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Studio, T2 ou T3 : qu’est-ce qui se loue le mieux ?

Si vous vous posez cette question, c’est que vous envisagez de réaliser un investissement locatif, et Majoon ne peut que vous encourager dans cette démarche ! Se demander quel logement se loue le mieux est une excellente interrogation, puisque la réponse vous permettra de diminuer vos vacances locatives. En effet, en louant le bon type de bien au bon emplacement, vous optimisez vos chances de réussite dans l’investissement locatif.


Pour les trois biens immobiliers que nous allons étudier, il convient de prendre en compte chacune de leurs caractéristiques pour faire le bon choix. Il n’y a pas de réponse universelle à la question que vous vous posez. En effet, le meilleur type d’appartement dépend de plusieurs facteurs : la localisation (grandes agglomérations, petites villes, campagne), l’emplacement au sein de l’espace urbain, votre locataire cible, votre stratégie d’investissement, etc. Nous utiliserons tous ces facteurs au fil de notre article pour déterminer le meilleur type de bien pour votre profil.


En effet, si vous investissez dans une commune de moins de 1000 habitants et que vous ne faites que des studios : vous allez avoir énormément de mal à les louer. Au contraire, si vous ne faites que des T3 au sein d’un immeuble de rapport dans une grande ville comme Lyon, vous allez perdre en rentabilité par rapport à des studios ou des T2. Une articulation fine de tous ces facteurs vous permettra de prendre la meilleure des décisions.


Si vous hésitez à investir dans un studio, un T2 ou un T3, cet article est fait pour vous ! Vous avez peu de temps ? Consultez notre tableau récapitulatif en bas de cette page !



Quelles sont les différences entre un T1, un T2 et un T3 ?


Dans une annonce immobilière, si vous voyez la notation T1, elle fait référence à un studio, c’est à dire à un appartement constitué d’une pièce unique appelée « pièce de vie ». Elle comprend la chambre, le salon et le coin cuisine dans un même espace, sans séparations. Concernant les appartements T2 et T3, ils comprennent respectivement une et deux chambres, en supplément d’un salon/séjour/salle à manger. Le chiffre après le T n’inclut cependant pas la cuisine (si séparée), la salle de bain et les toilettes.


Cette classification des logements est issue de la loi Carez de 1997, qui oblige le propriétaire du logement à indiquer la surface privative dans ses annonces immobilières, que ce soit en vue d’une vente, comme d’une location. Il est également bien connu que certains mètres carrés ne rentrent pas dans la comptabilisation des mètres carrés habitables du fait d’une hauteur sous plafond trop petite (inférieure à 1m80).


Ainsi, un T2 désigne un appartement de deux pièces, tandis qu’un appartement T3 comprend 3 pièces. Lorsque vous voyez la mention « bis » accolée au type du logement, cela signifie que le bien possède une alcôve ou une mezzanine, trop petite pour être comptabilisée en « pièce » (moins de 9 mètres carrés), mais suffisamment grande pour être utilisée en guise de chambre ou de bureau par exemple.



Le studio : forte demande locative et rentabilité


Le premier élément à regarder pour savoir dans quelle typologie de logement vous devez investir : c’est la localisation. En ce qui concerne les studios, ces derniers sont adaptés aux grandes villes étudiantes. Effectivement, c’est là que l’on trouve la plus grosse demande locative pour ce type de logement, avec un marché immobilier très tendu du côté de l’offre. Chaque année, les étudiants sont parfois des dizaines à envoyer leur dossier pour un même logement, que ce soit à Paris, Lyon, Lille, Strasbourg, Toulouse ou encore Montpellier. En effet, Paris, première ville étudiante de France accueille chaque année plus de 325 000 élèves en études supérieures (https://etudiant.lefigaro.fr). Pour Lyon, ce chiffre atteint plus de 170 000 étudiants chaque année (l’Étudiant). Ce groupe de locataires recherchent des biens petits, car moins coûteux, placés à proximité des lieux d’études et de transports.


