Les villes françaises ne cessent de voir leur population augmenter depuis des dizaines d’années, ce qui rend le marché immobilier locatif toujours plus tendu, en particulier dans les villes attractives telles que Paris, Toulouse ou Lyon. A titre d’exemple, la capitale des Gaules gagne chaque année environ 4% d’habitants (INSEE). Dans le même temps, les principaux groupes de locataires sont les étudiants et les jeunes professionnels. Ainsi, toujours à Lyon, 30% des biens mis en location sont des studios (l’Agence Bleue 2019).
En effet, en accueillant plus de 170 000 étudiants par an (letudiants.fr), le marché locatif lyonnais, deuxième ville étudiante de France, a bien été obligé de s’adapter à la demande locative de petites surfaces. En conséquence, les T1 deviennent de plus en plus populaires et sont devenus des investissements locatifs idéaux. Examinons ce phénomène de plus près, mais précisons, tout d’abord, que dans cet article : nous nous concentrerons sur les grandes villes, là où la demande locative est forte chez les étudiants et jeunes actifs.
Qu’est-ce qu’un studio ?
Avant d’attaquer le cœur de notre sujet, il convient de définir ce qu’est un studio, afin de ne pas se tromper de sujet. Un studio offre une pièce simple qui combine un salon, une chambre à coucher et une salle à manger avec un espace ouvert au sol. Cela signifie qu'il n'y a pas de murs ou de séparations qui divisent les différentes sections de la pièce, y compris entre la chambre et la cuisine. Seule la salle de bain est séparée du reste. Pour désigner la pièce principale du studio, on parle ainsi de « pièce de vie ».
Le studio n’est pas une chambre ! En effet, louer une chambre chez soi nécessite qu’il s’agisse de votre résidence principale (là où vous habitez à l’année), et que le locataire ait accès à votre cuisine personnelle, ce qui n’est pas du tout la même chose qu’un studio indépendant.
Un studio est idéal pour un locataire seul, dans une ville étudiante où les prix des locations sont très élevés (Paris, Lyon, Toulouse, etc.). Les T1 font en général entre 15 et 30 m2 selon la Loi Carrez.
Voici quelques raisons qui font qu’investir dans un studio est une très bonne opportunité pour faire fructifier son capital, tout en ayant un impact positif sur vos locataires.
Les studios sont plus abordables
Assez logiquement, les studios sont plus abordables à l’achat, puisque leur surface est la plus petite de la classification des types de logement. Ainsi, le premier avantage d'investir dans des studios est le plus évident : plus la propriété est petite, plus le coût est bas. En tant qu'investisseur immobilier (ou investisseur potentiel) avec peu de capital disponible, le studio s’impose à vous comme une évidence : c’est un actif à faible coût. Il sera plus facile à acquérir, notamment parce que vous obtiendrez un prêt plus facilement auprès de votre banquier.
Néanmoins, nous devons faire ici une petite précision. Car si les studios sont les logements les moins chers, leur prix d’achat moyen au m2 est tout de même plus élevé que celui d’un logement plus grand. En effet, dans les grandes villes, le m2 d’un studio est plus cher que le m2 d’un appartement T3, toutes choses égales par ailleurs (emplacement, état du bien, etc). Par exemple, on observe qu’à Paris en avril 2019 (selon Notaires-Insee), le m2 d’un studio s’achetait en moyenne à 9 600€, tandis que le m2 d’un T2 s'acquérait en moyenne à 9 090€. On explique ce surcoût notamment par la présence d’une cuisine et d’une salle de bain dont les coûts sont répartis sur un nombre de m2 plus faible que celui d’un appartement plus grand. De plus, la demande pour ce type de logement est plus forte, ce qui fait grimper les prix. Enfin, ce type de logement offre des rentabilités locatives plus élevées. Car, rassurez-vous, comme nous le verrons plus tard, ce coût d’achat plus élevé est évidemment compensé par des loyers proportionnellement plus importants également. Ainsi, la rentabilité locative d’un studio est généralement meilleure que celle d’un T3 ou d’un T4.
Le studio est en réalité le ticket d’entrée idéal pour tous les nouveaux investisseurs dans l’immobilier locatif. A Lyon proche de l’hyper centre, Majoon vous recommande un budget d’environ 180 000€ pour l’acquisition, la rénovation et l’ameublement d’un appartement de 20m2 au centre de Lyon (2ème arrondissement). Grâce à ce type d’investissement, vous allez pouvoir dégager une épargne générée par les loyers de votre bien, ce qui vous donnera la capacité d’acquérir une plus grande surface quelques temps après. De plus, vous pourrez également réaliser une plus value à la revente, car ce type de bien s’apprécie avec le temps, surtout dans les grandes villes telles que Lyon.
