscalité immobilière, à l’impôt sur les plus-values, et aux droits de succession. Une SCI est fiscalement transparente, ce qui signifie que les membres de la SCI sont imposés personnellement, comme des personnes physiques. Chaque membre de la SCI doit payer sa fiscalité au prorata de ses parts. Ainsi, si la SCI achète un bien qui est ensuite vendu avec profit, l'impôt sur la plus-value sera payé par ses membres au prorata de leurs parts respectives. De même, « chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044 jointe à sa déclaration d'ensemble des revenus imposables à l'impôt sur le revenu » (https://www.impots.gouv.fr/professionnel/questions/comment-declarer-les-resultats-de-ma-sci).
Une SCI doit avoir un minimum de deux membres. Il n'y a pas de limite maximale au nombre de ces associés.. La SCI est dirigée par un gérant qui sera nommé par les associés. Le gérant est dans la plupart des cas un associé de la société. Il n'y a pas de capital minimum requis. Cependant, lors de la constitution de la SCI pour l'achat d'un bien, il est normal que les adhérents souscrivent à la valeur du prix d’achat.
Les statuts de la société doivent être établis par écrit. Ils peuvent être négociés et signés sous seing privé ou par acte notarié. Lorsque la SCI acquiert un bien immobilier, ses statuts doivent être enregistrés par le notaire au registre foncier français dans le mois suivant leur signature. Après la signature des statuts , l'annonce de l'immatriculation de la SCI doit être publiée dans un journal d'annonces légales couvrant le département dans lequel la future SCI sera immatriculée. En outre, une demande d'immatriculation de la société doit être adressée au Centre de formalités des Entreprises du lieu du siège social.
Définition de la SARL familiale
Il s'agit d'une société à responsabilité limitée, dont les actionnaires sont membres de la même famille. L'activité exercée par la SARL familiale doit être commerciale, industrielle ou agricole, sachant que la location d'un bien meublé est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, une SARL familiale sera appropriée si vous compter louer votre propriété meublée.
Les actionnaires de la société doivent être membres de la même famille : parents au premier et au second degré, par mariage ou pacs. Par exemple, une SARL de famille peut être créée entre :
les couples mariés ou pacsés ;
un parent et son/ses enfant(s) ;
un parent, son/ses enfant(s) et leurs conjoints/partenaires civils ;
entre frères et sœurs et leurs conjoints/partenaires civils ;
entre un grand-parent et son ou ses petits-enfants si ces derniers sont frères et sœurs ;
entre un beau-père et son gendre.
Une SARL de famille ne peut être créée entre :
frères et sœurs et un enfant de l'un d'eux;
deux beaux-frères;
des concubins.
Pour en savoir plus sur cette société, consultez notre article : « Pourquoi choisir la SARL/EURL pour votre investissement immobilier ? ».
Avantages de la SCI
Souplesse de transfert de la propriété d’un bien
Contrairement à la structure d'achat classique de l'indivision, qui peut poser des problèmes lorsque les propriétaires ne sont pas d'accord pour vendre le bien, la SCI donne aux membres une grande flexibilité, car ils peuvent librement transférer leurs parts entre eux et à d'autres. La SCI est en effet une personnalité juridique distincte de ses membres, de sorte que le bien est la propriété de la SCI, et non celle de ses membres personnellement. Cela a l'avantage qu'en cas d'achat groupé, le départ d'un membre n'entraîne aucun changement de propriétaire.
Un bon outil en matière de succession
La SCI est un outil efficace en matière de planification des droits de succession. En effet, un parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000,00 € et 31 865,00 € à ses petits-enfants, sans qu’il y ait de droits de donation à payer. Cette abattement est disponible tous les 15 ans.
Dans le cas d'un bien immobilier, cette opération de planification successorale peut être avantageuse si le bien a été acheté par une SCI. Chaque parent peut en effet céder tous les 15 ans une partie de ses parts à ses enfants et à ses petits-enfants avec les mêmes abattements fiscaux mentionnés ci-dessus.
La SCI permet à ses sociétaires de transmettre progressivement leurs parts à leurs enfants ou petits-enfants, sans coût, et est couramment utilisée par les familles comme un outil pour planifier la transmission de patrimoine entre les membres d'une même famille.
Avantages de la SARL familiale
Le bénéfice du statut de LMNP et de nombreux avantages fiscaux
L'un des principaux avantages de la SARL familiale est que les actionnaires peuvent choisir d'être imposés à l'impôt sur le revenu, comme si la société était une société de personnes, plutôt que la société soit imposée à l'impôt sur les sociétés. Cela signifie que les actionnaires pourraient bénéficier des avantages suivants (liste non exhaustive) :
être soumis au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)), dans lequel les revenus sont imposés sous la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et les charges annuelles peuvent être déduites dans la déclaration de revenu. Ce système fiscal réduit considérablement, et peut même annuler, l’impôt due par le propriétaire;
bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour les particuliers lors de la vente du bien ;
récupérer la TVA dans certaines circonstances.
Tous les actionnaires doivent tous s'accorder sur le régime fiscal qu'ils choisiront. L'option de régime fiscal doit être signée par tous les actionnaires et doit être insérée dans l'acte de constitution.