Côté investisseur, le studio a énormément de vertus. D’une part, il est le logement le plus abordable à acquérir. Ensuite, il génère de bons rendements locatifs, car le loyer au m2 est en moyenne plus élevé pour les petites surfaces que pour les grandes. Si vous souhaitez en savoir plus, nous avons écrit un article à ce sujet ici ! Troisième avantage directement lié à notre sujet : les studios sont les logements les plus recherchés dans les villes étudiantes. Par conséquent, ils se louent extrêmement facilement dans les agglomérations qui accueillent des formations d’enseignement supérieur : que ce soit à Paris, Lyon, Montpellier ou même des villes plus petites comme Saint-Étienne (qui accueille chaque année 22 000 étudiants). De manière générale, les appartements d’une pièce demeurent les biens les plus loués en France, car ils représentaient un tiers des locations en 2019 (locservice.fr/).


Notez qu’il est également possible de louer votre studio de septembre à juin à des étudiants (grâce au bail étudiant 9 mois) et de réaliser un complément de rentabilité l’été en pratiquant des locations saisonnières pour le tourisme. Sur ce point, vérifier que la municipalité que vous visez le permet, et prêtez attention à la législation concernant les locations touristiques. Plus généralement, pour les studios, vérifier que la ville possède des écoles supérieures, des universités, etc. Comme nous le disions en introduction, inutile d’acheter une dizaine de studios si le besoin de se loger n’est pas adapté à ce type de surface. Enfin, pour maximiser vos chances de rapidement louer votre bien, nous vous conseillons de le proposer rénové, meublé et équipé. Vous augmenterez ainsi le prix du loyer, tout en vous adressant à un plus grand public. En effet, les étudiants cherchent majoritairement des studios meublés, car ils restent peu de temps dans ce type de logement, et ne souhaitent donc pas être contraints à gérer l’ameublement.



L’appartement T2 : le meilleur compromis entre rendement et stabilité


Les appartements T2 vont sensiblement intéresser les mêmes personnes cibles que les studios, simplement elles auront davantage de moyens. Il peut s’agir d’étudiants qui bénéficient d’un meilleur pouvoir d’achat (dû à leurs parents ou à leur travail), ou plus généralement de jeunes actifs. L’avantage du T2 est qu’il va convenir à des locataires qui se lancent dans la vie active, et donc recherchent un appartement plus grand qu’un simple studio. De même, les jeunes couples vont rechercher ce type de bien. Effectivement, un couple qui s’installe a forcément besoin d’un petit peu plus de place et de confort qu’un étudiant seul.


L’aubaine pour les propriétaires de T2 est qu’il s’adresse à des locataires plus stables que les étudiants. Il y a moins de vacances locatives, car le logement est loué plus longtemps. Dans les grandes villes, le T2 est vraiment un superbe compromis entre rendement et stabilité. A titre d’exemple, les T2 à Lyon se louent extrêmement rapidement, car il faut en moyenne seulement 19 jours pour trouver un locataire à partir de la publication de l’annonce immobilière (seloger.com, avril 2019). Majoon a obtenu pour ses clients investisseurs des rendements locatifs de 5% en moyenne, comme pour le projet de Philippe que vous pouvez étudier ici : https://www.majoon.fr/projet-philippe.


Un appartement T2 peut se louer nu, mais nous vous conseillons tout de même de le louer meublé, afin d’améliorer votre rendement locatif, optimiser votre fiscalité et attirer plus de locataires. La localisation optimale va être quasiment identique à celle d’un studio : une grande ville, dynamique et où se trouve un bassin d'études et d’emplois important. Vous pouvez également faire le choix d’investir à proximité d’une ville dynamique (à 10-15 minutes en voiture), là où les prix d’achat de l’immobilier seront plus bas, mais où la demande sera quand même bien présente.