Les t1 offrent une forte rentabilité locative
Nous l’avons abordé précédemment, et c’est l’un des principaux avantages d’acquérir un studio : il offre de très bonnes rentabilités locatives. Que vous soyez un investisseur débutant ou chevronné, cet argument saura ne pas vous laisser indifférent. En moyenne, les studios ont un rendement locatif plus élevé que les autres appartements d'une chambre ou même de deux chambres. En raison de facteurs tels que leur petite taille, leur forte demande locative et souvent un emplacement en centre-ville, les coûts de location par m2 pour les studios sont plus élevés que pour les grands appartements. Cela signifie que vous devriez recevoir des rendements locatifs élevés, par rapport au coût de l'appartement. Si vous voulez calculer exactement le montant de retour de votre investissement, utilisez notre article sur le sujet en cliquant ici.
Chez Majoon, nous réalisons des investissements locatifs clés en main à Lyon, Villeurbanne ou encore Saint-Étienne. Force est de constater que dans ces trois villes, en moyenne, le rendement locatif d’un T1 est toujours plus élevé que celui d’un T2, d’un T3, d’un T4, etc. Ainsi, dans le 8ème arrondissement de Lyon, le loyer au m2 d’un studio meublé s’établit en moyenne à 24,11€, tandis que pour un T3 meublé, il est de 13,45€ (seloger.com, juin 2022). A Villeurbanne, un appartement T1 meublé se loue en moyenne à 24,09€/m2, tandis qu’un T2 meublé se loue aux alentours de 14,66€/m2. Concernant Saint-Étienne, le m2 se loue en moyenne à 15,41€ pour un studio meublé, contre 9,82€ pour un T3 meublé.
Ainsi, le prix d’achat plus élevé du m2 d’un studio est plus qu’épongé par les loyers pratiqués sur ce type de logement. A Lyon, le m2 d’un studio se loue en moyenne 32% plus cher que la moyenne des loyers de la ville (BFMTV, 2018). Ainsi, moins de m2 rime avec plus de rentabilité !
Les petites surfaces peuvent dégager d’importantes plus-values
Rappelons que dans cet article, on se place dans une logique d’investir dans des grandes villes, où la demande locative est forte chez les étudiants et jeunes actifs. Or, ce sont dans ces grandes villes françaises que l’on a vu de très fortes appréciations des prix de l’immobilier ces dernières années. Notons que l’immobilier lyonnais a connu une croissance de 54% en 10 ans selon meilleursagents.com (juin 2022).
Bien que la plus-value réalisée sur un bien immobilier dépende d'un certain nombre de facteurs interdépendants, et puisse être difficile à prévoir ou à quantifier, des logements plus abordables tels que les studios sont considérés comme ayant de bonnes perspectives, en particulier à moyen et à long terme. Ce phénomène est fortement renforcé lorsque vous achetez dans l’ancien, et que vous faites rénover votre bien. C’est la stratégie que nous utilisons chez Majoon, afin d’acheter des logements au prix bas, et les faire monter en gamme grâce à une rénovation complète, tout en maîtrisant le montant des travaux.
Cependant, une bonne appréciation du capital ne se produit pas (généralement) du jour au lendemain. L'immobilier présente moins de risques de volatilité que la plupart des autres classes d'actifs, ce qui signifie que la croissance est plus stable, mais en contrepartie plus lente. Dans un marché immobilier en croissance, comme à Lyon, Villeurbanne ou Saint-Étienne, l'appréciation de la valeur de votre bien ne manquera pas de se produire, en particulier s’il s’agit d’un studio, en raison de son emplacement et de sa forte demande. Par conséquent, les studios sont des actifs précieux.
Les studios profitent d’une forte demande locative
Le studio est sûrement le bien le plus facile à louer, surtout s’il est placé dans une ville étudiante. En effet, la vacance locative de ce type de logement est extrêmement faible, car le marché de l’immobilier devient de plus en plus tendu dans les grandes villes françaises. A titre d’exemple, il faut seulement 21 jours pour trouver un locataire à Lyon pour un studio selon seloger.com (avril 2019) même si on sait par expérience qu’après la publication d’une annonce immobilière à Lyon, il y a environ 40 candidatures par jour pour un studio bien rénové.