Le régime fiscal de la société doit être choisi avec soin par les actionnaires de la société car il est dans certaines circonstances préférable pour eux d'opter pour que la société soit soumise à l'impôt sur les sociétés plutôt qu'à l'impôt sur le revenu.
Le choix de la SARL familiale pour une planification successorale réussie
Comme la SCI, la SARL familiale peut être un bon outil de planification successorale. Un parent peut donner à chacun de ses enfant(s) 100 000,00 € et 31 865,00 € à son(ses) petit(s)-enfant(s) en franchise d'impôt. Dans le cas d'un bien immobilier français, cette opération de planification successorale peut être avantageuse si le bien a été acheté par une SARL familiale. Chaque parent peut en effet céder tous les 15 ans une partie de ses parts à son(ses) enfant(s) et à son(ses) petit(s)-enfant(s) avec les mêmes abattements fiscaux mentionnés ci-dessus.
De plus, comme nous avons pu en parler dans notre précédent article : « Pourquoi choisir la SARL/EURL pour votre investissement immobilier ? », la SARL familiale permet de transférer efficacement la nue propriété d’un bien à ses enfants, en réduisant au maximum les droits de donation. Grâce à l’avantage précité, les droits sont généralement de zéro, d’autant plus si la SARL est endettée. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à lire notre article cité ci-dessus, où nous mentionnons un cas concret pour mieux comprendre ce mécanisme.
Inconvénients de la SCI
Tout d’abord, recourir à une SCI pour acquérir un bien engendrera des frais supplémentaires : honoraires d'avocat pour constituer la société (entre 1 200,00 € et 3 000,00 €), formalités d'enregistrement (entre 500,00 € et 800,00 €). Ces frais, quoique minimes au vu de l’activité d’une SCI, doivent tout de même être pris en compte lors de votre réflexion. Il existe certains outils en ligne qui vous faciliteront la tâche, tels que Legal Place ou Captain Contrat, à un prix compétitif. N’hésitez pas à leur rendre visite.
En tant que société, il y a une certaine quantité de démarches administratives annuelles qui doivent être remplies. Vous pouvez toujours déléguer ces formalités à votre comptable, mais dans ce cas veillez à prendre en compte son coût dans votre plan financier. Des comptes annuels doivent être tenus, qui sont approuvés par les membres lors d'une assemblée générale.
Si le bien est loué, il doit l'être non meublé. En cas de location meublée, la société peut être soumise à l'impôt sur les sociétés.
Il peut être plus difficile pour les acquéreurs d'obtenir un crédit immobilier s'ils ont l'intention d'acquérir un bien via une SCI. Les exigences du prêteur peuvent être plus strictes si le bien est acheté par une SCI, plutôt que par des particuliers.
Inconvénient de la SARL familiale
La SARL sera la personne morale propriétaire du bien, et ses associés devront faire partie strictement de la famille. Ainsi, les actionnaires doivent planifier à l’avance, avant d’acheter leur bien, les situations où certains actionnaires souhaitent vendre la propriété ou transférer leurs actions. Car seuls des membres de la famille pourraient les racheter. On ne peut pas faire rentrer n’importe quel associé au sein de la SARL familiale
Chaque associé sera imposé sur les revenus locatifs perçus par la société au prorata de ses actions même si aucun dividende n'a été distribué. Essayez donc de verser un minimum de dividendes chaque année, pour couvrir a minima la fiscalité immobilière payée par les associés.
Faire appel à une SARL familiale pour acheter un bien immobilier entraînera des dépenses supplémentaires : frais juridiques pour la constitution de la société et l’immatriculation. Ces frais ne sont pas excessifs (entre 1000 et 2000€), mais doivent tout de même être pris en compte. Ayez à l’esprit également que constituer une SARL familiale vous ajoutera un certain nombre de formalités administratives annuelles à exécuter. Bien que l'on puisse déléguer cela à un comptable, il y aurait toujours ses honoraires à prendre en compte.
Conclusion
Acheter un bien immobilier via une SCI peut présenter des avantages comme des inconvénients. Le choix d'une telle structure doit se faire après examen de la situation personnelle des acquéreurs (patrimoine, âge, situation matrimoniale, enfants) et de leurs objectifs futurs à l'égard du bien (bien à conserver en patrimoine familial ou investissement à court terme ?). Nous conseillons donc à tous les acquéreurs potentiels, qui envisagent d’acheter un bien immobilier avec une SCI, à prendre des conseils juridiques sur la structure d’acquisition appropriée avant de signer tout contrat d’achat.
La SARL familiale peut convenir aux familles qui envisagent d'acheter pour louer une propriété meublée, afin d’en tirer un revenu supplémentaire et sécuriser leur capital. Comme la SCI, elle offre une flexibilité et des avantages en matière de régime fiscal et de planification successorale. Chaque famille est différente et une évaluation de la situation personnelle et des souhaits des acquéreurs doit être effectuée avant d'opter pour la SARL familiale. Là aussi, nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un avocat ou d’un comptable.
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