L’appartement T3 : stabilité et prise de valeur à long terme


Le T3 va être intéressant dans quasiment tout type de localisation, car c’est un passage obligé pour nombre de locataires. Afin de se projeter dans la vie active, beaucoup de jeunes actifs recherchent ce type de logement, qui leur permet d’envisager des enfants, avoir plus de place, etc. Le T3 peut également convenir à une colocation, et même à des personnes âgées qui souhaitent passer leurs vieux jours dans un logement citadin et nécessitant moins d’entretien qu’une maison (ici, vous aurez une grande stabilité locative). D'ailleurs, ce type de bien est opportun dans les petites comme les grandes villes. Néanmoins, l’inconvénient d’investir dans un T3 au sein d’une grande ville est son prix d’achat. Un appartement de 3 pièces coûte très cher par rapport au montant du loyer que vous allez percevoir. En effet, même si le loyer sera plus important que pour un T2, la différence ne sera pas proportionnellement égale à celle du prix d’achat du bien. Par exemple, un T3 de 55m2 à Lyon, au sein du quartier de La Part Dieu, vous coûtera environ 300 000€ à l’achat, pour un loyer de 1 200€ si le bien est meublé. En revanche, un T2 de 40m2 dans ce même quartier vous coûtera en moyenne 220 000€ à l’achat, mais le loyer s’élèvera à environ 950€ si le bien est meublé. Ainsi, l’écart de prix à l’achat entre le T3 et le T2 est de 27%, alors que le loyer du T2 n’est que de 21%. Vous aurez donc un rendement locatif plus important sur un T2 dans une grande ville.


Louer un T3 a également énormément d’avantages. Tout d’abord, ce type de bien se loue facilement. Il faut en moyenne 21 jours pour trouver un nouveau locataire à Lyon pour un T3, l’un des délais les plus rapides de France selon seloger.com. Ensuite, la durée moyenne de location d’un T3 est quasiment deux fois plus longue que celle d’un T2. Enfin, la plus-value à la revente est supérieure à celle d’un T2, et le T3 est plutôt facile à revendre, car on trouve moins de ce type de surface sur le marché immobilier, surtout dans les grandes villes. Le choix d’un T3 est donc à privilégier pour les investisseurs en recherche de stabilité, tant au niveau de la location de leur bien, que de sa prise de valeur à long terme.


Ainsi, retenez que le T3 se louera bien dans tout type de ville, contrairement au T2 qui se louera plutôt mieux dans les grandes villes. Côté ameublement, le T3 se loue aussi bien meublé que nu, sachant qu’une location nue aura tendance à être plus longue qu’une location meublée, le(s) locataire(s) ayant une vision plus long terme. Notez aussi que certaines charges deviennent proportionnellement moins importantes lorsque le bien est plus grand. Assurance Propriétaire Non Occupant, charges de copropriété, taxe foncière : elles sont incompressibles, alors plus vous achetez de mètres carrés, plus leur poids baisse proportionnellement par rapport au loyer.


Conclusion


En conclusion, la surface qui se loue le mieux dépend en grande partie de sa localisation. Par exemple, si vous ne faites que des T3 au sein d’un immeuble de rapport dans une grande ville comme Lyon, vous allez perdre en rentabilité par rapport à des studios ou T2. Au contraire, réaliser uniquement des studios dans une petite ville de province sera inopportun, et vous peinerez à les louer.



En résumé,

  • un T1 meublé se louera facilement dans une grande ville étudiante, à proximité des lieux d’études et de transports

  • Un T2, meublé ou nu, se louera aisément dans une grande ville, au sein d’un quartier vivant offrant de nombreuses commodités, si vous vous adressez à des étudiants, jeunes actifs ou des couples.

  • Un T3 nu se louera dans tout type d’agglomérations, à un public plutôt installé dans la vie (couples, actifs).

Si vous hésitez vraiment entre un T2 et un T3, Majoon penche plutôt pour un T2 dans une grande ville, qui une fois rénové et meublé, est un parfait compromis entre rentabilité et stabilité.



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