Ainsi, à Paris, Lille, Nantes, Strasbourg, Lyon, Bordeaux, Toulouse, etc, la demande locative pour les studios est très importante du fait de la présence de dizaines d’étudiants à l’année. A Lyon et Villeurbanne, ce sont plus de 170 000 étudiants qu’il faut loger chaque année. Grâce à la présence de nombreuses universités et écoles d’enseignement supérieur, ces villes étudiantes attirent une forte population en demande de studio. De plus, le bail étudiant mis en place par la loi du 6 juillet 1989 vous permet de louer votre studio durant 9 mois à un étudiant, de septembre à juin, et de louer en courte durée durant la période estivale.
La forte demande pour les studios peut être expliquée par les 3 raisons suivantes:
Ils se trouvent dans des emplacements concurrentiels. Les studios offrent la possibilité de vivre plus près des centres-villes tout en payant moins de loyer que les autres appartements de petite taille (T2 notamment). Les étudiants et les jeunes professionnels veulent être situés le plus près possible des centres urbains, et les studios offrent cette possibilité à moindre coût !
Les T1 permettent une réduction des coûts ! Vivre dans un studio est une source d’économie substantielle pour le locataire, notamment car le loyer est moins coûteux que pour un T2. De plus, dans un endroit plus petit, le locataire aura besoin de moins d'énergie pour le chauffage et la consommation électrique en général. Enfin, le studio nécessite moins de temps d’entretien, ce que recherchent les étudiants et les jeunes professionnels.
Les studios sont adaptés à la location à court terme. Les touristes ou les professionnels de passage recherchent souvent des endroits abordables et proches du centre-ville. Les plateformes de réservation en ligne comme Airbnb montrent que les studios à louer sont plus favorisés par les locataires à court terme, car ils offrent de belles fonctionnalités à un prix inférieur aux hôtels ou locations classiques.
De très bonnes opportunités d’emplacement grâce aux appartements d'une pièce
Cela nous amène à un autre facteur important : l'emplacement ! Ce n'est pas une considération très originale, l'emplacement est le facteur le plus important lors de la décision d'acheter un bien locatif. Mais avec les studios, c'est encore plus important ! Vous devez aller là où se trouvent les locataires, et comme les principaux demandeurs de studios sont des étudiants et de jeunes professionnels, vous devez être à proximité des centres d'affaires et des lieux d'enseignement supérieur. Ainsi, acheter un studio dans la Creuse n’est pas forcément le choix d’investissement immobilier le plus judicieux.
La plupart des studios sont naturellement proches des campus, et des transports en commun, mais veillez bien à vérifier ces éléments ! En effet, les habitants des studios sont les plus susceptibles de sortir, et regardent attentivement l’emplacement du logement.
Enfin, notez qu’il existe beaucoup de petits logements dans les centres historiques : ce sont des emplacements parfaits pour ceux qui veulent louer en courtes durées à destination des touristes. Il existe également une forte demande pour ce type de bien.
L’un des logements les plus aisés à revendre
L'immobilier est une forme d'investissement peu liquide ; une fois que votre argent est investi dans une propriété, vous ne pouvez pas simplement le retirer quand vous voulez. Cela prend du temps et nécessite d’importantes démarches administratives. Cet inconvénient n'est pas spécifique aux studios, bien au contraire. Les studios sont les biens immobiliers les plus faciles à revendre si vous envisagez de vous en séparer. En effet, puisque ce type de logement possède de nombreux atouts, la demande côté acquéreur est assez importante, surtout dans les villes universitaires ! En ce qui concerne la revente, les petites surfaces sont considérées comme les logements les plus résistants du marché immobilier en cas de coût dur.
Un entretien facile
Un appartement plus petit signifie également un entretien plus facile. Moins d’espace, c’est moins de complications, moins de temps et de dépenses consacrés à l'entretien, que ce soit lors de la rénovation de votre studio nouvellement acheté ou pendant le contrat de location. Néanmoins, le turnover plus important dans les petites surfaces peut provoquer une dégradation plus rapide du bien. L’entretien est certes plus rapide, mais peut-être un peu plus récurrent.
En conclusion :
Les studios sont des opportunités idéales pour ceux qui débutent dans l'investissement immobilier, et même pour les plus connaisseurs en recherche de rentabilité. Les appartements T1 bénéficient d'une bonne prise de valeur dans les grandes villes à moyen-long terme et de très bons rendements locatifs. Par ailleurs, ils représentent moins de charges pour le propriétaire : moins de taxe foncière, moins de charges de copropriété, etc. De plus, si vous achetez un studio dont la gestion locative est entièrement gérée, ce sera un investissement simple et sécurisant.
Si vous êtes un nouvel investisseur ou si vous cherchez à élargir votre portefeuille d'investissement, pourquoi ne pas jeter un coup d'œil à notre offre d’investissement locatif clés en main ? N’hésitez pas à nous contacter !